대구지방법원 2025타경11115. 김천시 부곡동 미주아파트 4동 405호, 전용 75.33㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 블루엔젤유한회사로 2020.01.15 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 이번 권리분석의 기준은 2023.12.15 포항세무서장의 압류입니다. 그보다 뒤의 2025.06.10 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 기준권리보다 앞선 2023.04.04 한국토지주택공사 명의 주택임차권 35,000,000원입니다. 전입일 2020.09.24, 점유개시 2020.09.03, 확정일자 2020.08.14로 기준권리보다 빠르고, 배당요구도 있어 우선변제를 받을 수 있습니다. 현재 52,000,000원 가정에서는 이 보증금이 전액 배당돼 인수액이 0원이지만, 매각가가 더 내려가면 미배당분이 생길 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11115 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 부곡동 981-3 미주아파트 4동 4층405호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 75.33㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 4층 |
| 소유자 | 블루엔젤유한회사 |
| 감정가 / 최저가 | 52,000,000원 / 52,000,000원 |
| 유찰 | 2회 |
| 신청채권자 청구 | 41,727,670원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 먼저 본다
2023.12.15 압류가 말소기준권리이고, 2023.04.04 주택임차권은 그보다 앞섭니다. 따라서 낙찰가가 충분해 보증금 35,000,000원이 모두 배당되면 인수잔액이 없지만, 배당이 부족해지는 회차에서는 미배당 보증금 인수 가능성이 생깁니다. 실제 시나리오에서도 4회 유찰 시 매수인 인수가 2,719,040원으로 잡혀 있습니다.
② 임차인 — 보증기관 대위신고는 중복 합산 금지
실제 임차인은 1명으로 봅니다. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 임차인으로 보거나 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 35,000,000원은 지주택 보증금의 대위·승계 신고액으로 표시돼 있습니다.
| 이름 | 구분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관 대위·승계 | 35,000,000원 | 2020.09.24 / 2020.08.14 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 현재 회차 배당 전액 · 인수 0원 |
| 지주택 | 실제 임차인 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 위험 별도 확인 |
지주택은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 있음으로 단정할 수 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 확약이 별도의 승계권에 적용되더라도, 이 실제 임차인의 권리관계까지 자동으로 해소되는 것은 아니므로 따로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 52,000,000원은 최근 시장보다 높다
미주2 동일 면적 75.33㎡ 거래는 12건이며 전체 평균은 43,708,333원입니다. 그러나 가격 판단에서는 최근 흐름이 더 중요합니다. 최근 12개월 3건 평균은 39,166,666원, 최신 거래는 2025.07 33,000,000원입니다. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -13.4% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 75.33㎡ | 5 | 33,000,000원 |
| 2025.02 | 75.33㎡ | 1 | 51,500,000원 |
| 2025.01 | 75.33㎡ | 5 | 33,000,000원 |
| 2024.06 | 75.33㎡ | 4 | 52,000,000원 |
| 2024.05 | 75.33㎡ | 5 | 54,000,000원 |
| 2024.05 | 75.33㎡ | 3 | 58,000,000원 |
| 2023.05 | 75.33㎡ | 3 | 45,000,000원 |
| 2023.02 | 75.33㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2022.05 | 75.33㎡ | 5 | 38,000,000원 |
| 2022.04 | 75.33㎡ | 5 | 36,000,000원 |
| 2022.04 | 75.33㎡ | 3 | 49,000,000원 |
| 2022.04 | 75.33㎡ | 5 | 30,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 52,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,336,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 2. 서울보증보험주식회사 | 41,727,670원 | 15,664,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 35,000,000원 임차보증금이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 서울보증보험주식회사 청구액 중 26,063,670원은 미배당으로 남습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 4회부터 인수 구조가 바뀐다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 52,000,000원 | 15,664,000원 | 26,063,670원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 41,600,000원 | 5,451,200원 | 36,276,470원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 33,280,000원 | 0원 | 41,727,670원 | 2,719,040원 |
특히 4회 유찰 시 매각가 33,280,000원은 35,000,000원 보증금보다 낮아집니다. 이때부터는 낙찰가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가를 웃돌면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어, 실질취득비용은 보증금 수준에서 고정되는 구조로 봐야 합니다. 다만 확약서가 해당 임차권에 정확히 적용된다고 확인되면 그 대상 권리의 인수는 실질 0원*입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김천중학교 서측 인근이며, 주변은 아파트단지와 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 통과하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 아파트 중 4층 405호로, 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역 및 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 4필 일단 부정형 토지로 아파트부지로 이용 중이며, 공부상 일부 지목은 전·답이나 현황은 대입니다.
- 환금성. 미주2는 90세대, 1990.05.29 준공 단지입니다. 경매 평균 유찰횟수는 2.0회이고 낙찰률은 0.0%로 나타나 가격 이외에도 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 보수적으로. 52,000,000원은 최근 12개월 평균의 132.8%입니다. 최근 거래 추세도 -13.4%이므로 현재 회차에는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
- 확약 원본 확인. 한국토지주택공사 임차권과 매각물건명세서의 한국주택도시보증공사·서울보증보험 승계 확약이 동일 권리를 대상으로 하는지 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 지주택 확인. 전입일·확정일자·보증금이 미상이므로 대항력 가능·미상 상태입니다. 확약 밖 인수위험이 남을 수 있습니다.
- 4회 유찰부터 실질취득으로 계산. 매각가 33,280,000원 구간에서는 시나리오상 2,719,040원 인수가 발생하므로 최저가만 비교하면 안 됩니다.
- 배당표 재확인. 현재 가정의 집행비용은 1,336,000원이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임차권 말소 확약서 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격도, 임차권도 보수적으로 봐야 한다
이 물건은 현재 52,000,000원 가정에서는 35,000,000원 임차보증금이 전액 배당돼 매수인 인수가 0원입니다. 하지만 그것만으로 안전형이라고 보기 어렵습니다. 실제 임차인 지주택의 보증금·전입·확정일자가 미상이고, 확약서의 명칭과 등기부상 임차권자 명칭도 일치하지 않아 확약 적용 범위를 확인해야 하는 권리 리스크가 남습니다.
가격도 불리합니다. 현재 최저가 52,000,000원은 최근 12개월 평균 39,166,666원의 132.8%이고, 최신 거래는 33,000,000원입니다. 최근 추세도 -13.4% 하락입니다. 이미 2회 유찰됐지만 현재 가격을 두고 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 더 내려가더라도 4회 유찰 구간부터는 대항력 있는 보증금 미배당 인수가 발생할 수 있어 ‘최저가 하락 = 실질취득비용 하락’이 성립하지 않습니다. 가격과 확약 범위를 모두 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
