대구지방법원 2025타경402. 구미시 형곡동 태양맨션 4층 401호, 전용 70.85㎡ 아파트입니다. 소유자 이대형은 2014.06.12. 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 69,000,000원입니다. 같은 날 형곡새마을금고가 채권최고액 58,500,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2025.07.04. 형곡새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 해당 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 놓고 보면 구조는 단순하지만 점유관계에서 확인할 항목이 남습니다. 실제 임차인은 2명입니다. 김지연은 2025.06.16. 전입해 말소기준권리인 2014.06.12. 근저당보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 반면 전미희는 배당요구를 2025.07.25. 했지만 전입일과 확정일자, 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 이 한 명의 확인 결과가 실질취득액을 바꿀 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경402 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 157-4 4층401호 · 경상북도 구미시 형곡로18길 11-16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 70.85㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 4층 401호 |
| 소유자 | 이대형 · 2014.06.12. 소유권이전 · 거래가액 69,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 52,000,000원 / 17,836,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 형곡새마을금고 / 43,426,720원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 한 명은 확인 필요
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지연 | 본건으로 전입 · 확인안됨 | 2025.06.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전미희 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.07.25 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 김지연의 전입은 말소기준권리보다 11년 이상 늦어 대항력이 없다고 정리할 수 있습니다. 그러나 전미희는 전입일 자체가 확인되지 않으므로 “대항력 없음”으로 처리해서는 안 됩니다. 보증금과 확정일자도 미상인 만큼 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 정확합니다.
② 시세 비교 — 표면가격은 낮지만, 기준 거래가 오래됐다
태양맨션은 18세대, 1991.11.01. 준공 단지입니다. 전용 70.85㎡ 실거래는 2022.06. 40,000,000원, 2023.05. 35,000,000원, 2023.10. 56,000,000원으로 집계됐습니다. 전체 평균은 43,666,666원이지만 가격 판단에서는 집계 기준 최근 12개월 평균 45,500,000원과 최신 거래 56,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 70.85㎡ | 3 | 56,000,000원 |
| 2023.05 | 70.85㎡ | 3 | 35,000,000원 |
| 2022.06 | 70.85㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 70.85㎡ | 2건 | 45,500,000원 |
현재 최저가 17,836,000원은 최근 12개월 평균의 39.2%입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 13.8% 상승한 것으로 집계돼 하락 추세 자료도 아닙니다. 다만 최신 실거래 자체가 2023.10이므로 2026.09.09 매각기일과 시차가 큽니다. 따라서 “최근 평균의 39.2%”라는 숫자는 분명한 가격 격차를 보여주지만, 현재 시세를 그대로 45,500,000원 또는 56,000,000원으로 확정하는 근거로 쓰기에는 거래 시점이 오래됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,836,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 721,048원 |
| 1. 근저당 · 형곡새마을금고 | 58,500,000원 | 17,114,952원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 형곡새마을금고의 미배당액은 41,385,048원입니다. 이 미배당액은 말소되는 근저당의 채권 부족분으로, 그 자체가 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이며, 전미희의 임차권 내용이 확인되면 실제 배당과 매수인 부담 판단이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 형일초등학교 남동측 인근으로, 주위는 소규모 아파트·다세대주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통인 편입니다. 동측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 이용상태. 감정평가 기준 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 4층 401호입니다. 급배수·위생·난방설비가 돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역입니다. 공시지가는 533,200원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 태양맨션은 18세대, 1991.11.01. 준공 단지입니다. 집계된 실거래는 3건이고 최신 거래가 2023.10이어서 현재 가격을 판단할 때 거래시점의 시차를 함께 봐야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 17,836,000원 | 17,114,952원 | 41,385,048원 |
| 4회 유찰 시 | 12,485,200원 | 11,860,466원 | 46,639,534원 |
| 5회 유찰 시 | 8,739,640원 | 8,182,326원 | 50,317,674원 |
유찰이 더 진행되면 최저매각가는 낮아지지만, 형곡새마을금고의 미배당액이 커지는 구조입니다. 다만 이 근저당은 매각으로 소멸하므로 그 미배당액 자체는 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 이 사건에서 실질취득을 바꿀 수 있는 핵심 변수는 오히려 전미희의 대항력 및 보증금 확인입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전미희 전입일 확인. 말소기준일 2014.06.12.보다 앞선 전입인지 뒤인지가 대항력 판단의 출발점입니다.
- 전미희 보증금·확정일자 확인. 현재 보증금과 확정일자가 미상이라 우선변제 및 미배당 승계 위험을 계산할 수 없습니다.
- 김지연은 구분. 2025.06.16. 전입으로 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 전미희와 동일하게 취급하면 안 됩니다.
- 표면가격과 실질취득을 분리. 17,836,000원은 최저매각가일 뿐입니다. 전미희에게 승계할 보증금이 확인되면 실질취득은 그만큼 증가합니다.
- 실거래 시점 확인. 최신 거래는 2023.10의 56,000,000원입니다. 매각기일 2026.09.09와 시차가 있어 39.2%라는 할인율만으로 현재 시세를 단정하면 안 됩니다.
- 소규모 단지 환금성 확인. 총 18세대이고 실거래 표본은 3건입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰은 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
맺으며 — “가격은 낮다, 하지만 권리 확인 전에는 싼 게 아니다”
숫자만 보면 강하게 눈에 들어오는 물건입니다. 감정가 52,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 17,836,000원까지 내려왔고, 집계 기준 최근 12개월 실거래 평균 45,500,000원의 39.2%입니다. 최신 거래 56,000,000원과 비교해도 표면가격 차이는 큽니다.
하지만 권리분석의 결론은 가격표 하나로 끝나지 않습니다. 형곡새마을금고 근저당은 매각으로 소멸하고, 김지연은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 반면 전미희는 전입일·확정일자·보증금이 미상이라 대항력 가능·미상이고, 이 임차인의 미배당 보증금 승계 여부가 실질취득액을 바꿀 수 있습니다. 게다가 태양맨션은 18세대 소규모 단지이고 최신 실거래도 2023.10에 머물러 있습니다. 따라서 현 단계의 결론은 표면가격은 매력적이지만, 전미희 권리 확인 전에는 실질취득과 가격 메리트를 확정할 수 없는 물건입니다.
