대구지방법원 2025타경407. 구미시 신평동 장성상가 2층 203호로, 감정평가상 다방으로 이용되다가 현재 휴업 중인 근린시설입니다. 소유자 박연형이 점유 중이며 조사된 임차인은 없습니다. 말소기준권리는 2011.08.12. 설정된 중앙새마을금고 근저당권 58,500,000원이고, 그 뒤의 경북신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 말소기준권리보다 앞선 근저당 이력이 여러 건 보이지만, 1990년과 1991년 근저당은 2005.09.27. 해지로 말소됐고, 2006년 구미농업협동조합 근저당도 2011.08.12. 해지로 말소된 기록이 있습니다. 따라서 현재 권리관계상 낙찰자가 승계할 담보권으로 보기는 어렵습니다. 다만 뒤의 배당 시뮬레이션에는 2006년 근저당이 선순위 배당항목으로 반영돼 있으므로, 배당표와 실제 등기 말소 상태의 불일치는 입찰 전 원본으로 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경407 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 신평동 150-17 장성상가 2층 203호 |
| 물건종류 / 면적 | 근린시설 · 전용 87.84㎡ |
| 이용상태 | 다방(현재 휴업) · 등기부상 사무소, 건축물관리대장상 휴게음식점 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 2층 203호 · 사용승인일 1988.12.31. |
| 소유자 / 점유 | 박연형 · 소유자 점유 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 64,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중앙새마을금고 / 44,931,710원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 현재 기준은 2011년
임차인 없음. 감정평가상 소유자가 점유 중이며 별도의 임차인 조사 내역이 없어 임차보증금 인수 문제는 없습니다. 말소기준권리인 중앙새마을금고 근저당 이후 설정된 경북신용보증재단의 38,000,000원 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현재 회차에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70% 할인보다 환금성 검증이 먼저
감정가 92,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 64,400,000원입니다. 숫자만 보면 감정가보다 27,600,000원 낮아졌지만, 동일 면적의 최근 실거래나 최근 낙찰가가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 64,400,000원 | 62,840,800원 | 59,659,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 45,080,000원 | 43,868,560원 | 78,631,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 31,555,999원 | 30,587,991원 | 91,912,009원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 59,659,200원에서 78,631,440원, 91,912,009원으로 커지지만, 임차인이나 인수 권리가 없어 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 다만 이 표는 권리 안전성을 보여줄 뿐, 상가의 적정 매수가를 증명하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,559,200원 |
| 을구 1번 근저당 · 신평새마을금고 | 미상 | 0원 |
| 을구 2번 근저당 · 신평새마을금고 | 미상 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 구미농업협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 중앙새마을금고 | 58,500,000원 | 36,840,800원 |
| 갑구 4번 가압류 · 경북신용보증재단 | 38,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 122,500,000원 중 62,840,800원이 배당되고 59,659,200원이 미배당되는 가정입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 구미농업협동조합 근저당은 등기부상 말소 기록이 있으므로 실제 배당대상 여부를 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 장성상가는 구미국가공단 지원시설지역에 위치하며 주변은 상가·근린생활시설·공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 자유롭고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 동측과 남측으로 폭 15~35m 도로에 접하고 있습니다.
- 용도지역. 근린상업지역이며 대로1류와 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 2,959㎡, 지목 대, 평지의 가로장방형 상업용 토지이며 공시지가는 1,406,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인트·타일, 내벽은 페인트와 내부 인테리어, 바닥은 장판재, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 공동위생설비와 급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와 현황의 구조적 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 신평상가 20개 호실 규모이며 최근 낙찰가가 확인되지 않고 경매 통계상 매각률은 0.0%입니다. 휴업 상태의 구분상가인 만큼 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 원본 대조. 2006년 구미농업협동조합 근저당의 2011년 말소 여부와 말소기준권리 선정을 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
- 배당관계 재검산. 중앙새마을금고 청구액 44,931,710원, 근저당 채권최고액 58,500,000원과 선순위 배당항목의 실제 채권잔액을 확인해야 합니다.
- 소유자 명도. 임차인은 없지만 소유자가 점유 중이므로 인도명령과 협의명도 일정·비용을 반영하세요.
- 현장 영업 가능성. 현재 다방이 휴업 중입니다. 내부 시설 상태, 전기·수도 사용 가능 여부, 영업신고 승계 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 용도 일치 여부. 등기부상 사무소, 건축물관리대장상 휴게음식점으로 표시돼 있으므로 계획하는 업종이 건축물 용도와 맞는지 확인하세요.
- 임대수익 조사. 인근 2층 상가의 실제 보증금·월세·공실기간을 중개업소와 현장 임차인에게 확인한 뒤 수익환원 방식으로 입찰 상한을 산정하세요.
- 관리비·공과금. 장기 휴업에 따른 관리비와 전기·수도요금 체납 여부, 공용부분 관리비의 매수인 부담 가능성을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기부·배당요구 내역을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격과 환금성은 보류
이 물건은 임차인이 없고 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정이 소멸해 매수인 인수액 0원이라는 장점이 분명합니다. 감정가 92,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가도 64,400,000원까지 내려왔습니다.
그러나 이 상가는 현재 다방이 휴업 중이고 동일 면적 실거래와 최근 낙찰자료가 확인되지 않습니다. 신평상가 경매 통계의 매각률도 0.0%여서, 가격보다 재임대와 재매각 가능성이 더 큰 판단 요소입니다. 여기에 배당표가 등기부상 말소된 2006년 근저당을 선순위로 반영한 불일치까지 있어 서류 재검증이 필요합니다. 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 감정가의 70%만 보고 입찰할 물건은 아니다입니다.
