대전지방법원 2025타경51409. 서산시 석림동 중앙로변의 7층 철근콘크리트 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 1층은 주차장·계단실, 2층과 7층은 근린생활시설·사무실, 3층과 4~6층은 근린생활시설로 이용되며 일부는 현황 공실입니다. 말소기준권리는 2018.08.23 설정된 대전대덕새마을금고의 채권최고액 1,235,000,000원 근저당권입니다. 이후의 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “최저가가 절반 이하까지 내려왔으니 싸다”라고 단순화하면 안 됩니다. 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 없고, 점유관계 중 하나는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 따라서 현재 최저가 1,868,388,000원은 확정적인 총취득원가가 아니라, 확인되지 않은 임차관계를 별도로 검증해야 하는 출발점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51409 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 석림동 527-24 · 충청남도 서산시 중앙로 129 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 건축물 및 건부지 · 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 7층 · 사용승인일 2018.08.10 |
| 토지 | 754.6㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면 |
| 소유자 | 주식회사에스빌딩 |
| 감정가 / 최저가 | 3,813,036,480원 / 1,868,388,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 2,231,327,204원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2018.08.23 접수 제32479호 근저당권입니다. 채권최고액은 1,235,000,000원이고 채무자는 주식회사에스빌딩, 최초 근저당권자는 대전대덕새마을금고입니다. 이 근저당권은 2024.04.08 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2024.06.26 그 근저당권부채권에 느티나무제일차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 별도로 2018.08.29 설정된 360,000,000원 근저당권도 남아 있으며 역시 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다.
2018.08.23 설정된 960,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 2023.10.05 서산시 압류와 2026.03.16 서산시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2023.11.15의 종전 임의경매개시결정은 2025.02.19 취하되어 말소됐고, 현재 사건은 2025.06.11 엠씨아이대부주식회사 채권자로 다시 개시된 경매입니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 확인 4건, 그중 1건은 판정 보류
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상열 | 203호 | 2021.04.08 | 10,000,000원 | 770,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 주식회사 케이타운(김상열) | 204호 | 2022.07.19 | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 지에프건설 주식회사 | 6층 | 2019.09.14 | 5,000,000원 | 330,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 케이타운 | 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 가능·미상 | 확인 필요 | 미상 |
김상열, 주식회사 케이타운(김상열), 지에프건설 주식회사의 전입일은 모두 2018.08.23 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 별도로 기재된 케이타운은 주거 사용으로 확인되지만 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유를 앞선 세 건과 같은 사람 또는 같은 계약이라고 합쳐 판단해서는 안 되며, 대항력 가능·미상, 보증금 승계 여부 미상으로 두는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 1,868,388,000원으로 감정가 3,813,036,480원의 49%입니다. 2회 유찰로 명목 할인폭은 큽니다. 하지만 이 사건에는 동일·유사 부동산의 실거래 비교자료가 없어, 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 대조한 시세 판단을 할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,868,388,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,083,880원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 대전대덕새마을금고 | 1,235,000,000원 | 1,235,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 대전대덕새마을금고 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 252,304,120원 |
현재 회차 가정에서는 배당표상 채권 1,595,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여금이 252,304,120원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았고, 전입일·보증금이 확인되지 않은 케이타운 점유는 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도서산의료원 서측 인근. 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 노선상가지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층 주차장·계단실, 2·7층 근린생활시설 및 사무실, 3·4~6층 근린생활시설이며 일부 층은 현황 공실입니다.
- 토지. 754.6㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형·광대로한면입니다. 공시지가는 1,238,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·시가지경관지구(중심), 대로2류 접합, 가축사육제한구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 건물. 2018.08.10 사용승인된 7층 철근콘크리트 건물이며 승강기·소화전·기본 위생 및 급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 케이타운 점유 원본 확인. 전입일·보증금·계약주체·점유부분을 확인해 말소기준일 2018.08.23보다 선행하는 권리인지 검증해야 합니다.
- 점유자 중복 여부 확인. “주식회사 케이타운(김상열)”과 별도 “케이타운” 기재가 동일 계약인지 별개 점유인지 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 실질취득원가 재계산. 미상 점유에 인수 보증금이 확인되면 최저가에 그 금액을 더해 총취득원가를 다시 계산해야 합니다.
- 공실·임대현황 확인. 감정평가상 3층과 4~6층에 현황 공실이 포함돼 있으므로 실제 임대차 현황과 임대료 수입을 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 근린생활시설 건축물과 건부지가 일괄매각되므로 건물·토지 각 권리관계와 현황을 함께 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료 없이 감정가 대비 할인율만으로 응찰 상한을 정하지 말고 주변 상업용 부동산 거래·임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제 등 미반영 요소가 실제 배당과 명도에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 미상 점유다
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 읽기 쉽습니다. 2018.08.23 근저당권이 말소기준이고, 확인된 후순위 권리와 세 임차인의 전입은 그 이후입니다. 문제는 확인되지 않은 케이타운 점유 1건입니다. 전입일과 보증금이 없으므로 대항력이 없다고 단정할 수 없고, 인수액 역시 0원으로 확정할 수 없습니다.
가격도 마찬가지입니다. 2회 유찰돼 3,813,036,480원에서 1,868,388,000원으로 내려왔지만, 이 사건에는 최신 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가의 49%라는 이유만으로 “싸다”는 평가를 줄 수 없습니다. 권리의 큰 줄기는 정리되지만, 점유 하나와 가격 검증이 끝나지 않은 상업용 일괄매각. 입찰 판단의 핵심은 케이타운의 실제 임대차 내용과 현재 수익가치를 확인하는 데 있습니다.
