대전지방법원 2025타경51387. 당진시 송악읍 가학리 ‘송악 이-편한세상’ 106동 403호, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김준석이고, 2021.07.20 매매로 거래가액 210,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 핵심은 2024.03.20 등기된 김관수의 주택임차권과 2025.06.02 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정입니다.
김관수의 임대차는 2020.02.07 계약, 2020.03.06 전입·점유, 2020.02.07 확정일자를 갖추고 있고 보증금은 200,000,000원입니다. 전입 시점이 경매개시보다 앞서기 때문에 원래 구조만 보면 대항력 있는 임차권입니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 임차보증금반환채권의 양수인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못해도 매수인에게 잔존 보증금을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 실제 임차인은 김관수 1명이고, 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 보증금반환채권을 승계한 채권자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51387 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 가학리 690 송악 이-편한세상 106동 4층 403호 |
| 도로명주소 | 충청남도 당진시 송악읍 반촌로 103 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.972㎡ · 지상 22층 건물 내 4층 403호 |
| 소유자 | 김준석 · 2021.07.20 매매 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,216,423원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 해소
김관수는 2020.03.06 전입·점유를 시작했고 2020.02.07 확정일자를 갖췄습니다. 보증금은 200,000,000원이며 배당요구도 했으므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 2024.03.20에는 전유부분 전부에 대해 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김관수 | 전유부분 전부 | 200,000,000원 | 2020.03.06 | 2020.02.07 | 대항력 있음 우선변제권 있음 주택도시보증공사 대항력 포기·잔존청구 포기·말소 확약 |
② 시세 비교 — 최저가 2.05억은 최근 평균의 112%
당진송악e편한세상 동일면적 84.97㎡의 최근 거래 12건은 170,000,000원~197,000,000원 범위이고, 최근 12개월 평균은 182,958,333원입니다. 최신 거래는 2026.09의 187,500,000원입니다. 현재 최저가 205,000,000원은 최근 평균의 112.0%로, 최근 평균뿐 아니라 최신 거래보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.97㎡ | 6 | 187,500,000원 |
| 2026.09 | 84.97㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 15 | 197,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 10 | 179,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 16 | 170,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 3 | 183,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 1 | 177,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 19 | 181,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 10 | 188,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 10 | 188,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 182,958,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,000원 |
| 1. 임차인 김관수 보증금 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 210,216,423원 | 1,330,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 205,000,000원 가정에서는 임차보증금 200,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 1,330,000원이 배당되는 계산입니다. 신청채권자의 미배당액은 208,886,423원이며, 매수인 인수액은 확약 반영 시 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 규칙상 임차보증금 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 100% | 205,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 80% | 164,000,000원 | 39,096,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 64% | 131,200,000원 | 71,436,800원 | 0원 |
확약이 없었다면 보증금 200,000,000원이 낙찰가보다 큰 회차에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권의 승계인 주택도시보증공사가 잔존 보증금 반환청구권과 대항력을 포기하고 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로, 김관수 임차권에 대한 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기지초등학교 북측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 22층 건물 내 4층 403호이며 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지권의 목적이 되는 토지는 남측 왕복 약 4차선 포장도로를 진입로로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공시지가. 805,200원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반사항도 없습니다.
- 환금성 참고. 단지는 811세대, 2010.03.03 준공이며 최근 동일면적 거래는 170,000,000원~197,000,000원입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.8회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심은 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존청구 포기·임차권등기 말소 동의입니다.
- 실제 임차인 수. 실제 임차인은 김관수 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 임차보증금반환채권의 양수인입니다.
- 가격 상한 주의. 현재 205,000,000원은 최근 12개월 평균 182,958,333원의 112.0%이고 최신 거래 187,500,000원보다도 높습니다.
- 유찰 이력. 현재 2회 유찰이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.8회입니다. 현재가가 최근 시세 위인 만큼 가격 메리트 없이 권리안전성만 보고 응찰하면 안 됩니다.
- 배당 구조 확인. 매각가 205,000,000원 가정 시 임차보증금 200,000,000원과 집행비용 후 신청채권자 배당은 1,330,000원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 비싸다”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 200,000,000원의 대항력 있는 임차권이 있어 부담스러워 보입니다. 그러나 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권을 양수한 뒤 우선변제권만 주장하고, 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 확약이 유효하게 유지되는 한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
반대로 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 205,000,000원은 최근 12개월 평균 182,958,333원의 112.0%이고, 최신 거래 187,500,000원 및 최근 최고 거래 197,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 회차의 핵심 결론은 “확약 확인 시 권리위험은 낮아지지만, 현재 가격에는 메리트가 없다”입니다. 권리보다 가격을 더 엄격하게 봐야 하는 사건입니다.
