의정부지방법원 2025타경73015. 양주시 덕계동 웰빙하우스 1층 101호, 전용 49.85㎡의 다세대주택입니다. 감정평가상 거실·주방·현관, 방 2개, 화장실 1개, 발코니 등으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층 건물의 제1층입니다. 소유자 전평수는 2021년 1월 5일 매매를 원인으로 거래가 180,000,000원에 취득했고, 2021년 1월 6일 소유권이전등기를 마쳤습니다.
권리소멸 계산의 기준은 2016년 6월 30일 전영배의 가압류 350,000,000원입니다. 이후 설정된 전세권·근저당권·가압류·압류·경매개시결정과 한국토지주택공사의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 실제 점유자의 대항력은 별개의 문제입니다. 특히 실제 임차인으로 기재된 지주택의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 이 부분을 해소하기 전까지 권리분석은 조건부입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73015 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 533-8 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 49.85㎡ · 거실·주방·현관·방2·화장실1·발코니 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 경사지붕 · 지하1층/지상4층 내 제1층 제101호 |
| 소유자 | 전평수 (2021.01.05. 매매, 거래가 180,000,000원 · 2021.01.06. 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 59,682,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 129,444,657원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준인 전영배 가압류 이후 설정된 권리는 배당 여부와 관계없이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 매각대금으로는 선순위 가압류에도 전액 배당되지 않아 김천식 전세권, 대원신용협동조합 근저당권, 후순위 가압류와 현 경매 신청채권자 서울보증보험 주식회사에는 배당재원이 남지 않습니다.
② 임차인 분석 — 보증기관 신고는 중복 합산 금지
| 구분 | 이름 / 사용 | 보증금 | 전입·확정일 | 배당요구 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 보증기관 대위·승계 | 한국토지주택공사 101호 전부 · 주거 · 임차권등기 | 126,000,000원 | 전입 2021.02.01 점유개시 2021.02.06 확정 2021.01.13 | 2022.08.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 대위·승계 실질 인수 0원* |
| 실제 임차인 | 지주택 주거 · 점유 범위 미상 | 미상 | 전입 미상 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 실제 임차인 |
실제 임차인은 1명, 지주택입니다. 한국토지주택공사는 지주택 보증금에 대한 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 수에 더하거나 보증금 126,000,000원을 별도의 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
* 룰상 검토금액은 등기상 임차보증금 126,000,000원이지만, 특별매각조건에 따른 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 전제됩니다. 이 확약은 한국토지주택공사 임차권에만 적용해 반영하며, 확약 밖 실제 임차인 지주택의 대항력·보증금 여부는 별도로 남습니다.
③ 시세 비교 — 가격 차이는 크지만 하락 추세
웰빙하우스 유사 면적 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 149,000,000원이지만, 2022년과 2024년의 180,000,000원 거래가 포함돼 현재 가격 판단을 높게 보이게 할 수 있습니다. 따라서 최근 12개월 거래 2건의 평균 118,000,000원과 최신 거래 96,000,000원을 우선해 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 50.16㎡ | 2층 | 96,000,000원 |
| 2025.11 | 50.16㎡ | 1층 | 140,000,000원 |
| 2024.04 | 50.33㎡ | 4층 | 180,000,000원 |
| 2022.02 | 49.85㎡ | 2층 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 118,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 149,000,000원 |
현재 최저가 59,682,000원은 최근 12개월 평균의 50.6%, 최신 거래 96,000,000원의 62.2%입니다. 확약 범위만 반영한 실질취득액도 59,682,000원으로 같아 표면적인 가격 간격은 큽니다. 다만 최근 가격은 이전 거래보다 34.4% 하락했고, 최신 거래도 96,000,000원까지 내려왔습니다. 전체 평균 149,000,000원 대비 할인율만으로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 59,682,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,474,276원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 전영배 | 350,000,000원 | 58,207,724원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 김천식 | 46,500,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 윤항식 | 129,444,657원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 대원신용협동조합 | 773,500,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 18번 경매개시결정 · 남기태 | 129,444,657원 | 0원 |
| 6. 갑구 20번 가압류 · 이수현 | 66,997,918원 | 0원 |
| 7. 갑구 26번 가압류 · 주식회사우리카드 | 16,105,363원 | 0원 |
| 8. 갑구 27번 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 129,444,657원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,641,437,252원 중 예상배당은 58,207,724원이며, 미배당액은 1,583,229,528원입니다. 매각대금은 집행비용과 선순위 가압류 일부 배당으로 전부 소진되어 신청채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 있으면 배당순서와 금액이 달라질 수 있으며, 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 거실·주방·현관·방2·화장실1·발코니 등으로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하1층·지상4층 건물로 외벽은 돌붙임 등, 창호는 하이샤시 등으로 마감됐습니다. 위생·급배수·소화·화재탐지설비와 도시가스 바닥난방설비가 설치돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 741.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형·세로한면 접면이며 공시지가는 509,800원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·성장관리계획구역·성장관리권역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 하자 기재. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 웰빙하우스는 총 10세대로 실거래 표본이 적고, 최신 거래가는 96,000,000원까지 하락했습니다. 평균 3.0회 유찰과 낙찰률 0.0% 통계도 보수적으로 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소의 대상·이행 시점·제출서류를 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 지주택 확인. 전입일, 확정일자, 보증금, 현재 점유, 임대차계약의 존속 여부를 확인한 뒤 대항력과 예상 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사의 126,000,000원은 지주택 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 있는지 확인해야 합니다. 당해세는 선순위 배당을 줄이고 배당표를 변경할 수 있습니다.
- 하락 시세 반영. 최근 12개월 평균 118,000,000원보다 최신 거래 96,000,000원이 낮고 최근 추세도 -34.4%입니다. 전체 평균 149,000,000원을 응찰가의 주된 기준으로 삼지 않습니다.
- 점유·명도 확인. 임대 상태가 확인되지 않았으므로 현장 점유자와 인도 가능 시점, 명도 비용을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 위치 기재 대조. 감정요항표의 주변환경 문구와 등기상 소재지가 일치하는지 감정평가서 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 후보, 권리는 조건부”
59,682,000원이라는 최저가만 보면 최근 12개월 평균의 50.6%, 최신 거래의 62.2%로 가격 차이가 큽니다. 한국토지주택공사 임차권도 특별매각조건이 이행되면 실질 인수액은 0원입니다. 그러나 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 지주택 보증금의 대위·승계 신고이고, 실제 임차인 1명인 지주택의 전입일과 보증금은 미상입니다.
대항력 있는 보증금이 추가로 확인되면 지금의 59,682,000원은 최종 실질취득액이 아닙니다. 또한 최근 시세가 -34.4% 하락했고, 3회 유찰과 낙찰률 0.0%가 나타난 소규모 다세대라는 점도 가볍지 않습니다. 결론은 가격은 검토할 만하지만, 실제 임차인의 권리와 특별매각조건의 적용 범위를 원본으로 확정하기 전에는 입찰 보류입니다.