대구지방법원 2024타경34191. 대구 달서구 진천동 ‘진천역계룡리슈빌’ 108동 3층 304호 아파트입니다. 소유자 이미경은 2017년 9월 5일 매매를 원인으로, 2017년 12월 28일 거래가액 560,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 삼익신용협동조합 근저당권의 최초 채권최고액 523,250,000원이 이 사건의 말소기준권리입니다.
이후 2021년 2월 18일 해당 근저당권의 채권최고액은 505,000,000원으로 변경됐고, 2025년 4월 30일 주식회사한별자산관리대부금융으로 근저당권이 이전됐습니다. 그러나 권리의 기준이 되는 설정일은 2017년 12월 28일입니다. 그 뒤에 등기된 중소벤처기업진흥공단·백양현·신용보증기금의 가압류, 국 및 국민건강보험공단의 압류, 경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경34191 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 진천로 77, 108동 3층304호 (진천동,진천역계룡리슈빌아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 144.2979㎡ · 제108동 제3층 제304호 · 지하3층 / 지상29층 |
| 소유자 | 이미경 · 2017.09.05 매매 · 거래가액 560,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 650,000,000원 / 455,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 주식회사 한빛자산관리대부 / 188,925,872원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 부담은 매각으로 정리
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 인수 문제로 실질취득가가 커지는 구조가 아니며, 현재 회차의 실질취득 기준금액은 최저매각가 455,000,000원입니다. 등기상 말소기준 이후 권리도 모두 소멸 대상으로 표시돼 있어, 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 가격 차이가 커졌다
진천역계룡리슈빌 동일면적 144.3㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 588,000,000원입니다. 다만 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 9건 평균은 589,555,555원, 최신 거래는 2026.01 · 665,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간보다 1.1% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 144.3㎡ | 17 | 665,000,000원 |
| 2025.11 | 144.3㎡ | 2 | 560,000,000원 |
| 2025.11 | 144.3㎡ | 7 | 575,000,000원 |
| 2025.10 | 144.3㎡ | 5 | 558,000,000원 |
| 2025.10 | 144.3㎡ | 10 | 610,000,000원 |
| 2025.08 | 144.3㎡ | 8 | 574,000,000원 |
| 2025.06 | 144.3㎡ | 15 | 585,000,000원 |
| 2025.03 | 144.3㎡ | 4 | 570,000,000원 |
| 2025.02 | 144.3㎡ | 24 | 609,000,000원 |
| 2025.01 | 144.3㎡ | 20 | 570,000,000원 |
| 2024.11 | 144.3㎡ | 11 | 600,000,000원 |
| 2024.11 | 144.3㎡ | 12 | 580,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 144.3㎡ | 9건 | 589,555,555원 |
현재 최저매각가 455,000,000원은 최근 12개월 평균 589,555,555원의 77.2% 수준입니다. 12건 전체 평균 588,000,000원과 비교해도 77.4%입니다. 특히 최신 거래가 665,000,000원이고 최근 추세도 +1.1%이므로, 현재 가격을 과거 고가 거래가 만든 착시로만 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 455,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,950,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 삼익신용협동조합 | 523,250,000원 | 448,050,000원 |
| 3. 갑구 12번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 47,407,084원 | 0원 |
| 4. 갑구 14번 가압류 · 백양현 | 124,890,429원 | 0원 |
| 5. 갑구 15번 가압류 · 신용보증기금 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 885,547,513원 중 448,050,000원이 배당되고, 미배당은 437,497,513원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용과 배당은 제공된 배당 시뮬레이션 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 별도로 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 도시철도 1호선 진천역 북측 인근이며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 단지 북동측 약 30미터 내외 도로, 남동측 약 20미터 내외 도로, 서측 약 8미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,753,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 진천역계룡리슈빌은 810세대이며 사용승인일은 2011.08.25입니다. 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인이 부재하여 내부마감 등의 상태는 확인하지 못했고, 인근 유사 부동산의 표준적인 마감상태를 기준으로 감정평가했습니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회이며, 본건은 현재 1회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 12건 평균 588,000,000원보다 최근 12개월 9건 평균 589,555,555원을 우선 기준으로 보고, 최신 거래 665,000,000원과 최근 추세 +1.1%도 함께 확인해야 합니다.
- 현재 가격. 최저매각가 455,000,000원은 최근 12개월 평균의 77.2%입니다. 인수 0원이므로 최저가와 실질취득 기준금액이 같습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 318,500,000원, 3회 유찰 시 222,950,000원의 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부마감 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 입찰 전 실제 내부상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 가정에서 채권 미배당은 437,497,513원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당과 매수인 부담을 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기와 감정평가, 배당 관련 원자료의 최신 상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 먼저 보이는 1회 유찰 아파트
이 사건은 권리와 가격이 같은 방향을 가리킵니다. 임차인은 없고 매수인 인수도 0원이며, 2017.12.28 말소기준 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 동시에 감정가 650,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 455,000,000원까지 내려왔습니다.
가격 판단의 중심인 최근 12개월 실거래 평균은 589,555,555원, 최신 거래는 665,000,000원, 최근 추세는 +1.1%입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 77.2%이므로 권리 부담은 낮고 가격 격차는 이미 발생한 회차로 볼 수 있습니다. 다만 감정 당시 내부상태를 확인하지 못한 점은 실제 응찰가를 정하기 전에 반드시 점검해야 할 변수입니다.