대전지방법원 2025타경51286. 당진시 합덕읍 운산리 911-2 토지와 그 지상 ‘드림타운’ 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 단독주택(다가구주택)으로, 2층·3층·4층에 각각 6가구씩 이용 중입니다. 토지는 353.3㎡의 대지이고, 건물은 철근콘크리트구조 4층입니다. 감정가 1,168,309,020원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 572,471,000원, 감정가의 49% 수준입니다.

등기권리 구조는 비교적 선명합니다. 말소기준은 2010.12.01 하나새마을금고 근저당 377,000,000원이고, 이후 이미자 근저당 50,000,000원, 최병헌 전세권 30,000,000원, 박병규 근저당 65,000,000원, 우리카드 가압류 19,430,723원 등이 이어집니다. 현재 가정 매각가에서는 이 채권들이 배당표상 모두 충족되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리보다 더 큰 실무 변수는 18명의 점유관계입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형

말소기준권리는 2010.12.01 설정된 하나새마을금고 근저당 377,000,000원입니다. 이 근저당은 2026.03.17 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 2015년 이미자 근저당, 2019년 최병헌 전세권, 2024년 박병규 근저당, 2025년 우리카드 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤입니다. 윤지우·정우동 전세권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

② 임차·점유관계 — 실제 점유자 18명, 모두 대항력 없음

확인된 실제 점유자는 18명입니다. 전입일은 모두 2010.12.01 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 서남원·조숙래·김영순은 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 대항력이 없어 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아니지만, 실제 명도와 각 호실의 임대차 조건 확인은 별도 과제입니다.

③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 비교 근거는 없다

현재 최저매각가는 572,471,000원으로 감정가 1,168,309,020원의 49%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 ‘감정가 대비 절반’만으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 토지 353.3㎡와 18가구 다가구주택의 수익성·공실·임대료·보수비를 별도로 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 572,471,000원 가정)

현재 최저가 가정에서는 채권자 총 541,430,723원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 22,915,567원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 합덕읍 행정복지센터 남동측 인근이며, 주변은 다가구주택·주상용건물·상가점포가 소재하는 읍소재지 내 주거·상업지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 2층·3층·4층 각각 6가구의 다가구주택으로 이용 중이며, 위생·급배수·도시가스·공동출입문 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 353.3㎡ 대지, 평지·가로장방형이며 공시지가는 307,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역 전부제한, 공장설립제한지역이며 노외주차장에 접합니다.
• 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 18명 점유자 실거주 확인. 전입자와 실제 점유자가 일치하는지, 각 호실별 현재 거주 여부를 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구와 최우선변제 가능성을 포함해 원본 임대차 자료를 대조해야 합니다.
• 명도 비용·기간 반영. 다수 점유자를 상대로 한 인도·이사 협의는 단일 점유 아파트보다 복잡할 수 있습니다.
• 가격은 수익성으로 재검증. 감정가의 49%라는 할인율만 보지 말고 18가구 실제 임대료·공실·관리비·수선비를 확인해 적정가를 산정해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지는 건물 부지·주차장·일부 텃밭 등으로 이용 중이므로 토지와 건물의 현황 및 경계를 함께 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 현황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 18명 점유와 가격”

이 사건은 등기만 보면 어렵지 않습니다. 2010.12.01 하나새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·전세권·가압류는 매각으로 소멸하는 구조이며 현재 가정에서는 매수인 인수 0원입니다. 하지만 물건 자체는 18가구 다가구주택이고 실제 점유자도 18명입니다. 전원 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상인 상태에서 명도까지 고려하면 단순한 ‘권리 깨끗한 반값 물건’으로 볼 수는 없습니다.

현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 가격 메리트를 확정할 근거는 부족합니다. 권리는 소멸형, 가격은 미검증, 실무 리스크는 다수 점유. 이 물건의 핵심은 할인율 자체가 아니라 실제 임대차관계와 명도 난도, 그리고 18가구 수익성이 572,471,000원을 정당화하는지 확인하는 데 있습니다.