수원지방법원 2026타경51186. 경기도 평택시 합정동 유경노블리티 B동 501호, 전용면적 70.91㎡의 다세대주택입니다. 2016년 사용승인된 지상 5층 건물의 5층에 위치하며, 거실·주방·방 3개·화장실 2개 구조입니다. 현재 소유자는 황재준으로, 2021년 7월 8일 거래가액 228,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기부에는 밀양시·국민건강보험공단·부산진구의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 기재되어 있습니다. 그러나 이 사건에서 더욱 중요한 권리는 김기성의 주택임차권입니다. 임차인은 말소기준권리인 2022년 4월 19일 밀양시 압류보다 먼저인 2021년 6월 15일 전입·점유를 시작했고, 2021년 5월 24일 확정일자도 갖추고 있습니다. 매각물건명세서는 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경51186 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 합정동 106-10 유경노블리티 비동 제5층 제501호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 배미1길 44-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 70.91㎡ · 지상 5층 중 5층 · 거실·주방·방3·WC2 |
| 건물규모 / 사용승인 | 8세대 · 2016.02.24 |
| 소유자 | 황재준 (2021.07.08 소유권이전 · 거래가액 228,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 237,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 264,030,890원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.19 밀양시 압류 (갑구 8번) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
기존 광남새마을금고 근저당권 2건 (채권최고액 455,000,000원 및 390,000,000원)은 2016.11.01 이미 말소되었습니다. 무궁화신탁 명의의 신탁등기도 2021.06.15 말소되어 현재 살아 있는 선순위 근저당이나 신탁 권리로 볼 수 없습니다.
말소기준인 밀양시 압류와 후순위 국민건강보험공단·부산진구 압류, 강제경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다. 다만 압류등기의 소멸과 조세채권의 배당순위는 별개의 문제입니다. 당해세 등 우선배당되는 금액이 발생하면 임차인의 실제 배당액이 줄고 매수인의 인수액이 늘어날 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
|
김기성 501호 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.06.15 확정 2021.05.24 계약 2021.05.20 |
228,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음
승계 신고 아님 배당요구 있음 |
| 실제 임차인 | 김기성 1명 |
|---|---|
| 임차보증금 | 228,000,000원 |
| 점유개시 / 전입 | 2021.06.15 |
| 확정일자 | 2021.05.24 |
| 임차권등기 | 2023.08.04 · 을구 4번 |
| 배당요구 | 있음 (2023.08.04) |
| 대항력 | 있음 말소기준권리보다 선행 |
| 우선변제권 | 있음 확정일자 및 배당요구 |
| 매수인 인수 | 보증금 미배당 잔액 |
주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자입니다. 등기부에 나타난 실제 임차인은 김기성 1명으로, 주택도시보증공사의 청구금액 264,030,890원을 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 공사의 구체적인 채권 취득 경위와 임차보증금 관련 권리관계는 입찰 전 사건기록으로 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 평균 2.49억의 한계
유경노블리티 B동 전용 70.91㎡의 실거래 비교자료는 2021년과 2022년 거래 2건입니다. 두 거래의 평균은 249,000,000원으로, 현재 신건 최저가 237,000,000원은 이 평균의 95.2%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 70.91㎡ | 4층 | 270,000,000원 |
| 2021.06 | 70.91㎡ | 5층 | 228,000,000원 |
| 비교 평균 | 70.91㎡ | 2건 | 249,000,000원 |
수치상 최저가는 비교 평균보다 12,000,000원 낮습니다. 하지만 두 거래 모두 2026년의 거래가 아니며, 가장 늦은 거래도 2022.04입니다. 따라서 평균 249,000,000원을 현재 시장가격으로 단정하거나 최저가가 평균보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트가 충분하다고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 237,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,118,000원 |
| 1. 임차인 김기성 보증금 | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 264,030,890원 | 4,882,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 최저가 237,000,000원 기준 예상배당입니다. 집행비용 4,118,000원, 임차보증금 228,000,000원, 주택도시보증공사 4,882,000원으로 매각대금이 배분됩니다. 신청채권자의 미배당 예상액은 259,148,890원입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으므로 실제 배당액 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 실질취득액
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지면, 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 낙찰가 하락 → 임차인 배당 감소 → 매수인 인수 증가의 구조가 발생합니다.
