대전지방법원 2025타경51110. 충남 당진시 신평면 남산리 3-23에 위치한 일괄매각 사건으로, 감정평가상 건물은 다가구주택으로 이용 중입니다. 감정가는 1,122,988,400원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 550,264,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 큰 할인율보다 점유관계와 건물의 행정상 상태입니다.
등기상 말소기준권리는 2024.10.08. 설정된 아산신용협동조합의 채권최고액 848,400,000원 근저당권입니다. 이후 2025.03.12. 임의경매가 개시됐고, 해당 근저당권은 2026.03.09. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 등기권리 흐름 자체보다 더 중요한 것은 304호·401호·402호에서 확인된 점유자들의 전입·보증금 정보가 완결되지 않았다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51110 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 신평면 남산리 3-23 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 다가구주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사용진공영개발 |
| 감정가 / 최저가 | 1,122,988,400원 / 550,264,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 731,294,630원 |
| 말소기준권리 | 2024.10.08. 근저당권 · 아산신용협동조합 · 채권최고액 848,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 토지 | 500.0㎡ · 지목 전 · 현황 대 · 계획관리지역 · 공시지가 239,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 근저당은 기준권리, 임차관계는 별도 확인
2024.09.25. 아산신용협동조합 명의의 가처분이 먼저 등기됐으나 2025.03.17. 해제돼 2025.03.20. 말소됐습니다. 말소기준권리는 2024.10.08. 아산신용협동조합의 근저당권이고, 2025.03.12. 아산신용협동조합을 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 근저당권은 2026.03.09. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 확정채권양도로 이전됐습니다.
② 임차·점유 분석 — 3명 모두 대항력 판정에 확인사항 존재
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전현호 | 304호 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 |
| 조식회사 경수제철건설 | 401호 전부 | 1,000,000원 | 340,000원 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 |
| 성명불상 외국인 | 402호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 |
실제 점유자로 확인되는 사람은 3명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 세 건 모두 실제 점유관계로 봐야 합니다. 특히 304호 전현호와 402호 성명불상 외국인은 보증금 자체도 확인되지 않아, 낙찰가가 감정가 대비 크게 낮아졌다는 사실만으로 취득원가가 싸다고 결론내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 550,264,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,902,640원 |
| 을구 1번 근저당권 · 아산신용협동조합 | 848,400,000원 | 542,361,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형에서는 근저당 채권 848,400,000원 중 542,361,360원이 배당되고 306,038,640원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 미상 임차인의 실제 대항력·배당·인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 일괄매각·건물 상태 — 가격보다 앞서 확인할 물리·행정 리스크
- 일괄매각. 여러 목록이 함께 매각되는 사건입니다.
- 토지 현황. 목록1 토지는 지목이 ‘전’이나 현황은 ‘대’입니다.
- 출입도로. 목록2는 주변 토지에 있는 원룸들의 출입도로로 이용 중입니다.
- 미사용승인 건물. 목록3 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않았고 일반건축물대장에도 미등재 상태입니다.
- 지상권. 목록1의 2021.01.13. 지상권설정등기에 대해 근저당권자 겸 지상권자가 2026.05.08. 지상권 말소동의서를 제출했습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세한대학교 당진캠퍼스 서측 인근이며, 주위는 다가구주택·농경지·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물이며, 위생·급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 500.0㎡, 평지·사다리형, 세로한면(가), 계획관리지역입니다.
- 규제. 성장관리계획구역(신평16 일반형), 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리 확인은 생략할 수 없다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 49% | 550,264,000원 | 542,361,360원 | 306,038,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 385,184,800원 | 378,992,213원 | 469,407,787원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 269,629,360원 | 265,054,549원 | 583,345,451원 | 0원 |
감정가 대비 가격은 49%에서 34%, 24% 수준으로 더 내려갈 수 있지만, 이 사건에서는 가격 하락 자체가 권리 리스크를 없애지 않습니다. 특히 대항력 판정이 끝나지 않은 점유자가 있으므로 유찰 횟수보다 먼저 전입·보증금·배당요구 여부를 확정해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 304호 전현호. 전입신고일과 보증금을 확인해 대항력 및 인수 가능성을 확정해야 합니다.
- 401호 조식회사 경수제철건설. 보증금 1,000,000원·월차임 340,000원이 확인되지만 전입신고일은 미상입니다.
- 402호 성명불상 외국인. 전입신고일과 보증금이 모두 미상이므로 점유·대항력 관계를 확인해야 합니다.
- 미사용승인 건물. 일반건축물대장 미등재 상태와 실제 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 출입도로. 목록2가 주변 원룸들의 출입도로로 이용 중인 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 지상권. 2026.05.08. 제출된 지상권 말소동의서와 실제 말소 절차를 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 먼저 해결해야 할 것이 많다
이 사건은 감정가 1,122,988,400원에서 2회 유찰돼 550,264,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락이 눈에 띕니다. 그러나 304호·401호·402호 점유자 모두 대항력 판단에 필요한 정보가 완결되지 않았고, 특히 304호와 402호는 보증금도 확인되지 않았습니다. 여기에 목록3 건물이 사용승인을 받지 않은 일반건축물대장 미등재 건물이고, 목록2가 주변 원룸들의 출입도로로 이용 중입니다.
현재 판단은 가격보다 권리·물건 확인이 우선입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있지만, 미상 점유자의 실제 대항력과 보증금이 확정되기 전에는 이를 최종 인수액으로 볼 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 “감정가의 몇 %인가”가 아니라 점유자 3명의 권리와 미사용승인 건물의 상태를 어디까지 확정했는가입니다.
