의정부지방법원 2025타경72983. 의정부시 민락동 ‘의정부더리브센텀스퀘어3’ 지식산업센터3동 10층 1033호입니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이며, 현황상 김창헌 씨가 1033호 전부 57.27㎡를 지식산업센터로 사용하고 있습니다. 보증금은 5,000,000원, 월차임은 450,000원입니다.
말소기준권리는 2022년 10월 27일 설정된 국민은행 근저당권 213,600,000원입니다. 임차인의 전입일은 2023년 9월 26일로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 임차인은 선순위 대항력을 갖지 못하고, 낙찰자가 보증금을 승계할 구조도 아닙니다. 다만 실제 점유자가 있으므로 낙찰 후 점유 이전과 인도 협의는 별도의 절차로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72983 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 927-2 의정부더리브센텀스퀘어3 지식산업센터3동 10층 1033호 · 경기도 의정부시 배꽃길 63 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 공장(지식산업센터) · 지상 10층 중 10층 |
| 건물구조 | 프리케스트콘크리트구조 · 철근콘크리트평지붕 · 외벽 복합 판넬 · 내벽 페인트 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 염일웅 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 75,117,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 유케이제십일차유동화전문 유한회사(양도인: 주식회사 국민은행) / 567,070,901원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022년 9월 신한자산신탁 명의로 소유권보존 및 신탁등기가 이뤄졌고, 2022년 10월 27일 신탁재산 처분에 따라 염일웅 씨 앞으로 소유권이 이전되면서 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 213,600,000원이 말소기준권리입니다. 이후 전입한 임차인과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유 인도는 필요
| 임차인 / 점유 | 계약 내용 | 주요 일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 김창헌 1033호 전부 57.27㎡ 지식산업센터 | 보증금 5,000,000원 월차임 450,000원 | 전입 2023.09.26 배당요구 2025.10.29 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입일이 2022년 10월 27일 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으므로, 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하더라도 부족액을 매수인에게 청구할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 중복 보증금 합산 문제는 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%만으로 ‘저가’ 판정 금지
감정가는 219,000,000원이고 현재 최저매각가는 75,117,000원입니다. 3회 유찰되어 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 4회 유찰 시 시나리오는 52,581,900원, 5회 유찰 시 시나리오는 36,807,330원입니다.
그러나 이 물건은 아파트가 아니라 공장 용도의 지식산업센터입니다. 현재 최저가와 비교할 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론내릴 수 없습니다. 인근 동일 건물·동일 면적대의 실제 거래 및 임대 조건을 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,117,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,752,106원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사 국민은행 | 213,600,000원 | 73,364,894원 |
| 근저당 미배당 | 213,600,000원 | 140,235,106원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 73,364,894원이 국민은행 근저당에 배당되고, 140,235,106원이 미배당됩니다. 근저당 미배당액은 채무자에게 남는 채무 문제이며 매수인이 승계하지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있으나, 후순위 임차인의 보증금 부족액이 매수인에게 인수되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부시 민락동 민락I.C 남서측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터·대규모 아파트단지·대형마트·노변 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이며, 현재 임차인이 지식산업센터로 사용하고 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 건물 부지는 북측·남측·동측으로 중로에 접합니다.
- 토지계획. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구·과밀억제권역이며, 중로3류에 접합니다.
- 토지자료. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 2,036,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 거래 대조. 동일 건물 또는 인근 지식산업센터의 최근 매매가를 확인해 75,117,000원이 실제 시세보다 낮은지 검증하세요.
- 임대조건 확인. 현재 보증금 5,000,000원·월차임 450,000원의 계약 유지 여부와 임차인의 퇴거 계획을 확인하세요.
- 점유 인도. 대항력은 없지만 임차인이 점유 중이므로 인도 협의, 배당 일정과 실제 명도 시점을 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 배당요구 및 조세채권을 대조하세요.
- 청구액 대조. 사건 청구액 567,070,901원과 본 호실 근저당 채권최고액 213,600,000원이 다르므로 본 물건에 배당되는 채권 범위를 원본에서 확인하세요.
- 현장 상태. 10층 1033호의 내부 상태, 설비 작동, 관리비 체납 여부와 실제 사용 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 전”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022년 10월 27일 국민은행 근저당이 말소기준이고, 임차인은 그보다 늦은 2023년 9월 26일 전입했습니다. 따라서 임차보증금 5,000,000원을 낙찰자가 승계하지 않으며, 현재 최저가 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 권리가 아니라 가격 판단입니다. 3회 유찰로 감정가 219,000,000원의 34.3%인 75,117,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교 없이 이 가격을 곧바로 저가라고 평가할 수는 없습니다. 더구나 실제 임차인이 점유하고 있어 낙찰 후 인도 절차도 남습니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 현장 시세 확인 전까지 보류입니다.