의정부지방법원 2025타경73069. 의정부역 남동측 인근의 은가람 3층 301호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있으나, 감정평가상 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 감정가보다 64,200,000원 낮아졌다는 사실이 아니라, 선순위 임차보증금이 낙찰가보다 크다는 점입니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 윤지연의 보증금 185,000,000원 중 146,902,800원만 배당되고, 부족분 38,097,200원이 매수인 인수액으로 남습니다.
따라서 이 사건에서 가격 판단의 기준은 최저매각가 149,800,000원이 아닙니다. 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득 부담을 기준으로 봐야 합니다. 현재 회차의 실질취득은 187,897,200원이며, 4회 유찰 시에도 187,477,760원, 5회 유찰 시에도 187,125,696원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73069 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 165-2 은가람 3층 301호 도로명: 경기도 의정부시 평화로483번길 11 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 14층 건물 내 제3층 제301호 · 사용승인일 2018.02.20 |
| 소유자 | 사형택 (2018.04.10. 소유권이전, 매매 원인일 2017.01.12.) |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 149,800,000원 (3회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 토지이용 | 일반상업지역 · 공시지가 2,315,000원/㎡ · 공부와의 차이 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 말소기준 재확인이 핵심
윤지연은 2018.04.05. 점유를 시작하고 2018.04.10. 전입했으며, 확정일자는 2018.04.02.입니다. 분석상 말소기준일인 2021.09.24.보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인으로 분류됩니다. 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 잔액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 확약 대상과 별도 인수위험을 분리해야 한다
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 전입 · 확정일자 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 윤지연 3층 301호 · 주거(임차권등기) | 185,000,000원 | 전입 2018.04.10 확정 2018.04.02 | 2020.04.24 | 대항력 있음 우선변제 38,097,200원 인수 가능 |
| 오지현 제301호 전부 · 주거(임차권등기) | 240,000,000원 | 전입 2022.02.25 확정 2021.12.24 | 2024.02.29 | 분석상 대항력 없음 우선변제 미상 기준권리 재확인 |
| 현재까지 주거 · 추가 신고 | 미상 | 전입 2022.02.25 확정 2021.12.24 | 2025.11.11 | 분석상 대항력 없음 보증금 미상 명세서 대조 |
* 확약이 없을 경우 신청채권자의 배당 부족액은 청구액 240,000,000원 중 배당액 0원으로 계산되지만, 제출된 확약 범위에서는 매수인 실질 인수 0원으로 평가합니다.
③ 실질취득 구조 — 유찰돼도 총부담이 거의 고정된다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 늘어납니다. 이 사건도 현재 회차부터 5회 유찰 시나리오까지 낙찰가와 인수액의 합계가 약 1.87억~1.88억원에서 거의 움직이지 않습니다. 임차보증금 185,000,000원에 집행비용이 반영되는 구조이기 때문입니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 70%) | 149,800,000원 | 38,097,200원 | 187,897,200원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 56%) | 119,840,000원 | 67,637,760원 | 187,477,760원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 45%) | 95,872,000원 | 91,253,696원 | 187,125,696원 |
④ 예상배당표 (매각가 149,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,897,200원 |
| 1. 임차인 윤지연 보증금 | 185,000,000원 | 146,902,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
윤지연 보증금 부족분 38,097,200원은 매수인 인수 가능액입니다. 신청채권자 측 잔존 임대차보증금 반환청구권은 2026.05.04. 제출된 확약 범위에서 실질 인수 0원으로 평가합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부역 남동측 인근으로, 의정부역을 중심으로 각종 근린생활시설과 공동주택, 주택이 형성된 지역입니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 전철 1호선 의정부역과 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이나 감정평가에서는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 용도와 실제 이용상태를 함께 고려해야 합니다.
- 건물. 2018.02.20. 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물이며, 승강기·기계식 주차· 난방·위생 및 급배수 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당하며 북측과 서측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 역세권과 상업지역 입지는 장점이지만, 근린시설로 표시된 집합건물을 주거용 오피스텔로 이용하는 형태와 기계식 주차설비는 매수층과 금융조건을 제한할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 상한 설정. 현재 회차 기준 최저가 149,800,000원이 아니라 예상 인수액을 더한 187,897,200원을 취득원가의 출발점으로 계산하세요.
- 윤지연의 잔존채권 확인. 실제 배당액과 보증금 잔액, 임차권 말소 경위, 점유 및 보증금 반환 여부를 매각물건명세서와 배당요구 서류에서 대조해야 합니다.
- 말소기준권리 원본 확인. 2021.09.24. 압류와 2021.11.09. 말소 이력이 함께 있으므로, 현재 유효한 최선순위 권리를 최신 등기부에서 재확정해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 2026.05.04. 확약의 당사자, 포기 대상 채권, 임차권등기 말소 조건과 효력 범위를 원문으로 확인하세요. 윤지연의 권리까지 포함한다고 확대 해석해서는 안 됩니다.
- 오지현 순위 재검토. 분석상 대항력 없음으로 분류됐으나, 말소기준권리가 달라질 경우 2022.02.25. 전입의 선후가 달라질 수 있습니다.
- 추가 신고 확인. “현재까지”로 기재된 주거 점유 신고는 보증금이 확인되지 않으므로, 현황조사서와 명세서에서 실제 점유자·계약관계·보증금을 확인해야 합니다.
- 용도·대출 가능성. 근린시설 표시와 주거용 오피스텔 이용상태가 금융기관의 담보평가, 전입·임대 및 향후 매각에 미치는 영향을 확인하세요.
- 관리비·기계식 주차. 공용부분 관리비 체납과 기계식 주차설비의 사용 가능 여부, 유지관리 상태를 관리주체에 확인하세요.
맺으며 — “유찰가가 아니라 실질취득가를 보라”
이 사건은 감정가 214,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 149,800,000원까지 내려왔지만, 그 숫자만으로 가격 매력을 판단할 수 없는 물건입니다. 윤지연의 선순위 임차보증금 부족분 38,097,200원을 합치면 현재 실질취득 부담은 187,897,200원입니다. 한 차례 또는 두 차례 더 유찰돼도 인수액이 늘어나 총부담은 약 1.87억~1.88억원에서 거의 고정됩니다.
주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 확약서는 신청채권자 측 잔존 청구권의 인수위험을 실질 0원으로 낮추는 요소입니다. 그러나 그 확약 밖의 윤지연 권리는 별도로 남고, 말소기준으로 표시된 압류가 이미 말소된 이력까지 확인됩니다. 최저가 착시, 별도 선순위 임차인, 기준권리 불일치가 동시에 존재하므로 권리와 원본 서류가 확정되기 전에는 보수적인 접근이 필요합니다. 결론은 “유찰은 많지만 취득원가는 크게 내려가지 않는 고위험 인수형”입니다.
