대구지방법원 2025타경11101. 경상북도 구미시 오태동 642-1, 642-7의 9동과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 사건 용도 표기는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 주건물 이용상태는 단독주택, 부속건물은 지1층 주차장·1층 창고입니다. 등기상 소유자는 채명옥이며, 핵심 권리는 2018.04.06 설정된 북삼농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 468,000,000원이고 이 권리가 말소기준이 됩니다.
이후 설정된 김응진 근저당권, 구미시 압류, 북삼농업협동조합 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 현황조사·매각물건명세서에 나타난 실제 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리보다 뒤라 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 배당순위나 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11101 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 오태동 642-1, 642-7 9동 · 경상북도 구미시 금오대로9길 24-32 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주건물 단독주택 · 부속건물 지1층 주차장, 1층 창고 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 · 사용승인일 2018.03.29 |
| 토지 | 3,381㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 채명옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 655,945,160원 / 224,989,000원 (3회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 북삼농업협동조합 / 454,483,239원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 건물 옥상 태양광시설 매각제외 · 조경수 매각제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.04.06 북삼농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2019.04.25 김응진 근저당권 200,000,000원, 2022.11.23 구미시 압류, 2025.04.17 북삼농업협동조합 가압류 300,000,000원, 2025.06.05 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020.06.03 구미시 압류는 2020.10.30 해제로 이미 말소됐고, 2025.09.12 보전처분도 2025.12.19 기각결정으로 말소됐습니다.
임차인·점유 관계 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한은숙 | 2층 | 2025.03.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박선주 | 2층 | 2024.04.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람의 전입일은 각각 2025.03.26, 2024.04.26으로 말소기준일 2018.04.06보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증기관 승계나 대위변제 신고도 아니므로 실제 임차인은 2명입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가는 655,945,160원, 현재 최저매각가는 224,989,000원입니다. 3회 유찰을 거쳐 현재 회차는 감정가의 34.3% 수준입니다. 매수인이 떠안을 금액은 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 224,989,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 224,989,000원 | 221,039,154원 | 746,960,846원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 157,492,300원 | 154,487,408원 | 813,512,592원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 110,244,610원 | 107,901,185원 | 860,098,815원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 224,989,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,949,846원 |
| 1. 근저당 · 북삼농업협동조합 | 468,000,000원 | 221,039,154원 |
| 2. 근저당 · 김응진 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 북삼농업협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 968,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 221,039,154원, 미배당은 746,960,846원입니다. 신청채권 청구액 454,483,239원도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 미배당 채권이 있다는 사실과 매수인 인수 여부는 별개입니다. 현재 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미시 오태동 금오대로변의 SK엔크린LPG주유소 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택·전원주택·농경지·임야로 형성되고, 간선도로변에는 자동차매매상사·관련업종·근린생활시설이 분포합니다.
- 교통. 토지는 일단으로 차량 출입이 가능하며 간선도로와 대중교통을 포함한 일반적인 교통사정은 보통인 편입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 3,381㎡, 자연녹지지역이며 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 182,800원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 준보전산지와 접합니다.
- 건물. 주건물은 철근콘크리트구조 3층 단독주택으로 이용 중이고, 부속건물은 지1층 주차장·1층 창고입니다. 사용승인일은 2018.03.29입니다.
- 설비. 주건물에는 난방·위생 및 급배수·LP가스·태양광발전설비가 되어 있으나, 건물 옥상 태양광시설은 매각에서 제외됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 3회 유찰 이력과 연립/다세대 + 토지 사건 표기, 실제 단독주택 이용상태, 자연녹지지역 토지를 함께 고려해 일반적인 공동주택보다 가격 검증을 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 한은숙·박선주는 모두 후순위 전입으로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다. 최신 매각물건명세서와 배당요구 현황을 대조하세요.
- 태양광시설 범위. 건물 옥상 태양광시설은 매각제외입니다. 소유관계와 존치·철거·사용 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 조경수 매각제외. 소나무 1주, 대추나무 1주, 앵두나무 2주, 채리나무 1주, 포도나무 2주는 평가 및 매각에서 제외되고 소유자가 이식해 갈 것이라고 주장한 상태입니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 건물은 일괄매각입니다. 642-1, 642-7 및 공동담보 관련 토지의 현황과 경계를 원본 서류로 대조하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 34.3%이지만, 감정가 대비 할인율 자체를 시세 할인율로 보지 마세요. 토지·건물의 실제 가치와 이용상태를 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당과 채권자 미배당액은 달라질 수 있습니다.
- 매각기일. 매각기일은 2026.09.10입니다. 입찰 전 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·감정평가서 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리형, 승부처는 실물과 가격”
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2018.04.06 북삼농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 2층의 실제 임차인 2명도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수는 0원입니다.
다만 현재 최저가 224,989,000원이 감정가 655,945,160원의 34.3%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 토지 3,381㎡와 단독주택 이용 건물이 일괄매각되고, 옥상 태양광시설과 조경수 일부가 매각에서 빠지는 구조입니다. 따라서 이 물건은 “권리 정리는 가능하지만, 실제 무엇을 취득하는지와 그 가치가 얼마인지 확인하는 사건”으로 보는 편이 맞습니다. 3회 유찰이라는 숫자보다 현황·매각범위·토지와 건물의 실제 가치 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
