대구지방법원 2025타경10847. 구미시 도량동 글로리아타운 5층 505호로, 감정평가상 사무실로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자 이동현이 2017.10.17. 거래가액 186,984,700원으로 취득했고, 현재 최저매각가는 감정가 179,000,000원의 70%인 125,300,000원입니다. 매각대금만 보면 1회 유찰로 낮아졌지만, 동일 용도 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
등기의 핵심은 순서입니다. 2017.10.17. 도량새마을금고 근저당 494,000,000원이 설정됐지만 2017.11.15. 해지로 말소됐고, 같은 날 왜관신용협동조합 근저당 585,000,000원이 새로 설정됐습니다. 따라서 선언된 말소기준은 왜관신용협동조합 근저당입니다. 이후의 이상근 근저당, 압류 및 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10847 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 도량동 228-5 글로리아타운 5층 505호 도로명주소: 경상북도 구미시 야은로 309 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 사무실로 이용 중 · 지하 1층, 지상 7층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 이동현 (2017.10.17. 거래가액 186,984,700원으로 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 125,300,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 왜관신용협동조합 / 486,709,751원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 등기 발급 | 대구지방법원 구미등기소 · 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 ‘말소 확인’이 먼저다
2018.05.17. 채희영의 강제경매개시결정은 2020.12.17. 말소됐습니다. 2024.07.30. 구미시 압류도 2025.06.26. 해제로 말소됐습니다. 한편 2024.12.18. 한국자산관리공사 공매공고가 부기되어 있으므로, 현재 법원경매와 공매 절차의 진행 상태가 교차하지 않는지 별도로 확인해야 합니다.
② 점유·사업자등록 — 4건 모두 말소기준 이후
| 등록 명의 | 등록·점유 부분 | 이용 | 등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 구미주택 | 502호로 사업자등록 | 확인안됨 | 2021.04.08 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 주식회사 지움산업개발 | 502호로 사업자등록 | 확인안됨 | 2022.06.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 주식회사 산마루 | 전부 | 사무실 | 2024.07.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 주식회사 미래주택 | 점유부분 없음 | 점유부분없음 | 2018.03.08 | 3,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인 또는 사업자등록 명의는 4곳이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 네 등록일은 모두 2017.11.15. 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 구미주택과 지움산업개발은 502호 등록이라 본건 505호와 직접 일치하지 않고, 미래주택은 점유부분이 없다고 조사됐습니다. 본건 전부를 사무실로 사용하는 것으로 조사된 산마루 역시 2024.07.30. 등록으로 후순위입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘저렴’이라 할 수 없다
현재 최저가는 125,300,000원으로 감정가 179,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 87,710,000원, 3회 유찰 시 61,396,999원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 물건은 사무실로 이용 중인 근린시설이고, 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
특히 현재 회차에서도 총 채권최고액 1,183,000,000원에 비해 매각대금이 작아 예상 미배당액이 1,060,254,200원입니다. 이 미배당액은 매수인이 떠안는 금액이 아니라 채권자 측 회수 부족분이지만, 공동담보가 여러 호실에 걸쳐 있고 일부 공동담보 말소 부기도 존재하므로 각 호실별 실제 채권 잔액과 공동담보 배분을 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,300,000원 가정·산식 반영값)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,554,200원 |
| 1. 도량새마을금고 근저당 | 494,000,000원 | 122,745,800원 |
| 2. 왜관신용협동조합 근저당 | 585,000,000원 | 0원 |
| 3. 이상근 근저당 | 104,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 산식상 채권자 총 배당액은 122,745,800원, 미배당액은 1,060,254,200원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 도량새마을금고 근저당은 등기상 2017.11.15. 해지 말소됐으므로 위 배당 순서는 실제 배당 판단에 그대로 사용할 수 없습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미시 도량동 도봉초등학교 남측 인근이며, 아파트단지와 근린생활시설이 형성된 노선 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 1층·지상 7층 건물이며 위생·급배수설비, 승강기와 주차타워가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 35미터, 북측 약 12미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 대로1류와 중로3류에 접합니다. 토지는 평탄한 세로장방형 상업용 건부지입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 사무실로 이용되는 근린시설은 아파트보다 수요층이 제한될 수 있으므로 실제 임대료·공실과 동일 건물 거래를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소 근저당 확인. 2017.10.17. 도량새마을금고 근저당과 2017.11.15. 해지 말소의 현재 효력을 등기부 원본에서 재확인하세요.
- 배당표 정정 여부. 말소된 근저당에 122,745,800원을 배당한 산식이 매각물건명세서·채권계산서에도 동일하게 반영됐는지 확인하세요.
- 공동담보 잔액. 501호·502호·503호와 연결된 공동담보 및 2025.05.20. 일부 소멸 부기를 포함해 본건 505호에 남는 실제 피담보채권을 확인하세요.
- 공매 진행 교차 확인. 2024.12.18. 한국자산관리공사 공매공고의 현재 상태와 법원경매 진행 간 충돌 여부를 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 산마루의 전부 점유 여부, 다른 사업자등록 명의의 실제 사용 여부, 내부 시설과 인도 가능 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 이유만으로 저렴하다고 단정하지 말고 동일 건물·인근 근린시설의 매매가, 임대료와 공실률을 대조하세요.
- 미납 비용. 관리비, 공용부분 체납액, 당해세와 시설 유지비를 관리주체와 관계기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·채권계산서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로는 부족하다
이 사건은 표면적으로는 매수인 인수액 0원인 후순위 정리형 물건입니다. 말소기준 이후에 등록된 사업자 4곳은 대항력이 없고, 이후 근저당과 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 핵심 자료끼리 결론이 맞지 않습니다. 등기에서는 도량새마을금고 근저당이 해지·말소됐는데, 예상배당표는 그 권리를 최우선으로 취급해 매각대금 대부분을 배당합니다.
여기에 공매공고, 공동담보 일부 소멸, 실제 점유자 확인 문제까지 겹칩니다. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 근린시설의 최근 실거래 비교 없이 가격 메리트를 줄 수도 없습니다. 결론은 “인수는 0원 가능성이 높지만, 서류 정합성을 바로잡기 전에는 보류”입니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 말소된 권리가 왜 배당표에 남아 있는지를 확인하는 것입니다.