대구지방법원 2025타경10847. 구미시 도량동 글로리아타운 5층 503호로, 감정평가상 사무실로 이용 중인 근린시설입니다. 이동현 씨가 2017년 거래가 230,821,800원에 취득했고, 2017년 11월 왜관신용협동조합 앞으로 채권최고액 585,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리이며, 2020년 이상근 근저당과 이후 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.
주의할 등기는 2017년 10월 설정된 도량새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 494,000,000원으로 크지만, 같은 해 11월 15일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현존하는 선순위 인수권리로 볼 수 없고, 매수인이 이 근저당을 떠안을 구조도 아닙니다. 권리 자체보다 실제 입찰 판단에 더 중요한 것은 503호 점유관계와 공매 진행 여부, 그리고 가격 검증입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10847 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 도량동 228-5 글로리아타운 5층 503호 도로명: 경상북도 구미시 야은로 309 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 사무실로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 7층 · 승강기·주차타워·급배수설비 |
| 소유자 | 이동현 (2017.10.17. 소유권이전 · 거래가 230,821,800원) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 159,600,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 왜관신용협동조합 / 486,709,751원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 현존 선순위 인수권리는 없다
② 임차·점유관계 — 대항력은 없지만 현장 확인은 필수
현황조사에는 법인 4곳이 확인됩니다. 모두 사업자등록일이 말소기준일인 2017.11.15. 이후여서 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 신고 내용이 서로 달라, 명도 난도와 실제 점유자를 서류만으로 확정하기는 어렵습니다.
| 신고 법인 | 점유·등록 내용 | 사업자등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 구미주택 | 502호로 사업자등록 · 사용 확인 안 됨 | 2021.04.08 | 1,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 지움산업개발 | 502호로 사업자등록 · 사용 확인 안 됨 | 2022.06.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 산마루 | 전부 · 사무실 | 2024.07.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 미래주택 | 점유부분 없음 | 2018.03.08 | 3,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 구조 — 70% 할인과 시세 메리트는 다른 문제
현재 최저매각가는 159,600,000원으로 감정가 228,000,000원의 70%입니다. 감정가보다 68,400,000원 낮아졌지만, 이것만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 근린시설·사무실은 동일 건물의 위치, 전용면적, 임대수익, 주차 편의와 공실 여부에 따라 가격 차이가 크므로 실제 거래사례와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 70%) | 159,600,000원 | 156,565,600원 | 1,026,434,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 111,720,000원 | 109,355,920원 | 1,073,644,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 78,204,000원 | 76,396,328원 | 1,106,603,672원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 후순위 채권의 미배당은 원칙적으로 채무자에게 남는 문제입니다. 이 사건의 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.
④ 배당 시뮬레이션 (매각가 159,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,034,400원 |
| 2. 근저당 · 도량새마을금고 | 494,000,000원 | 156,565,600원 |
| 3. 근저당 · 왜관신용협동조합 | 585,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이상근 | 104,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미시 도량동 도봉초등학교 남측 인근으로, 아파트단지와 근린생활시설이 형성된 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다. 남측 약 35m, 북측 약 12m 포장도로와 접합니다.
- 이용. 감정평가 당시 사무실로 이용 중이며, 위생·급배수설비, 승강기와 주차타워가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 799.4㎡이며 평탄한 세로장방형 상업용 건부지입니다. 공시지가는 1,686,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(도량2택지)이며 대로1류와 중로3류에 접합니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 근린시설·사무실이므로 공실, 임대수익, 주차 편의 및 업종 수요에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 503호 현장 특정. 출입문 호수, 내부 구획과 실제 사용공간을 확인하고 502호 사업자등록 법인과의 관계를 대조하세요.
- 실제 점유자 확인. 산마루가 전부를 점유하는지, 각 법인의 보증금·차임·임대차계약과 배당요구 여부를 확인하세요.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고의 현재 상태와 법원경매 진행의 우선관계를 확인하세요.
- 배당순위 원본 확인. 말소된 도량새마을금고 근저당이 배당 계산에 포함된 이유를 채권계산서와 법원 배당자료로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 할인율이 아니라 글로리아타운 근린시설의 최근 매매사례, 공실률, 보증금·월세와 예상수익률을 기준으로 응찰가를 정하세요.
- 관리비·시설비. 체납 관리비와 주차타워 유지·수선 관련 비용을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 내역을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 현장은 단순하지 않다
이 사건의 권리 결론은 비교적 명확합니다. 도량새마을금고의 선행 근저당은 이미 말소됐고, 2017.11.15. 왜관신용협동조합 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 신고된 법인들도 모두 말소기준 이후 등록이어서 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 안전한 등기와 쉬운 입찰은 같은 말이 아닙니다. 503호 물건에 502호 사업자등록 법인이 혼재하고, 산마루는 전부를 사무실로 사용한다고 조사됐으며, 공매공고도 남아 있습니다. 배당 시뮬레이션에는 이미 말소된 근저당이 반영된 충돌도 있습니다. 게다가 근린시설은 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다. 이 물건의 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격은 보류, 점유·공매·배당 원본 확인 후 판단”입니다.