954,786,000원
대전지방법원 2025타경640. 당진시 송악읍 중흥리의 토지와 통나무구조 단층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 학원 및 창고로 이용 중이고, 토지는 상업용 건부지로 이용됩니다. 감정가는 1,363,980,500원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 954,786,000원입니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 소유자 송성섭이 2023.09.15 대물변제로 소유권을 취득한 당일, 당진시산림조합에 채권최고액 1,196,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 등기부 밖 점유관계가 결론을 바꿀 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경640 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 401-4 · 중흥리 401-85, 401-4 1동 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 학원 및 창고 · 상업용 건부지 |
| 토지 | 1,156㎡ · 대 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 통나무구조 기타지붕 단층 · 사용승인 2010.09.13 |
| 소유자 | 송성섭 (2023.09.15 대물변제 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,363,980,500원 / 954,786,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 당진시산림조합 / 966,865,802원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.15 당진시산림조합 근저당권 · 채권최고액 1,196,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유위험은 별도
2011년 설정됐던 서해중앙신용협동조합 및 당진군 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.09.15 설정된 당진시산림조합 근저당권입니다. 이 권리와 2025.05.08 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 등기부상 근저당 잔액 자체를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 핵심
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태정 | 현황서상 295.74㎡ / 학원 | 2012.02.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일만 보면 말소기준보다 약 11년 앞서지만, 학원 점유의 대항요건 유지 여부와 보증금 규모가 확인되지 않았습니다. 따라서 현 단계에서 “대항력 있음” 또는 “인수 0원”으로 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 954,786,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 11,947,860원 |
| 2. 근저당 · 당진시산림조합 | 1,196,000,000원 | 942,838,140원 |
| 근저당 미배당 | - | 253,161,860원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 등기부상 근저당권을 중심으로 계산한 배당모형입니다. 임차인의 보증금·확정일자·배당요구, 당해세 및 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당모형에 표시된 매수인 인수 0원은 임차보증금 위험이 없다는 의미가 아니며, 실제 인수액은 임차관계 확인 후 판단해야 합니다.
④ 매각 범위·입지·환금성 메모 (감정요항표 및 매각물건명세서 기준)
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 관정이 포함됩니다. 토지의 수경시설, 조경시설과 수목도 매각 범위에 포함됩니다.
- 부속 현황. 건물 앞부분에 나무데크가 설치되어 있고, 다른 건물 후면에는 조립식 창고로 보이는 건물이 벽면에 접해 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 학원 및 창고로 이용 중이며, 토지는 상업용 건부지입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 입지. 송악초등학교 남동측 인근으로 공동주택, 단독주택 및 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지 조건. 자연녹지지역·가축사육제한구역이며, 준보전산지와 자연취락지구에 접합니다. 공시지가는 307,100원/㎡입니다.
- 환금성. 전용 주거상품이 아니라 학원·창고와 토지가 결합된 물건입니다. 부정형 토지, 자연녹지지역 및 사용 목적의 특수성 때문에 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 김태정의 임대차계약서, 보증금, 계약기간, 사업자등록 또는 전입 상태, 현재 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 대항요건 확인. 2012.02.13 이후 점유와 공시방법이 계속 유지됐는지 확인해야 하며, 보증금·확정일자·배당요구가 불명확한 상태에서 인수액을 0원으로 계산하면 안 됩니다.
- 실질취득가 재계산. 확인된 미배당 보증금을 최저가에 더한 금액으로 총취득원가를 산정해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않았으므로 감정가 대비 70%만 보고 저렴하다고 판단하지 말고, 인근 상업용 토지와 학원·창고 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 관정, 수경·조경시설, 수목, 나무데크 및 후면 조립식 창고의 귀속과 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도·인허가 검토. 자연녹지지역과 가축사육제한구역의 제한, 현재 학원·창고 사용의 인허가 및 향후 활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 명도비용 반영. 학원 영업이나 시설물이 유지되고 있다면 인도명령 가능 여부와 별도로 협의 기간, 시설 철거 및 원상복구 비용을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대차 관련 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 보증금 확인이 먼저”
이 사건의 등기권리 자체는 단순합니다. 당진시산림조합 근저당권이 말소기준이고 매각으로 소멸합니다. 그러나 학원 점유자 김태정의 전입일이 말소기준보다 앞서며 보증금과 우선변제 요건이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가 954,786,000원은 총취득원가가 아니라 총취득원가의 출발점일 수 있습니다.
비교 실거래가 확인 없이 감정가의 70%라는 수치만으로 싸다고 평가할 수도 없습니다. 학원·창고, 자연녹지지역 토지, 선행 점유자라는 세 가지 변수가 겹친 만큼, 권리는 보증금 확인 전 보류, 가격은 시세 확인 전 보류가 타당합니다. 임대차 원본과 점유 현황을 확인하지 못한다면 보수적인 입찰 배제가 합리적인 사건입니다.
