대구지방법원 2025타경363. 구미시 형곡동 263-1 소재 그린타운과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 철근콘크리트구조 4층 다가구주택으로, 1층은 소매점포·계단실·주차장 등, 2층·3층·4층은 각각 5가구로 이용되고 있습니다. 토지는 320.0㎡의 대지이며 제2종일반주거지역, 평지·세로장방·소로각지입니다.
가격만 보면 감정가 1,079,917,300원에서 두 차례 유찰돼 529,159,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 낙폭만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 권리 측면에서는 말소기준 이후 권리들이 매각으로 소멸하는 구조지만, 다수의 실제 점유자가 있고 일부는 전입일·보증금이 확인되지 않아 현장과 원문 대조가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경363 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 263-1 · 경상북도 구미시 형곡동로8길 6 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택(그린타운) · 일괄매각 |
| 이용상태 | 1층 소매점포·계단실·주차장 등 · 2층 5가구 · 3층 5가구 · 4층 5가구 |
| 토지 | 대 320.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 564,400원/㎡ |
| 소유자 | 민송순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,079,917,300원 / 529,159,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 원남새마을금고 / 489,931,800원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017.01.06. 근저당
말소기준은 2017.01.06. 원남새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 625,000,000원입니다. 이후의 임의경매개시결정, 구미시 압류, 김인기·정아림·정미숙의 주택임차권은 제공 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 과거 이수혜·이지현 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 14명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄현주 | 전부 | 2020.05.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보원 | 305호 | 2020.10.14 | 6,500원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민준 | 501호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 류동근 | 201호 | 2024.03.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이화정 | 202호 | 2018.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오진욱 | 203호 | 2024.06.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정희 | 306호 | 2018.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이원주 | 505호 | 2018.06.20 | 6,500원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정미화 | 506호 | 2021.03.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이도영 | 502호 | 2025.01.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김인기 | 205호 | 2021.04.28 | 65,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정아림 | 3층 중 303호 33㎡ | 미상 | 16,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정미숙 | 206호 | 2023.02.13 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권오선 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 위 14명은 실제 임차인·점유자로 집계했습니다. 대항력 ‘가능·미상’은 전입신고일 또는 보증금 등 판정자료가 부족한 경우이며, 대항력이 있다고 확정한 의미가 아닙니다.
③ 배당 구조 (매각가 529,159,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,691,590원 |
| 2. 근저당 · 원남새마을금고 | 625,000,000원 | 521,467,410원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 원남새마을금고 채권최고액 625,000,000원 중 배당모델상 521,467,410원이 배당되고 103,532,590원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 529,159,000원으로 감정가 1,079,917,300원의 49%입니다. 다음 제공 시나리오는 3회 유찰 시 370,411,300원, 4회 유찰 시 259,287,909원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 529,159,000원 | 521,467,410원 | 103,532,590원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 370,411,300원 | 364,425,542원 | 260,574,458원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 259,287,909원 | 254,857,878원 | 370,142,122원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 형곡초등학교 남서측 인근이며, 주변은 다가구주택·연립주택·단독주택·근린생활시설 점포 등이 형성된 정비된 다가구주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 교통시설 접근편의성·대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2017.01.02.입니다.
- 설비. 급배수·개별 위생설비·소방설비·도시가스 개별 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대 320.0㎡, 제2종일반주거지역, 평지·세로장방·소로각지이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 없는 것으로 제공돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 3명 재확인. 박민준·정아림·권오선의 주민등록·점유·보증금·확정일자 관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 엄현주·박민준·류동근·이화정·오진욱·박정희·정미화·이도영·권오선은 보증금 확인이 필요합니다.
- 임차권등기 3건. 김인기 65,000,000원, 정아림 16,000,000원, 정미숙 2,000,000원의 임차권등기가 있으며 제공 자료상 말소기준 이후 권리입니다.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 매각대상과 현황 경계를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 자료가 없어 최저가 529,159,000원의 시장가격 메리트는 현재 자료만으로 판정할 수 없습니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 배당모델에 미반영돼 있으므로 실제 배당순위와 금액을 원문에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 임차인 원문 확인이 먼저”
이 사건의 표면적인 장점은 분명합니다. 감정가 1,079,917,300원에서 2회 유찰돼 529,159,000원까지 내려왔고, 말소기준은 2017.01.06. 원남새마을금고 근저당으로 명확합니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음이며 배당모델의 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 다가구주택은 아파트처럼 한 세대만 보면 끝나는 물건이 아닙니다. 실제 임차인·점유자가 14명이고, 그중 3명은 대항력 판정이 미상입니다. 특히 가격 측면에서는 실거래 시세 자료가 없어 감정가의 49%라는 이유만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없습니다. 따라서 이 물건은 말소구조 자체보다 미상 임차인의 권리·점유 확인과 실제 시장가 검증이 입찰의 핵심입니다.
