의정부지방법원 2025타경73106. 양주시 은현면 용암리 현에버빌 제3동 3층 302호, 전용 47.7075㎡ 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가 99,000,000원의 70%인 69,300,000원이고, 3회 유찰된 상태입니다. 표면적으로는 감정가보다 29,700,000원 낮아졌지만, 현재 시세를 확인할 실거래 표본이 없어 가격이 싸다고 평가할 근거는 충분하지 않습니다.
이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 임차권과 확약서입니다. 허찬용 명의의 임차권등기에는 보증금 115,000,000원, 확정일자 2021.11.15., 전입일 2021.12.28., 점유개시일 2021.12.29.가 기재돼 있습니다. 보증금은 최저가보다 45,700,000원 크므로 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 증가해 실질취득비용이 보증금 수준에 고정될 수 있는 구조입니다. 그러나 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로, 확약이 적용되는 임차권의 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73106 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 은현면 용암리 828-2 현에버빌 제3동 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 경기도 양주시 은현면 화합로1080번길 92-24 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 47.7075㎡ · 지상 4층 중 3층 |
| 사용승인 / 규모 | 2015.01.02. · 현에버빌 27세대 |
| 소유자 | 손재현 (2021.12.28. 매매, 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 69,300,000원 (감정가 70%, 3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09. |
① 권리 흐름 — 말소기준 기록과 확약서를 함께 봐야 한다
권리관계표에는 2016.10.13. 강동농업협동조합 근저당권 84,000,000원이 말소기준권리로 제시돼 있고, 그 이후의 주택도시보증공사 가압류·성북구 압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그런데 같은 을구에는 해당 근저당권이 2021.12.30. 해지로 말소됐다는 기록도 있습니다.
다만 2026.05.04. 제출된 확약서에는 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 기재돼 있습니다. 따라서 확약 대상 임차권에 한해서는 낙찰자가 승계할 금액을 실질 0원*으로 판단합니다. 이 결론은 확약서가 허찬용 임차권과 잔존 보증금 전액에 유효하게 적용된다는 전제입니다.
② 임차인·임차권 분석
| 표시 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허찬용 제302호 전부 · 임차권등기 | 115,000,000원 | 2021.12.28. 2021.11.15. | 신고 2024.01.10. | 대항력 쟁점 근저당 말소기록 대조 | 확인 필요 | 실질 0원* 2026.05.04. 확약 적용 전제 |
| 임차권자 명세서상 별도 표시 | 미상 | 2021.12.28. 2021.11.15. | 신고 2025.11.24. | 가능·미상 성명·보증금 관계 확인 | 미상 | 적용범위 확인 확약 대상과 동일한 권리인지 대조 |
성명이 확인되는 임차권자는 허찬용 1명입니다. 명세서에는 동일한 전입일과 확정일자를 가진 별도의 “임차권자” 표시도 있으나 보증금과 성명이 특정되지 않았습니다. 이를 별도 보증금으로 합산할 근거는 없지만, 허찬용 임차권과 같은 권리를 중복 표시한 것인지 또는 확약 범위 밖의 별도 점유관계인지 원문 대조가 필요합니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 99,000,000원의 70%인 69,300,000원입니다. 2021.12.28. 소유권이전 당시 거래가액은 115,000,000원이지만, 이는 현재 시세가 아니라 과거 취득가격입니다. 현에버빌의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아, 현재 최저가가 최근 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0%이며 최근 낙찰가격도 확인되지 않습니다. 27세대 규모의 다세대이고 3회 유찰됐다는 사실은 할인 메리트라기보다 수요와 환금성을 보수적으로 봐야 한다는 신호로 해석하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,647,400원 | - |
