수원지방법원 2026타경51380. 경기도 평택시 포승읍 석정리 보은빌리지 103동 4층 403호, 전용면적 비교 기준 84.31㎡의 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 연립주택이며, 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 현재 소유자는 이덕수 씨이고, 한국자산관리공사가 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자 청구액은 95,502,197원입니다.

권리관계의 기본적인 흐름은 2017년 6월 2일 김태일의 가압류를 말소기준으로 삼고, 이후 설정된 경기신용보증재단 근저당과 추가 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 이용재 씨의 전입일은 2020년 1월 20일로 이 기준일보다 늦습니다. 따라서 임차보증금 인수 위험은 없는 것으로 산정됩니다.

그렇지만 이 물건을 단순히 권리상 안전한 물건이라고만 평가해서는 안 됩니다. 2017년 2월 27일 설정된 현대캐피탈 근저당권과 2026년 한국자산관리공사로의 이전등기 기재가 함께 존재하고, 예상배당 계산에는 한국자산관리공사의 신청채권이 별도 배당되지 않은 것으로 나타납니다. 이 권리의 실제 말소·존속 여부를 원본으로 확인하기 전에는 권리분석을 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 가압류, 그러나 선행 근저당 확인 필수

먼저 과거 권리의 정리를 살펴보겠습니다. 2013년 금화상호저축은행의 근저당권 2건(채권최고액 840,000,000원 및 896,000,000원), 2013년과 2014년의 가압류, 2015년 임의경매 및 가처분은 2017년 2월 6일 임의경매 매각 이후 등기상 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 같은 날 이덕수 씨 앞으로 소유권이전이 이루어졌습니다.

산정상 말소기준권리는 2017년 6월 2일 갑구 10번 김태일 가압류 48,000,000원입니다. 이후 2018년 4월 9일 경기신용보증재단 근저당권 38,400,000원, 2018년 12월 7일 김태일 가압류 117,000,000원은 후순위 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 산정됩니다. 현재 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

현황조사 및 매각물건명세서에 나타난 실제 임차인은 이용재 씨 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계로 인한 중복 신고가 아니라 실제 임차인으로 확인됩니다.

핵심은 전입일입니다. 이용재 씨의 전입일인 2020년 1월 20일은 산정상 말소기준일인 2017년 6월 2일보다 늦습니다. 따라서 해당 기준을 전제로 하면 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 아니며, 보증금이 미상이라는 이유만으로 매수인 인수금액이 발생하는 것은 아닙니다.

다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제권의 성립 여부 및 실제 배당액은 별개의 문제입니다. 배당요구를 2026년 9월 23일에 했다는 사실은 확인되지만, 보증금 액수와 확정일자가 확인되지 않는 만큼 배당 가능액을 임의로 산정해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 13% 낮지만 최신 거래와 동일

비교 대상은 보은빌리지 103동, 전용면적 84.31㎡의 실거래입니다. 이 단지는 총 18세대 규모이며, 대단지 아파트와 달리 거래 표본이 많지 않습니다. 따라서 전체 거래 평균보다는 최근 12개월 평균과 가장 최근 거래를 우선해서 판단해야 합니다.

가격 판단에서 가장 중요한 수치는 최근 12개월 평균 115,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 산정되며, 최신 거래는 2026년 7월의 100,000,000원입니다. 현재 최저매각가 100,000,000원은 최근 12개월 평균의 87.0%이고, 최신 거래가격과는 동일합니다.

즉, 최저가는 최근 12개월 평균보다 15,000,000원 낮지만, 가장 최근에 실제 거래된 가격과 비교하면 추가적인 할인은 없습니다. 전체 평균 108,214,285원은 과거 거래까지 포함한 참고 수치일 뿐, 현재 입찰가의 적정성을 판단하는 핵심 근거로 사용해서는 안 됩니다.

최근 구간 평균은 과거 구간보다 9.0% 높게 산정되어 있습니다. 다만 최신 거래가격은 100,000,000원이고 최근 12개월 표본도 2건뿐입니다. 18세대 규모의 소규모 단지라는 점까지 고려하면, 평균가격만으로 실제 매각 가능 가격을 확정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)

현재 회차인 1억원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 약 220만원을 제외하고 채권자에게 총 97,800,000원이 배당됩니다. 채권자 총 청구액 203,400,000원 중 105,600,000원이 미배당으로 남습니다. 김태일의 117,000,000원 가압류는 11,400,000원만 배당되는 구조입니다.

