대구지방법원 2024타경43416. 달성군 구지면 평촌리의 공장 및 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철골조 샌드위치 판넬지붕 1층 공장으로, 사용승인일은 2000.12.28이고 층고는 약 6미터입니다. 사건 용도는 ‘기타 + 토지’이며, 목록 1·2·3번 토지는 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 등기상 말소기준은 2020.01.08. 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 1,258,800,000원 근저당권입니다.
현재 최저매각가는 480,403,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 떨어졌지만, 이 사건은 단순히 “3회 유찰됐으니 싸다”라고 접근하기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 농취증 미제출 시 보증금 미반환, 제시외 건물 일부의 타지상 소재, 이동 가능한 컨테이너 2동의 매각 제외, 대구지법 2025나303105 건물철거소송, 인접토지 경계 불분명 및 지적측량 검토 필요가 함께 적시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경43416 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 구지면 평촌리 15 · 등기 건물: 대구광역시 달성군 구지면 평촌리 17, 창한로 481 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 |
| 건물 | 철골조 샌드위치 판넬지붕 1층 · 사용승인 2000.12.28 · 층고 약 6미터 |
| 소유자 | 서월화 |
| 감정가 / 최저가 | 1,400,592,000원 / 480,403,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,052,989,490원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 임차인 | 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당
말소기준권리는 을구 11번 주식회사대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,258,800,000원이고 2020.01.08. 설정됐습니다. 이후 을구 13번 조헌섭 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.11.28.에는 말소기준 근저당권이 더블유디에스비2503유동화전문유한을 거쳐 주식회사극동자산대부로 이전되고, 제이비우리캐피탈주식회사 명의의 근질권이 설정됐습니다. 이는 같은 을구 11번 근저당권 계열의 권리변동입니다.
② 매각조건 — 이 사건의 핵심 리스크
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각합니다.
- 농지취득자격증명. 목록 번호 1·2·3번 토지는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 매각결정기일까지 미제출하면 보증금을 반환받지 못합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 포함되고, 그중 일부는 타지상에 소재합니다.
- 매각 제외. 지상에 있는 이동이 용이한 컨테이너 2동은 매각에서 제외됩니다.
- 건물철거소송. 대구지법 2025나303105 건물철거소송이 진행 중입니다.
- 경계 불분명. 인접토지와 경계가 불분명해 정확한 지적경계 확인을 위한 지적측량 검토가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 480,403,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,204,030원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 1,258,800,000원 | 473,198,970원 |
| 3. 을구 13번 근저당권 · 조헌섭 | 700,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 채권 미배당액은 1,485,601,030원입니다. 4회 유찰 시 1,628,025,849원, 5회 유찰 시 1,727,498,096원으로 늘어납니다. 예상배당상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
④ 토지·공장 상태 — 환금성보다 실물 확인이 우선
- 주위환경. ‘소태정마을’ 남동측 인근으로 중·소규모 제조업소, 창고, 농가주택, 농경지 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 공장. 철골조 샌드위치 판넬지붕 1층 건물이며 화재경보설비가 되어 있습니다.
- 토지 규제. 목록 1·2·3번은 자연녹지지역·자연취락지구·가축사육제한구역이며 농지법 제8조가 적용되는 농지입니다.
- 현황 차이. 목록 1·2·3번 토지는 공부상 지목이 전·답이나 현황은 잡종지입니다.
- 확인 토지. 확인된 토지 항목은 215㎡, 지목 전, 평지·사다리형이며 공시지가는 190,500원/㎡입니다.
⑤ 가격 판단 — 3회 유찰을 ‘저평가’로 보지 말 것
감정가는 1,400,592,000원, 현재 최저가는 480,403,000원으로 3회 유찰 뒤 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 없기 때문에 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 이 물건은 공장과 토지가 결합된 유형이고 농지취득자격증명, 제시외 건물, 타지상 건물, 철거소송, 경계확인이라는 개별 리스크가 있어 일반적인 주거용 부동산처럼 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 판단하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 480,403,000원 | 1,485,601,030원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 336,282,100원 | 1,628,025,849원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 235,397,469원 | 1,727,498,096원 | 0원 |
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성부터 확인. 목록 1·2·3번은 매각결정기일까지 농지취득자격증명이 필요하고 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 2025나303105 확인. 건물철거소송의 청구 내용과 대상 건물 범위, 진행 상태를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 위치 확인. 일부가 타지상에 소재하므로 실제 경계와 건물 배치를 현장에서 대조해야 합니다.
- 컨테이너 2동 제외. 이동이 용이한 컨테이너 2동은 매각 대상이 아닙니다.
- 지적측량 검토. 인접토지와 경계가 불분명하므로 실제 사용면적과 법적 경계를 구분해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 적정가를 정하지 말아야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “안전한 물건”은 다르다
등기만 보면 구조는 명확합니다. 2020년 주식회사대구은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 권리보다 실물과 매각조건입니다. 목록 1·2·3번의 농취증, 제시외 건물 일부의 타지상 소재, 컨테이너 2동 매각 제외, 2025나303105 건물철거소송, 불분명한 경계가 동시에 걸려 있습니다. 3회 유찰로 480,403,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 부족합니다. 등기는 정리되지만, 현장은 정리되지 않은 사건. 이 물건은 입찰가보다 먼저 농취증·소송·경계를 확인해야 합니다.
