대구지방법원 2025타경11016. 김천시 신음동 1287-9, 시청2길 35에 있는 물건입니다. 감정평가 이용상태는 지하 노래연습장, 1층부터 3층 근린생활시설, 4층 무용학원, 5층 주택이며 지하·4층·5층은 공실로 조사됐습니다. 사건 용도는 대지 + 토지이고, 토지는 지목 대·면적 311.4㎡의 상업용 토지입니다.
권리의 출발점은 상당히 오래됐습니다. 1996.08.24. 설정된 농업협동조합중앙회 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 배당 계산에서는 선순위 농업협동조합중앙회 근저당 2건의 실제 채권액이 확인되지 않아 0원으로 계산 제외되어 있으므로, 권리 인수와 배당계산의 불확실성을 구분해서 볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11016 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 신음동 1287-9 · 경상북도 김천시 시청2길 35 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 지하 노래연습장 · 1층~3층 근린생활시설 · 4층 무용학원 · 5층 주택 |
| 토지 | 지목 대 · 311.4㎡ · 상업용 · 평지 · 정방형 · 소로각지 |
| 소유자 | 김남기 (2001.02.13. 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 617,887,760원 / 302,764,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 / 385,649,907원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1996년 근저당
말소기준은 1996.08.24. 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 채권최고액은 등기내용상 260,000,000원이고 신음동 1287-9 토지 및 건물을 공동담보로 합니다. 1996.09.03. 농업협동조합중앙회 근저당 역시 채권최고액 260,000,000원의 공동담보이고, 2001.08.29. 한국프뢰벨주식회사 근저당은 채권최고액 500,000,000원입니다. 이후 신용보증기금·주식회사신한은행·우리금융캐피탈 주식회사의 가압류와 농협은행의 임의경매개시결정까지 모두 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인 — 실제 6명, 모두 대항력 없음
조사된 실제 임차인은 6명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준일인 1996.08.24. 이후로, 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 확정일자와 일부 보증금은 확인이 필요한 상태이므로 배당요구 여부와 별개로 원본 명세서를 입찰 직전 다시 대조하는 것이 중요합니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허근회 · 1층 중 점포1칸(중앙사무기) | 2013.05.31 | 1,000 | - | 없음 | 확인 필요 배당요구 2025.05.28 | 없음 |
| 이금숙 · 1층 중 점포1칸(미용실) | 2002.10.19 | 1,000 | - | 없음 | 확인 필요 배당요구 2025.05.27 | 없음 |
| 노호균 · 2층 전부 | 2012.09.10 | 1,000 | - | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| (주)동부종합건설 · 3층 전부 | 2002.09.25 | 3,000 | - | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| (주)동부엔지니어링 · 사무실 | 2002.09.25 | 확인 필요 | 200,000 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 송기탁 · 1층 프뢰벨사무실 82.0000 · 확인안됨 | 2022.07.15 | 확인 필요 | 300,000 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
③ 가격 구조 — 현재 49%, 다음 회차는 더 내려간다
감정가는 617,887,760원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 302,764,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 211,934,800원(감정가 34%), 4회 유찰 시는 148,354,360원(감정가 24%)입니다. 다만 혼합 이용 건물은 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 302,764,000원 | 741,092,961원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 211,934,800원 | 830,650,552원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 148,354,360원 | 893,340,866원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 302,764,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,038,696원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 채권액 미상 | 0원 |
| 2. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 채권액 미상 | 0원 |
| 3. 근저당 · 한국프뢰벨주식회사 | 500,000,000원 | 297,725,304원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 382,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사신한은행 | 108,029,968원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 48,288,297원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시나리오의 총 채권액은 1,038,818,265원, 데이터상 총 배당액은 297,725,304원, 미배당은 741,092,961원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 5,038,696원으로 반영되어 있으며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김천시청 남측 인근이며 주변은 단독주택·근린생활시설·관공서·아파트·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 간선도로 인근에 소재하며 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용. 지하는 노래연습장(공실), 1층~3층은 근린생활시설, 4층은 무용학원(공실), 5층은 주택(공실)입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물이며 급·배수·위생설비, 화재경보·소방시설, 5층 주택부분 개별난방시설이 있습니다.
- 토지. 311.4㎡, 지목 대, 상업용, 평지·정방형·소로각지이며 공시지가는 587,700원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로1류 및 노외주차장에 접합니다.
- 5층 이용. 매각물건명세서에는 공부상 5층은 사무실이나 실제는 주택(공실)이라고 기재되어 있습니다.
- 매각조건. 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 공동담보 근저당 확인. 1996.08.24. 및 1996.09.03. 농업협동조합중앙회 근저당의 실제 잔존채권액을 확인해야 합니다. 현재 예상배당에는 두 채권이 계산 제외돼 있습니다.
- 임차인 원본 대조. 실제 임차인 6명 모두 자료상 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 및 현재 점유 상태를 매각물건명세서와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 지하·4층·5층은 공실로 조사됐지만 1층~3층에는 임차인 조사 내역이 있어 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 5층 용도 확인. 공부상 사무실, 실제 주택(공실)이라는 명세서 비고가 있으므로 이용상태와 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 가격 별도 검증. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 혼합 이용 건물의 실제 거래가치와 임대수익 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 외 우선항목 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제다
권리 인수만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 1996.08.24. 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 실제 임차인 6명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 인수보다 가격과 배당구조 확인입니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 근린생활시설·학원·주택이 혼재한 5층 건물이고 여러 점유 조사 내역이 있습니다. 더구나 선순위 공동담보 근저당 2건의 실제 채권액이 현재 배당계산에서 제외돼 있어 배당표는 그대로 확정적으로 읽기 어렵습니다. 권리 인수는 낮지만, 가격·점유·선순위 잔존채무 확인 난도는 남아 있는 물건. 현재 할인율 하나만 보고 접근하기보다 원본 확인을 전제로 보수적으로 가격을 잡는 편이 맞습니다.