한국자산관리공사의 신청채권 청구액 95,502,197원은 별도로 확인해야 합니다. 현재 예상배당 계산에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 산정되어 있습니다. 앞서 살펴본 현대캐피탈 근저당권 이전등기 문제와 연결되는 부분이므로, 이 배당표만으로 한국자산관리공사의 채권이 어떤 순위로 처리되는지 확정해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시 배당 변화 — 채권자 미배당액 증가

현재 신건을 기준으로 유찰 시 매각가격이 내려간다고 가정하면, 매수인 인수액은 0원으로 산정되지만 채권자의 미배당액은 커집니다. 다음은 회차별 배당 시나리오입니다.

각 회차는 제공된 매각가격별 배당 가정에 따른 수치이며, 실제 배당은 확정된 권리순위와 채권계산서 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 현대캐피탈 근저당권 및 한국자산관리공사 이전등기 문제는 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·물건 상태·환금성 메모

• 입지. 포승중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 연립주택·다세대주택·농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 대규모 공동주택 단지 중심의 주거지역과는 다른 입지 특성을 갖습니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물의 4층 403호입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되어 있고 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시 창호입니다. 위생·급배수시설과 개별난방설비가 있습니다.
• 토지. 6필 일단의 주거용 건부지이며, 토지면적은 742.0㎡입니다. 계획관리지역·자연취락지구에 해당하고 가축사육제한구역 및 토지거래계약 허가구역에도 포함됩니다.
• 공시지가. 319,400원/㎡입니다.
• 건물 하자. 위반건축물 사항은 없으며, 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 총 18세대 규모의 소규모 단지입니다. 최근 12개월 거래 표본은 2건이므로 대단지 아파트보다 거래가격의 대표성이 낮고 매수층이 제한될 수 있습니다.
• 가격 변동. 최근 구간 평균은 과거 구간보다 9.0% 높게 산정되어 있지만, 가장 최근 거래는 100,000,000원입니다. 최근 평균만으로 현재 매각 가능 가격을 단정하지 않아야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 현대캐피탈 근저당권 원본 확인. 2017.02.27 설정된 채권최고액 122,200,000원 근저당권의 말소 원인과 실제 말소 여부를 확인하세요. 2026.05.07 한국자산관리공사로의 이전등기와 어떤 관계인지 반드시 대조해야 합니다.
• 한국자산관리공사 채권 확인. 신청채권 청구액 95,502,197원과 예상배당 계산상 신청채권자 배당 0원의 관계를 확인하세요. 채권계산서, 채권양도 관련 서류, 배당요구 및 경매기록을 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 재확인. 2017.06.02 김태일 가압류를 기준으로 산정되어 있으나, 그보다 앞선 근저당권의 존속 여부가 명확해야 최종적인 권리순위를 확정할 수 있습니다.
• 임차인 확인. 이용재 씨의 전입일은 2020.01.20으로 대항력은 없는 것으로 산정됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 점유 상태 및 배당요구 내용을 확인하세요.
• 명도. 임차인 1명이 실제 점유하고 있을 가능성을 고려해 현황조사 내용과 실제 점유자를 대조하고, 인도 협의 및 명도 절차를 준비하세요.
• 시세 검증. 최저가 1억원은 최근 12개월 평균보다 13% 낮지만 최신 거래도 1억원입니다. 같은 면적이라도 층·향·내부 상태가 다를 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 18세대 규모의 소규모 단지이고 최근 거래 표본이 적습니다. 향후 매도기간과 실제 매수수요를 보수적으로 판단하세요.
• 토지 규제. 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약 허가구역 해당 여부와 적용되는 규제를 확인하세요.
• 관리비. 공용부분 체납관리비와 장기수선 관련 부담을 관리사무소에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 경매기록과 채권계산서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 가격보다 먼저 권리의 연결고리를 확인하라

이 물건은 임차인 측에서는 비교적 명확합니다. 실제 임차인은 이용재 씨 1명이고, 전입일은 산정상 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며, 보증금 인수액도 0원으로 산정됩니다. 보증금이 미상이라는 이유만으로 매수인이 이를 인수한다고 볼 수는 없습니다.

가격도 나쁘지 않은 출발점입니다. 최저가 1억원은 최근 12개월 평균 1억 1,500만원의 87.0%이며, 최신 실거래 1억원과 같습니다. 평균 대비 할인은 있지만 최신 거래가격보다 추가로 저렴한 것은 아닙니다. 18세대 규모의 소규모 다세대라는 점에서 환금성도 신중하게 평가해야 합니다.

그러나 최종 판단을 좌우하는 것은 등기입니다. 2017년 2월 27일 현대캐피탈 근저당권의 말소 표시와 2026년 5월 7일 한국자산관리공사 이전등기 기재, 그리고 신청채권자 배당 0원이라는 계산 사이에 확인해야 할 연결고리가 남아 있습니다. 해당 근저당권이 실제로 말소되었는지, 이전등기가 어떤 권리를 대상으로 하는지, 신청채권이 어떤 순위로 처리되는지를 확인해야 합니다.