대구지방법원 2024타경34191. 대구광역시 달서구 진천동 ‘진천역계룡리슈빌아파트’ 108동 3층 304호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 대상 면적은 144.2979㎡, 건물은 지하 3층·지상 29층 규모의 철근콘크리트구조입니다. 소유자 이미경은 2017.12.28. 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 560,000,000원입니다.
등기부는 근저당권과 가압류·압류가 다수 등장해 복잡해 보이지만, 낙찰자 관점의 결론은 단순합니다. 말소기준권리인 2017.12.28. 삼익신용협동조합 근저당권보다 뒤에 설정된 권리는 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인이나 별도 인수권리는 없습니다. 선순위 근저당권이 매각대금으로 전액 변제되지 않더라도 그 미배당액은 채권자의 손실로 남을 뿐, 낙찰자가 별도로 떠안는 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경34191 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 진천로 77, 108동 3층 304호 (진천동, 진천역계룡리슈빌아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 144.2979㎡ · 지하 3층 / 지상 29층 중 3층 |
| 소유자 | 이미경 (2017.12.28. 소유권이전 · 거래가액 560,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 650,000,000원 / 455,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 경매신청채권자 / 청구 | 주식회사 한빛자산관리대부 / 188,925,872원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 확인된 임차인 | 임차인 없음 · 매수인 인수 0원 |
① 권리 흐름 — 복잡해 보여도 인수는 0원
말소기준권리는 2017.12.28. 을구 5번 삼익신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 523,250,000원이었고, 2021.02.18. 505,000,000원으로 변경됐습니다. 해당 근저당권은 2025.04.30. 주식회사한별자산관리대부금융으로 이전됐으며, 같은 날 근저당권부채권에 삼익신용협동조합·김혜선·이인선 명의의 근질권이 설정됐습니다. 이는 말소기준 근저당권에 부수된 권리변동으로, 낙찰자가 별도 채무를 인수하는 구조는 아닙니다.
말소기준 이후에는 중소벤처기업진흥공단 가압류 47,407,084원, 국의 압류, 백양현 가압류 124,890,429원, 신용보증기금 가압류 190,000,000원, 국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 농협은행·한화생명보험·삼익신용협동조합·오리온필름·SBI저축은행·상상인저축은행의 근저당권과 일부 압류·가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 감정가는 높았지만 현재 최저가는 최근 시세 아래
진천역계룡리슈빌은 810세대, 사용승인일 2011.08.25. 단지입니다. 대상 면적과 일치하는 144.3㎡ 실거래는 2024.11.부터 2026.01.까지 12건 확인되며, 전체 평균은 588,000,000원입니다. 가격 판단에는 최근 거래를 우선해 최근 12개월 9건 평균인 589,555,555원을 기준으로 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 144.3㎡ | 17층 | 665,000,000원 |
| 2025.11 | 144.3㎡ | 2층 | 560,000,000원 |
| 2025.11 | 144.3㎡ | 7층 | 575,000,000원 |
| 2025.10 | 144.3㎡ | 5층 | 558,000,000원 |
| 2025.10 | 144.3㎡ | 10층 | 610,000,000원 |
| 2025.08 | 144.3㎡ | 8층 | 574,000,000원 |
| 2025.06 | 144.3㎡ | 15층 | 585,000,000원 |
| 2025.03 | 144.3㎡ | 4층 | 570,000,000원 |
| 2025.02 | 144.3㎡ | 24층 | 609,000,000원 |
| 2025.01 | 144.3㎡ | 20층 | 570,000,000원 |
| 2024.11 | 144.3㎡ | 11층 | 600,000,000원 |
| 2024.11 | 144.3㎡ | 12층 | 580,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 144.3㎡ | 9건 | 589,555,555원 |
최근 12개월 거래는 558,000,000원부터 665,000,000원 사이이며, 최신 거래는 2026.01. 17층 665,000,000원입니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 가격 추세는 1.1%로 소폭 상승했습니다. 하락 추세가 아닌 만큼 과거 평균이 부풀려진 사례로 보기는 어렵고, 현재 최저가 455,000,000원은 최근 12개월 평균의 77.2%, 전체 12건 평균의 77.4%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 455,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,950,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 삼익신용협동조합 | 523,250,000원 | 448,050,000원 |
| 3. 갑구 12번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 47,407,084원 | 0원 |
| 4. 갑구 14번 가압류 · 백양현 | 124,890,429원 | 0원 |
| 5. 갑구 15번 가압류 · 신용보증기금 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 885,547,513원 중 예상 배당액은 448,050,000원이며, 미배당액은 437,497,513원입니다. 경매신청채권자의 청구액은 188,925,872원이지만 현재 회차 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산됩니다. 집행비용은 6,950,000원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 추가 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 455,000,000원 | 448,050,000원 | 437,497,513원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 318,500,000원 | 313,241,000원 | 572,306,513원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 222,950,000원 | 219,028,700원 | 666,518,813원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자 미배당액은 증가하지만, 확인된 임차인이나 인수권리가 없으므로 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 즉 가격이 내려가더라도 임차보증금 인수액이 증가해 실질취득액이 고정되는 대항력 임차인 인수형 물건은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 도시철도 1호선 진천역 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 단지. 진천역계룡리슈빌은 810세대이며 사용승인일은 2011.08.25.입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 29층 규모로 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 단지 북동측 폭 약 30미터, 남동측 폭 약 20미터, 서측 폭 약 8미터 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 2,753,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 현장 한계. 소유자 및 이해관계인 부재로 내부 마감 상태를 확인하지 못해 인근 유사 부동산의 표준적인 마감 상태를 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 확인된 임차인은 없지만 현장조사 당시 관계인이 부재했습니다. 매각물건명세서와 현황조사서 원본에서 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 내부 마감과 수리 상태가 확인되지 않았습니다. 3층이라는 층 조건과 함께 응찰가에 반영해야 합니다.
- 말소기준권리. 2017.12.28. 을구 5번 근저당권과 2025.04.30. 권리이전·근질권 부수등기의 관계를 최신 등기부로 대조해야 합니다.
- 세금·집행비용. 예상배당에는 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았고 집행비용도 추정치이므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 관리비. 공동주택의 공용부분 체납관리비가 있는지 관리사무소를 통해 확인해야 합니다.
- 시세 보정. 최저가가 최근 시세보다 낮지만 대상은 3층입니다. 2층 560,000,000원, 4층 570,000,000원 거래와 내부 상태를 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 자료의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 안전성과 가격 차이가 함께 보이는 회차
이 물건은 등기 내역의 숫자는 많지만 매수인이 떠안을 권리는 없는 구조입니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 확인된 임차인도 없어 실질취득액은 현재 최저가 455,000,000원과 같습니다. 이 금액은 최근 12개월 동일 면적 평균 589,555,555원의 77.2%이며, 최근 거래 추세도 1.1%로 소폭 상승해 가격 비교의 기준이 약해진 상황은 아닙니다.
다만 가격 차이가 곧바로 확정 수익을 뜻하지는 않습니다. 대상이 3층이고 내부 상태를 확인하지 못했으며, 실제 점유·관리비·당해세와 최신 권리관계는 원본 확인이 필요합니다. 결론은 권리는 합격, 현재 가격도 검토 가능, 현장 확인은 필수입니다.