대구지방법원 2025타경11111. 구미시 사곡동 체리스빌 103동 4층 402호, 전용 75.755㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 최정찬이고, 2021.09.29 소유권을 이전받을 당시 등기부상 거래가액은 85,000,000원입니다. 이후 2024.04.24 스마트에셋대부주식회사 명의 채권최고액 33,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
2025.06.12 임의경매개시결정이 들어왔고, 2025.08.22 주식회사 에스비아이저축은행의 18,456,861원 가압류가 추가됐습니다. 둘 다 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권이 없다고 명시돼 있어, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11111 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 사곡동 691-4 체리스빌 103동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 75.755㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 4층 |
| 소유자 | 최정찬 (2021.09.29 소유권이전 · 거래가액 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 27,440,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 스마트에셋대부주식회사 / 23,193,424원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.24 근저당권 · 스마트에셋대부주식회사 · 채권최고액 33,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 모두 소멸
현재 확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가 요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 점유관계 자체를 단정하기보다는 현황조사와 매각물건명세서 원문을 다시 대조하는 편이 안전합니다. 이번 자료상 매각물건명세서의 명시 인수권리는 해당사항 없음이고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
과거 임오새마을금고 근저당, 김종문 전세권, 북삼농업협동조합 근저당 등은 등기부상 이미 말소된 이력입니다. 현재 경매의 핵심은 2024.04.24 설정된 스마트에셋대부주식회사 근저당부터이며, 2025.08.22 에스비아이저축은행 가압류는 후순위라 낙찰자에게 승계되지 않습니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 거래 표본은 적다
백광첼리스빌103의 동일 면적 실거래 표본은 2건입니다. 최신 거래는 2024.07 전용 75.76㎡ 3층의 80,000,000원, 그 이전 거래는 2021.08 전용 75.76㎡ 4층의 85,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 75.76㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2021.08 | 75.76㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 82,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 80,000,000원 |
가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 82,500,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 80,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 현재 실질취득 27,440,000원은 최근 12개월 평균의 34.3%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로, 이 사건에서는 최저가와 실질취득이 같습니다.
다만 최근 가격 추세는 과거보다 -5.9%로 내려와 있습니다. 거래 건수도 2건에 불과하고 총 세대수는 8세대입니다. 따라서 최저가가 시세 대비 크게 낮다는 사실은 분명하지만, 아파트처럼 거래 표본이 풍부한 물건과 동일한 환금성을 전제해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 893,920원 |
| 1. 근저당 · 스마트에셋대부주식회사 | 33,000,000원 | 26,546,080원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 18,456,861원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 51,456,861원 중 예상 배당액은 26,546,080원이며 미배당액은 24,910,781원입니다. 배당 계산은 근저당 채권최고액 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 27,440,000원 | 26,546,080원 | 24,910,781원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 19,208,000원 | 18,462,256원 | 32,994,605원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 13,445,600원 | 12,803,579원 | 38,653,282원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 23,193,424원이 충족되는 것으로 계산돼 있으나, 4회 유찰 시 매각가 19,208,000원에서는 신청채권자 배당액이 18,462,256원으로 내려가 미충족 상태가 됩니다. 5회 유찰 시에도 매수인 인수액은 0원이지만 채권자 미배당은 더 커집니다. 즉 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 별개입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 감정요항표에는 상모초등학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있다고 기재돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물의 4층 단위세대로, 위생·급배수·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역이며 공시지가는 499,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 총 8세대, 준공일 2003.05.23, 확인된 동일 면적 실거래는 2건입니다. 대단지 공동주택보다 거래 표본이 적어 매도 시 가격 탐색 기간을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수 특정. 공부상 402호와 통칭 502호가 병존하므로 공동출입구·현관·도면을 대조해 입찰 대상 세대를 반드시 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원문으로 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 80,000,000원이고 현재 실질취득은 27,440,000원입니다. 가격 차이는 크지만 거래 표본이 적다는 점을 같이 반영하세요.
- 하락 추세. 최근 가격 추세가 과거 대비 -5.9%로 잡혀 있습니다. 오래된 85,000,000원 거래보다 최신 80,000,000원 거래를 우선 기준으로 보는 편이 안전합니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 경매 평균 유찰 횟수가 3.0회입니다. 낙찰 후 매도까지의 기간과 할인 가능성을 보수적으로 잡으세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 배당 부족액 24,910,781원은 채권자의 미회수액이며, 자료상 매수인 승계액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 직접 대조한 뒤 입찰 판단을 확정하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 싸지만 출구는 보수적으로”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2024.04.24 스마트에셋대부주식회사 근저당이 말소기준이고, 뒤에 들어온 경매개시결정과 에스비아이저축은행 가압류는 매각으로 소멸합니다. 별도 인수권리와 법정지상권도 없고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격만 보면 현재 실질취득 27,440,000원은 최근 12개월 평균·최신 실거래 80,000,000원의 34.3%로 낮습니다. 이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰자에게 넘어가는 인수형이 아니므로, 최저가 자체를 실질취득으로 볼 수 있습니다.
다만 3회 유찰, 총 8세대, 실거래 2건, 최근 추세 -5.9%, 경매 낙찰률 0.0%라는 숫자는 가격 할인만큼이나 환금성 위험을 보여줍니다. 여기에 공부상 402호와 통칭 502호가 병존하는 현장 표기까지 확인해야 합니다. 결론은 권리구조는 양호하고 가격 메리트도 존재하지만, 소규모 다세대의 출구전략과 대상 세대 특정 확인이 성패를 좌우하는 물건입니다.