| 을구 1번 근저당권 · 강동농업협동조합 | 84,000,000원 | 67,652,600원 | 16,347,400원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 | 1,020,000,000원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 115,000,000원 | 0원 | 115,000,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권액 1,219,000,000원 중 예상배당은 67,652,600원이며, 총 미배당액은 1,151,347,400원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 을구 1번 근저당권의 2021.12.30. 말소기록과 실제 배당순위는 원문 대조가 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 70% | 69,300,000원 | 67,652,600원 | 1,151,347,400원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 56% | 55,440,000원 | 54,042,080원 | 1,164,957,920원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 44.8% | 44,352,000원 | 43,153,664원 | 1,175,846,336원 | 0원* |
확약이 유효한 한 낙찰가가 내려가더라도 허찬용 임차권의 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조로 계산하지 않습니다. 다만 별도 임차권자 표시가 확약 범위 밖 권리로 확인될 경우에는 이 시나리오의 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 건물 내 3층 302호이며, 다세대주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 입지. 서정대학교 남서측 인근에 위치하며 다세대주택, 소규모공장, 단독주택·농가주택 및 농지가 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 도로. 단지 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. LPG 개별난방, 위생 및 급·배수시설이 있는 것으로 탐문됐으나 폐문부재로 정상작동 여부와 세부 설비는 확인되지 않았습니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 성장관리권역, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 1,422㎡, 지목은 대, 공시지가는 267,500원/㎡이며 현황 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 27세대의 소규모 다세대이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0%입니다. 재매각 시 매수층을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 2026.05.04. 확약서에 허찬용, 제302호 전부, 보증금 115,000,000원, 잔존 반환청구권 전액 포기와 임차권등기 말소 동의가 구체적으로 포함되는지 확인하세요.
- 별도 임차권자 표시. 명세서상 성명이 없는 임차권자 표시가 허찬용과 동일한 권리의 중복 기재인지, 확약 밖 별도 점유자인지 대조하세요.
- 근저당 말소기록. 2016.10.13. 설정된 강동농업협동조합 근저당이 2021.12.30. 해지·말소된 기록과 말소기준권리 판단이 양립하는지 원등기부와 배당요구 종기 서류에서 확인하세요.
- 점유 및 명도. 폐문부재로 실제 임대관계와 현재 점유자가 확인되지 않았습니다. 현황조사 보완과 현장 점유 확인이 필요합니다.
- 설비 상태. LPG 개별난방과 급·배수시설은 정상작동 여부가 확인되지 않았으므로 내부 상태와 수리비를 입찰가에 반영하세요.
- 가격 상한. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 현에버빌과 인근 다세대의 최신 거래·매물·임대수요를 별도로 확인하세요.
- 배당표 검증. 당해세·최우선변제와 실제 채권액 변동이 예상배당에 반영되는지 확인하세요.
맺으며 — “확약서는 강력하지만, 적용범위를 넘어서지는 않는다”
이 물건은 보증금 115,000,000원의 임차권등기가 최저가 69,300,000원보다 커서, 확약이 없다면 낙찰가만 보고 접근할 수 없는 사건입니다. 그러나 신청채권자가 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 담은 확약서를 제출했으므로, 그 확약이 적용되는 임차권의 인수는 실질 0원*으로 판단됩니다.
그렇다고 곧바로 안전형으로 분류하기는 어렵습니다. 2016년 근저당이 말소기준으로 제시되면서도 2021년에 해지·말소된 기록이 있고, 명세서에는 성명과 보증금이 특정되지 않은 별도 임차권자 표시가 남아 있습니다. 여기에 3회 유찰, 27세대 소규모 다세대, 최근 실거래 부재와 낙찰률 0%가 겹칩니다. 결론은 “확약 대상 인수는 해소, 나머지 권리와 환금성은 보수적으로 확인”입니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 확약서 원문과 임차권 표시가 정확히 일치하는지입니다.
* 실질 인수 0원 및 실질취득 69,300,000원은 2026.05.04. 확약서가 허찬용 임차권과 미배당 잔존 보증금 전액에 유효하게 적용되고 임차권등기 말소가 이행된다는 전제입니다. 확약 범위 밖의 별도 임차인 또는 반환청구권이 확인되면 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.