의정부지방법원 2025타경73106. 양주시 은현면 용암리 현에버빌 제3동 302호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 손재현이고, 2021.12.28 매매를 원인으로 2021.12.30 거래가액 115,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.09.19 주택도시보증공사의 가압류 1,020,000,000원입니다. 하지만 임차인 허찬용은 그보다 앞선 2021.12.28 주민등록과 2021.11.15 확정일자를 갖고 있어 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 임차인입니다.
따라서 이 물건은 단순히 “5회 유찰되어 3천만원대”라는 숫자만 보면 안 됩니다. 확약이 없다면 현재 최저가 33,957,000원에서 집행비용 1,011,226원을 제외한 32,945,774원만 임차보증금에 배당되고, 부족분 82,054,226원이 남습니다. 즉 원래 구조에서는 낙찰가가 더 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어 매수인의 실질부담이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건에는 그 구조를 뒤집는 확약서가 제출되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73106 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 은현면 용암리 828-2 현에버빌 제3동 3층 302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 중 제3층 제302호 |
| 전용면적 | 47.7075㎡ |
| 소유자 | 손재현 · 2021.12.30 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 33,957,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 사용승인 | 2015.01.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심, 확약이 반전
등기상 2016.10.13 강동농업협동조합 근저당권 84,000,000원은 2021.12.30 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.09.19 주택도시보증공사의 가압류입니다. 문제는 허찬용의 전입과 확정일자가 이보다 앞선다는 점입니다. 허찬용은 제302호 전부에 대해 보증금 115,000,000원, 주민등록일자 2021.12.28, 점유개시일자 2021.12.29, 확정일자 2021.11.15인 임차권자이며 배당요구도 했습니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제·확약 범위 확인
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허찬용 제302호 전부 · 주거(임차권등기) | 115,000,000원 | 2021.12.28 2021.11.15 | 배당요구 2024.01.10 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원 룰상 미배당 82,054,226원 |
| 임차권자 주거 | 0원 | 2021.12.28 2021.11.15 | 배당요구 2025.11.24 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확인 필요 보증금 미상 위험메모 |
두 표기는 전입일과 확정일이 동일합니다. 보증금이 명확히 확인되는 임차관계는 허찬용의 115,000,000원 임차권등기이며, 별도로 ‘임차권자’라는 표기가 함께 존재합니다. 이 두 번째 표기에는 보증금 미상 위험메모가 있으므로, 독립된 별도 임차관계인지 같은 임차관계의 중복 표기인지와 2026.05.04 확약서가 어디까지 적용되는지를 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다. 확약 밖 별도 임차관계가 실제 존재한다면 그 부분의 인수위험은 별도로 남습니다.
③ 가격 판단 — 34.3%라고 해서 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 99,000,000원, 현재 최저매각가는 33,957,000원으로 감정가의 약 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 현에버빌의 최근 실거래 평균, 최신 거래가, 최근 가격 추세 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가해서는 안 됩니다.
| 현에버빌 규모 | 27세대 |
|---|---|
| 사용승인 | 2015.01.02 |
| 경매 평균 유찰 | 5.0회 |
| 낙찰률 | 0.0% |
| 최근 낙찰가 / 낙찰일 | 해당 없음 |
④ 예상배당표 (매각가 33,957,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,011,226원 |
| 1. 임차인 허찬용 보증금 | 115,000,000원 | 32,945,774원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 허찬용의 보증금 부족분은 82,054,226원으로 산출됩니다. 확약이 없다면 매수인 인수액으로 연결되는 금액이지만, 2026.05.04 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기· 임차권등기 말소 동의 확약서를 반영하면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서정대학교 남서측 인근. 주변은 다세대주택, 소규모공장, 단독·농가주택 및 농지가 혼재하고 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물의 3층 302호이며 사용승인은 2015.01.02입니다.
- 설비. LPG 개별난방, 위생 및 급·배수시설이 있는 것으로 탐문됐으나 폐문부재로 정상작동 여부와 세부 설비 확인은 불가했습니다.
- 도로. 단지 남측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(공업형, 은현47)·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역입니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 1,422.0㎡, 공시지가 267,500원/㎡이며 토지이용상황은 다세대입니다.
- 위반건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.04 제출된 잔존 보증금 반환청구권 포기·대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용과 적용대상을 직접 확인하세요.
- 별도 임차권자 표기 확인. 허찬용과 같은 임차관계의 중복인지 독립한 다른 임차관계인지 확인해야 합니다. 확약 밖 임차인이면 별도 인수위험이 남습니다.
- 낮은 최저가만 보고 판단 금지. 33,957,000원은 감정가의 34.3%지만 최근 실거래가가 없어 시세 대비 저가 여부는 확인되지 않습니다.
- 다회 유찰·환금성. 현재 5회 유찰이고 현에버빌 경매 평균 유찰도 5.0회입니다. 27세대 다세대라는 점과 함께 재매각·환금성을 보수적으로 보세요.
- 현장 설비 확인. 폐문부재로 LPG 난방과 위생·급배수 설비의 정상작동 여부가 확인되지 않았습니다.
- 배당 변동 확인. 배당표는 현재 최저가 33,957,000원 가정이며 당해세·최우선변제 등 실제 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 확약 범위와 환금성을 먼저 본다
이 사건은 표면적으로는 감정가 99,000,000원에서 5회 유찰되어 33,957,000원까지 내려온 강한 할인 물건입니다. 그러나 권리 구조의 출발점은 가격이 아니라 선순위 대항력 임차인입니다. 허찬용의 보증금 115,000,000원은 원래 현재 회차에서 82,054,226원이 미배당되어 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조였습니다. 다만 2026.05.04 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기· 임차권등기 말소 동의 확약서를 반영하면 해당 임차관계의 실질 인수는 0원입니다.
그럼에도 별도 ‘임차권자’ 표기의 성격과 확약의 정확한 적용범위는 반드시 확인해야 합니다. 또한 최근 실거래가가 없어 33,957,000원이 시장가격보다 싼지 검증되지 않았고, 현에버빌의 경매 평균 유찰 5.0회와 낙찰률 0.0%는 환금성을 보수적으로 봐야 한다는 신호입니다. 주된 인수위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 다회유찰·시세자료 부재·임차표기 확인이라는 숙제가 남은 물건입니다.
