대구지방법원 2025타경402. 구미시 형곡동 태양맨션 4층 401호, 전용 70.85㎡ 아파트입니다. 등기부 구조는 단순합니다. 이대형이 2014.06.12. 거래가 69,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 형곡새마을금고가 채권최고액 58,500,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.07.04. 접수된 임의경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 김지연은 2025.06.16. 전입해 말소기준일보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 반면 전미희는 주거 임차인으로 배당요구를 했지만 전입일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 전미희를 대항력 없는 임차인으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경402 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 157-4 4층401호 도로명: 경상북도 구미시 형곡로18길 11-16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 70.85㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 4층 401호 |
| 단지 | 태양맨션 · 18세대 · 1991.11.01. 준공 |
| 소유자 | 이대형 (2014.06.12. 거래가 69,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 52,000,000원 / 36,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 형곡새마을금고 / 43,426,720원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차 확인이 필요하다
| 임차인 | 점유·사용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지연 | 본건으로 전입 · 사용 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 전미희 | 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 접수 |
실제 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 김지연은 전입일 2025.06.16.이 말소기준일 2014.06.12.보다 늦어 대항력이 없지만, 보증금과 배당요구 여부는 확인이 필요합니다. 전미희는 2025.07.25. 배당요구를 접수했으나 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 판정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 수치상 할인, 거래 시점은 오래됐다
태양맨션 전용 70.85㎡ 실거래 표본은 3건입니다. 전체 평균은 43,666,666원, 최근 12개월 평균은 45,500,000원이며 최근 구간이 이전 구간보다 13.8% 상승한 흐름입니다. 최저가 36,400,000원은 최근 12개월 평균의 80.0%로, 확인된 수치만 놓고 보면 가격 여유가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 70.85㎡ | 3 | 56,000,000원 |
| 2023.05 | 70.85㎡ | 3 | 35,000,000원 |
| 2022.06 | 70.85㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 전체 평균 | 70.85㎡ | 3건 | 43,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 70.85㎡ | 2건 | 45,500,000원 |
다만 최신 거래가 2023.10이고 매각기일은 2026.07.22입니다. 거래 표본도 3건에 불과해 과거 실거래만으로 현재 가격을 확정하기 어렵습니다. 최저가가 최근 평균보다 낮다는 점은 긍정적이지만, 입찰 전 현재 매물 호가와 추가 실거래를 확인해야 실제 할인 여부가 완성됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,055,200원 |
| 1. 근저당 · 형곡새마을금고 | 58,500,000원 | 35,344,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 기준 미배당액은 23,155,200원이지만, 말소기준 근저당은 매각으로 소멸하므로 그 부족액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 전미희의 임차조건 확인 결과에 따라 실제 배당과 인수 판단은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 채권최고액 기준 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 36,400,000원 | 35,344,800원 | 23,155,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 25,480,000원 | 24,621,360원 | 33,878,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 17,836,000원 | 17,114,952원 | 41,385,048원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 구미시 형곡동 형일초등학교 남동측 인근이며, 주변은 소규모 아파트, 다세대주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 4층 401호로, 아파트로 이용 중입니다. 급배수·위생·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류에 접합니다. 토지면적은 786.7㎡, 공시지가는 533,200원/㎡이고 공부와의 차이 및 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 태양맨션은 18세대, 1991.11.01. 준공 단지입니다. 동일 면적 실거래 표본이 3건으로 적어 매도 시 가격 산정과 매수자 탐색에 시간이 필요할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전미희 임차관계 확인. 전입세대열람, 주민등록 전입일, 임대차계약서, 확정일자, 보증금과 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 김지연 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 실질취득 재계산. 현재 계산은 최저가 36,400,000원과 인수액 0원을 전제로 합니다. 미상 임차인의 권리가 확인되면 인수액과 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 현재 시세 확인. 최신 실거래가 2023.10이므로 2026.07.22 기준 매물 호가와 추가 거래 사례를 확인해 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 내부 관리상태, 누수·난방·창호 상태, 점유 형태와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대열람과 배당요구 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만 권리 확인이 끝난 것은 아니다”
최저가 36,400,000원은 감정가 52,000,000원의 70%까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 45,500,000원의 80.0%입니다. 가격표만 보면 한 차례 유찰로 매력이 생긴 구간입니다. 등기부상 말소기준 근저당과 이후 권리도 매각으로 소멸하며, 배당표 계산상 인수액은 0원입니다.
그러나 전미희의 전입일과 보증금이 미상인 이상 권리분석은 끝나지 않았습니다. 이 임차인이 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 확인되면 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 최저가와 실제 인수액을 합한 실질취득액으로 바뀝니다. 따라서 결론은 가격은 검토 가능, 권리는 확인 후 입찰입니다.