대구지방법원 2025타경11106. 구미시 인의동 신세계해오름 3층 302호, 전용 75.6㎡ 아파트입니다. 감정가 105,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 51,450,000원입니다. 권리의 중심은 2015.12.10 접수된 삼성생명보험주식회사의 채권최고액 117,600,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준이고, 경매개시결정 역시 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
임차인으로 조사된 사람은 나은진 1명입니다. 전입일은 2016.01.05로 말소기준인 2015.12.10보다 늦어, 확인된 자료상 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않지만 이 물건의 배당분석에서는 매수인 승계액이 0원으로 산정되어 있고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리가 없다고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11106 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 인의동 649-4 신세계해오름 3층 302호 · 경상북도 구미시 인동15길 35 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 75.6㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 9층 건물 중 3층 302호 |
| 소유자 | 김홍두 2분의 1 · 박정희 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 51,450,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성생명보험주식회사 / 85,887,174원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유권은 2024.10.31 상속을 원인으로 김홍두·박정희가 각 2분의 1씩 공유합니다. 그보다 앞선 2015.12.10 삼성생명보험주식회사의 근저당이 말소기준권리입니다. 같은 날 설정됐던 예선용의 채권최고액 10,000,000원 근저당은 2016.04.25 이미 말소됐습니다. 2025.09.22 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 전입은 말소기준 뒤
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 나은진 | 302호 | 2016.01.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 나은진의 전입신고일 2016.01.05는 말소기준 근저당의 2015.12.10보다 늦으므로 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계와 실제 배당 순위는 별도 확인이 필요합니다. 이 부분은 배당액의 변동 가능성과 관련된 문제이지, 현재 자료에서 매수인이 보증금을 승계하는 구조로 나타나는 것은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 41.2%라는 숫자는 매력적이지만, 시세의 시간차를 봐야 한다
동일 면적 75.6㎡의 확인된 실거래는 2022.01, 7층, 125,000,000원 한 건입니다. 시세 요약값과 최근 거래값도 모두 125,000,000원으로 잡혀 있고, 현재 최저가 51,450,000원은 이 금액의 41.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 75.6㎡ | 7 | 125,000,000원 |
| 시세 요약 | 75.6㎡ | 1건 | 125,000,000원 |
단지 규모도 16세대로 크지 않고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 물건도 실제로 2회 유찰됐습니다. 낮은 최저가 자체는 강점이지만, 거래 표본이 부족한 소규모 단지에서는 낙찰 이후 재매각 가격과 환금성 확인이 특히 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,326,100원 |
| 1. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 117,600,000원 | 50,123,900원 |
| 미배당 | 117,600,000원 | 67,476,100원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 51,450,000원 가정 시 집행비용 1,326,100원을 제외한 50,123,900원이 삼성생명보험주식회사에 배당되고, 채권최고액 기준 67,476,100원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 변화 — 더 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 67,476,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 36,015,000원 | 34,966,730원 | 82,633,270원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 25,210,500원 | 24,356,711원 | 93,243,289원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 삼성생명보험주식회사의 미배당액은 커지지만, 이는 채권자의 회수 문제입니다. 현재 자료에서 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원으로 유지됩니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 승계액이 늘어 실질취득가가 고정되는 인수형 사건과는 구조가 다릅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 아파트이며, 전용 75.6㎡의 3층 302호입니다.
- 입지. 경상북도 구미시 인의동 소재 인의초등학교 동측 인근으로, 주변에 아파트·학교·주택·상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 남동측 왕복4차선, 남서측 왕복2차선 아스팔트포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 도시가스공급설비 및 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 552.4㎡, 공시지가 967,200원/㎡이며 평지·사다리형·중로각지로 조사됐습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 신세계해오름901은 16세대이며 준공일은 2004.12.15입니다. 확인되는 동일 면적 실거래는 2022.01 한 건이라 매도 시 가격 검증이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 나은진의 전입일은 말소기준 뒤이지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 현재 매매가 확인. 125,000,000원 실거래는 2022.01 한 건입니다. 현재 호가·최근 계약 사례를 별도로 확인하지 않고 41.2% 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 16세대이므로 대단지 아파트와 같은 거래 빈도를 기대하기 어렵습니다. 낙찰 이후 매도기간과 매수층을 보수적으로 보세요.
- 배당 변동요소. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 소유권·점유 확인. 현재 등기상 소유자는 김홍두·박정희 각 2분의 1 공유입니다. 실제 점유관계와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 매매사례를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 ‘2022년 1건’에서 멈추면 안 된다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명료합니다. 2015.12.10 삼성생명보험주식회사 근저당이 말소기준이고, 임차인 나은진의 2016.01.05 전입은 그보다 늦습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없고, 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 조금 다르게 봐야 합니다. 최저가 51,450,000원은 감정가의 49%, 시세 요약값 125,000,000원의 41.2%로 숫자만 보면 강한 할인입니다. 하지만 그 125,000,000원을 뒷받침하는 동일 면적 실거래는 2022.01 한 건뿐입니다. 따라서 이 사건은 “권리는 합격, 가격은 최신 현장 시세를 확인한 뒤 판단”이 핵심입니다. 낮은 최저가 자체보다 실제 매도 가능한 현재 가격을 먼저 확인해야 합니다.
