대구지방법원 2025타경418. 구미시 송정동 동양한신아파트 106동 8층 804호 아파트입니다. 소유자는 박원달이고, 현재 살아 있는 말소기준권리는 2014.08.27. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 138,000,000원입니다. 이후 2024.09.26. 선산농업협동조합 가압류 513,868,577원과 2025.07.21. 강제경매개시결정이 붙었지만, 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 임차인은 없어 낙찰자가 승계할 임차보증금도 없고, 배당표상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
가격은 감정가 168,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 117,600,000원입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 평균 142,444,444원보다 낮습니다. 다만 전체 실거래 평균 145,791,666원보다 최근 12개월 평균이 낮고, 최근 거래와 이전 거래의 추세 역시 -8.6%입니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 인정하되, 하락 중인 시장에서의 할인이라는 점을 동시에 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경418 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 송정동 183 동양한신아파트 106동 8층804호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.81㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 중 8층 |
| 소유자 | 박원달 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 117,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 선산농업협동조합 / 550,566,164원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다. 2014.08.27. 국민은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 발생한 선산농업협동조합 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행·서울은행·구미농업협동조합의 근저당과 경북신용보증재단·농협은행 가압류는 이미 등기부상 말소된 권리입니다.
② 시세 비교 — 할인은 있지만 시장은 하락 중
동양한신은 800세대, 사용승인일은 1996.07.29.이며 대상 전용면적은 84.81㎡입니다. 제공된 실거래 12건의 전체 평균은 145,791,666원이지만, 가격 판단은 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 142,444,444원, 최신 거래는 2026.08. 150,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -8.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.81㎡ | 19 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 81.07㎡ | 15 | 124,000,000원 |
| 2026.03 | 84.81㎡ | 14 | 137,000,000원 |
| 2026.03 | 84.81㎡ | 4 | 154,000,000원 |
| 2026.02 | 81.07㎡ | 6 | 153,000,000원 |
| 2026.01 | 81.07㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2025.11 | 84.81㎡ | 12 | 155,000,000원 |
| 2025.11 | 84.81㎡ | 12 | 155,000,000원 |
| 2025.10 | 84.81㎡ | 6 | 134,000,000원 |
| 2025.08 | 84.81㎡ | 3 | 152,500,000원 |
| 2025.08 | 81.07㎡ | 17 | 150,000,000원 |
| 2025.06 | 84.81㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.81㎡ | 9건 | 142,444,444원 |
현재 최저가 117,600,000원은 최근 12개월 평균의 82.6%입니다. 최신 거래 150,000,000원보다도 낮아 현재 회차는 가격상 여유가 있는 편입니다. 다만 최근 12개월 평균 142,444,444원이 전체 12건 평균 145,791,666원보다 낮고, 추세 지표도 -8.6%이므로 과거 평균만 근거로 추가 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,446,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 138,000,000원 | 115,153,600원 |
| 3. 가압류 · 선산농업협동조합 | 513,868,577원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 선산농업협동조합 | 550,566,164원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,446,400원을 제외한 115,153,600원이 국민은행 근저당에 배당되고, 후순위 선산농업협동조합에는 배당이 없습니다. 전체 채권 미배당액은 1,087,281,141원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미시 송정동 구미시 문화예술회관 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·관공서·근린상가 등으로 형성된 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스승강장과 간선대로가 있어 제반 교통사정은 편리합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 중 8층이며, 위생·급배수·승강기·소화·도시가스 공급·개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 아파트단지 북동측으로 왕복 4차선, 남서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 중로1류와 중로2류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 21,166㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 공시지가는 726,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 800세대 단지이고 최근 거래 12건이 확인됩니다. 다만 최근 거래 추세는 -8.6%로 하락 방향입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 117,600,000원은 최근 12개월 평균 142,444,444원의 82.6%입니다. 할인폭과 최근 -8.6% 하락 추세를 함께 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 회차 시나리오. 2회 유찰 시 82,320,000원, 3회 유찰 시 57,624,000원으로 내려갑니다. 현재 회차에서 경쟁이 붙을지와 추가 유찰 가능성을 함께 검토해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 전체 채권 미배당액이 크더라도 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권자의 미배당을 낙찰자의 추가 부담으로 혼동하지 않아야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치이므로 입찰 전 관련 원본과 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 하락 추세까지 확인
이 물건은 권리 측면에서는 임차인 없이 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준인 국민은행 근저당 이후의 권리도 매각으로 소멸해 비교적 단순합니다. 가격 역시 1회 유찰로 117,600,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 142,444,444원의 82.6% 수준입니다. 다만 최근 실거래 흐름이 -8.6%라는 점이 핵심 변수입니다. 따라서 권리는 합격, 가격은 할인과 하락 추세를 함께 보는 물건으로 정리할 수 있습니다.
