대구지방법원 2025타경392. 구미시 봉곡동 193-11 토지와 지상 4층 다가구주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층은 계단실, 2·3층은 각 5가구, 4층은 4가구로 이용되고 있어 총 9가구형 다가구주택입니다. 토지는 345.4㎡이며, 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕으로 2011.12.26. 사용승인됐습니다.
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 746,357,000원입니다. 그러나 감정가 대비 30% 할인됐다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 특히 다가구주택은 호실별 임대차, 보증금, 월세, 공실과 명도비용이 실제 가치에 직접 영향을 미칩니다. 이 사건은 권리관계 확인과 임대차 실사가 가격 판단보다 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경392 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 봉곡동 193-11 · 경상북도 구미시 봉곡남로3길 28 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 1층 계단실 · 2, 3층 각 5가구 · 4층 4가구 |
| 토지 | 대 345.4㎡ · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 박대봉 (2022.04.29. 매매로 소유권 취득 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,066,224,800원 / 746,357,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김정민 / 60,087,100원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 과거 선순위 등기는 말소, 기준권리는 2021년 근저당
등기부에는 2012년 설정된 대구축산업협동조합 근저당과 전세권 4건이 말소기준보다 앞선 순위로 나타나지만, 각각 별도의 말소등기가 존재합니다. 대구축산업협동조합 근저당은 2021.09.07. 해지로 말소됐고, 히로세코리아·김수현·이옥연·장재원의 전세권도 2015년부터 2018년 사이 모두 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 같은 날 설정된 북삼새마을금고 근저당입니다.
말소기준 이후 설정된 김순애 전세권 60,000,000원은 2024.04.24. 해지로 말소됐고, 김민준의 주택임차권 95,000,000원도 2024.12.11. 해제로 말소됐습니다. 이성보의 주택임차권 10,000,000원은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 이름이 확인되는 사람 8명
현황조사·매각물건명세서·등기부에서 이름이 확인되는 점유자 또는 임차권자는 안채원·정민정·문성준·한찬영·김승훈·김태린·김민준·이성보 등 8명입니다. 김민준 임차권의 확정일자를 정정한 부기 2건은 별도 임차인이 아니라 동일 권리의 경정 기록입니다.
| 성명 / 호실 | 전입·점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안채원 206호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정민정 303호 | 2025.05.23. 확정 2023.10.24. | 미상 | 2025.09.26. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문성준 203호 | 2024.08.07. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한찬영 305호 | 2025.02.24. | 미상 | 2025.09.17. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김승훈 501호 | 2023.12.06. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태린 502호 | 2021.10.28. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민준 301호 60㎡ | 2021.09.30. 확정 2021.09.14.(경정) | 95,000,000원 | 2024.06.19. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성보 205호 30㎡ | 2023.06.15. 확정일자 없음 | 10,000,000원 월 220,000원 | 2025.07.16. | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 70%는 아니다
현재 최저매각가는 746,357,000원으로 감정가 1,066,224,800원의 70%입니다. 다음 회차가 예정대로 진행된다고 가정한 가격은 522,449,899원, 그 다음 회차는 365,714,929원입니다. 다만 이 비율은 감정가 대비 유찰률일 뿐, 실제 거래시세 대비 할인율은 아닙니다.
| 회차 가정 | 감정가 비율 | 매각가 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 746,357,000원 | 210,593,670원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 49% | 522,449,899원 | 432,261,700원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 34% | 365,714,929원 | 587,292,180원 | 0원* |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 미배당 채권이 곧바로 매수인의 인수액이 되는 것은 아닙니다. 말소기준 이후의 담보권과 임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 안채원의 선순위 대항력 가능성이 확인되면 임차보증금 인수 여부가 별도로 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 746,357,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,863,570원 |
| 1. 대구축산업협동조합 근저당 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 히로세코리아 전세권 | 38,000,000원 | 38,000,000원 |
| 3. 김수현 전세권 | 53,000,000원 | 53,000,000원 |
| 4. 이옥연 전세권 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 5. 장재원 전세권 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 6. 북삼새마을금고 근저당 | 276,000,000원 | 185,493,430원 |
| 7. 김순애 전세권 | 60,000,000원 | 0원 |
| 8. 신청채권자 김정민 | 60,087,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 947,087,100원 중 채권자 배당액은 736,493,430원, 미배당은 210,593,670원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미시 봉곡동 봉곡초등학교 동측 인근으로, 단독·다가구주택과 아파트, 주거나지가 혼재하는 지역입니다. 생활편의시설 접근성과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로여건을 고려한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2011.12.26.입니다. 외벽은 화강석·스톤코트·드라이비트, 창호는 하이샷시 이중창입니다.
- 설비. 위생·급배수시설과 가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 면적 345.4㎡, 평지·가로장방·소로한면이며 공시지가는 491,000원/㎡입니다.
- 제한. 소로2류에 접하고 가축사육제한구역·구미봉곡초등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 감정 내용상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 한 호실이 아니라 9가구형 다가구주택 전체를 매수하는 구조여서 매수층이 제한될 수 있습니다. 호실별 임대수익과 보증금 총액이 환금성을 좌우합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 안채원 선순위 여부. 206호 안채원의 전입세대확인서, 점유개시일, 보증금, 임대차계약서를 확인해 대항력 가능성을 먼저 제거해야 합니다.
- 9가구 전수조사. 각 호실의 실제 점유자, 보증금, 월세, 계약기간, 공실 여부를 호별로 표로 만들어 현황조사 내용과 대조해야 합니다.
- 김민준 임차권 말소. 95,000,000원 임차권은 2024.12.11. 해제로 말소됐지만, 보증금 반환과 점유종료 경위를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경액. 북삼새마을금고 채권최고액은 최초 276,000,000원에서 226,000,000원으로 변경된 기록이 있으므로 최신 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 과거 말소권리. 예상배당에 포함된 대구축산업협동조합 근저당과 전세권 4건은 실제 말소 여부와 배당대상 포함 여부를 법원 배당요구 서류로 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 이유만으로 저가 입찰로 보지 말고, 임대수익·공실률·수선비와 인근 다가구주택 거래를 기준으로 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 명도비용. 여러 호실의 이사협의, 인도명령 가능 여부, 폐기물 처리와 공용부분 수선비를 별도 예산으로 반영해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물의 매각목록, 제시외 부분과 호실별 도면을 원본으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·전입세대확인서를 입찰 직전에 다시 발급해 변동 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원*보다 미상 임차인 1명이 더 중요하다”
이 사건은 말소된 과거 선순위 권리가 많아 등기부가 복잡해 보이지만, 현재 말소기준은 2021.09.07. 북삼새마을금고 근저당으로 정리됩니다. 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 다가구 경매의 핵심은 등기부만이 아닙니다. 이름이 확인되는 점유자·임차권자가 8명이고, 여러 점유자의 보증금이 확인되지 않았습니다. 특히 안채원은 전입일 자체가 미상이므로 대항력 가능·미상입니다. 이 한 사람의 선순위 여부가 확인되지 않으면 ‘실질취득 746,357,000원’도 확정할 수 없습니다.
감정가 70%라는 숫자 역시 가격 메리트를 보장하지 않습니다. 이 물건의 승부처는 유찰률이 아니라 206호 권리확인, 9가구 임대차 전수조사, 실제 임대수익과 명도비용 검증입니다. 결론은 등기상 인수 0원, 점유상 확정 전입니다.