| 회차 | 최저가 | 인수 예상액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 237,000,000원 | 0원 | 237,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 189,600,000원 | 41,854,400원 | 231,454,400원 |
| 2회 유찰(64%) | 151,680,000원 | 79,243,520원 | 230,923,520원 |
실질취득액 = 해당 회차 최저가 + 매수인 보증금 인수 예상액. 유찰 시나리오의 집행비용 추정치가 반영된 결과이며, 취득세·등기비용·명도비 등 별도 취득비용은 제외됩니다. 실제 낙찰가와 배당결과에 따라 달라집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 합정동 소사벌 레포츠타운 남동측 인근입니다. 근린생활시설·단독주택·다세대·다가구주택이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2016.02.24 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 외벽은 석재붙임·치장벽돌 등으로 마감되어 있으며, 승강기·급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 평지로 다세대주택 건부지입니다. 토지면적은 466.0㎡이며 남측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·가축사육제한구역· 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다. 공시지가는 991,300원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 유경노블리티 B동은 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 동일 면적 실거래가 2건으로 제한되고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 2.4회이므로 거래가격과 매도 소요기간의 불확실성을 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 확인. 김기성의 전입·점유개시·확정일자 및 을구 4번 임차권등기를 원본과 대조하세요. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 배당충족 여부 확인. 신건 인수 예상액 0원은 임차인에게 228,000,000원이 전액 배당된다는 가정입니다. 실제 배당표와 채권신고·배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 조세채권 우선순위. 밀양시·국민건강보험공단·부산진구 압류와 관련하여 당해세 여부, 법정기일 및 실제 우선배당 금액을 점검하세요.
- 유찰 후 총비용 계산. 1회 유찰 인수 예상액 41,854,400원, 2회 유찰 인수 예상액 79,243,520원을 낙찰가에 합산해야 합니다. 낮아진 최저가만으로 입찰가를 결정하면 안 됩니다.
- 주택도시보증공사 채권관계. 신청채권 264,030,890원의 발생 경위와 임차보증금 관련 권리관계, 배당 및 구상·대위 여부를 사건기록으로 확인하세요.
- 실거래 최신성. 비교 거래는 2021.06과 2022.04에 이루어졌습니다. 실제 입찰에 앞서 최신 거래사례와 현장 매도호가를 확인해야 현재 시세를 판단할 수 있습니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태, 보증금 반환 여부, 인도 가능 시기와 명도 관련 비용을 확인하세요.
- 토지거래허가구역. 토지거래계약에관한허가구역 지정에 따른 거래 조건과 경매 취득 관련 적용사항을 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 미납 여부와 승계 가능 금액을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서·배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰 = 저가매수”가 아니다
이 사건은 권리분석에서 대항력 임차인의 존재가 가격 판단을 완전히 바꾸는 유형입니다. 신건 최저가 237,000,000원에서는 예상배당상 임차보증금 228,000,000원이 전액 변제되어 매수인 인수액이 0원입니다. 하지만 유찰 후에는 매각대금 감소에 따라 임차보증금 미배당액이 증가하고, 그 잔액이 매수인에게 넘어갑니다.
1회 유찰 시 실질취득액은 231,454,400원, 2회 유찰 시에도 230,923,520원입니다. 즉 최저가가 상당히 내려가도 실제 취득부담은 보증금 228,000,000원 안팎에 집행비용 상당액을 더한 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
비교 실거래 평균은 249,000,000원이지만 이를 구성하는 거래가 2021~2022년 자료이므로 현재 시장가치와의 차이는 확정할 수 없습니다. 여기에 조세 압류 3건, 실제 배당순위의 불확실성, 8세대 소규모 다세대주택의 환금성, 단지 평균 2.4회 유찰이라는 요소도 함께 고려해야 합니다.
