대구지방법원 2025타경11148. 김천시 부곡동 부곡3주공아파트 303동 12층 1211호, 전용 42.9㎡ 복도식 아파트입니다. 감정가 44,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 30,800,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 43,416,666원의 70.9%라 상당히 저렴해 보입니다. 하지만 이 물건은 최저가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 말소기준권리인 2019.06.27. 수협은행 가압류보다 앞선 2013.01.30. 전입 임차인이 있어 대항력이 인정된 상태이기 때문입니다.
임차인 최향옥의 보증금은 3,700만원이며 확정일자는 확인되지 않았습니다. 보증금이 현재 최저가 3,080만원보다 620만원 많으므로, 요청된 대항력 인수형 계산에 따르면 낙찰자가 부담할 총액은 최저가 30,800,000원 + 미배당 인수 약 6,200,000원 = 약 37,000,000원입니다. 2회·3회 유찰로 낙찰가가 더 내려가더라도 그만큼 인수액이 늘어 실질취득가는 보증금 부근에 머뭅니다. 따라서 이 물건의 가격 기준은 30,800,000원이 아니라 약 37,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11148 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 부곡동 1328 부곡3주공아파트 제303동 제12층 제1211호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 42.9㎡ · 철근콘크리트 벽식조 · 지상 15층 중 12층 · 복도식 |
| 단지 | 부곡3주공아파트(및상가) · 922세대 · 1995.10.05. 준공 |
| 소유자 | 장유환 (2013.11.26. 거래가 52,000,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 44,000,000원 / 30,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최향옥 / 42,874,230원 |
| 매각기일 | 2026.07.22. |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인이 핵심
1996년에 설정된 한국주택은행 근저당권은 2008.01.18. 말소됐고, 한국전력공사 전세권은 2003.12.05., 주식회사피에이치와이 전세권은 2008.02.01. 각각 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 2019.06.27. 수협은행 가압류 44,893,364원입니다. 이후 한국주택금융공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 신청채권자와 동일인
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최향옥 | 전부 | 2013.01.30. | 37,000,000원 | 확인 안 됨 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 인수 가능 |
최향옥은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 동시에 이 경매의 신청채권자도 최향옥으로 표시돼 있습니다. 또 전입일 2013.01.30.은 현 소유자 장유환의 취득일 2013.11.26.보다 앞섭니다. 임차인과 신청채권자의 동일성, 현 소유자 취득 전 전입 경위, 실제 보증금 지급 및 반환채권 발생 과정을 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 3,700만원으로 비교
부곡3주공아파트 전용 42.9㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 43,416,666원이며, 최신 거래는 2026.07. 15층의 38,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 42.9㎡ | 15 | 38,000,000원 |
| 2026.04 | 42.9㎡ | 14 | 45,000,000원 |
| 2026.04 | 42.9㎡ | 5 | 48,000,000원 |
| 2026.04 | 42.9㎡ | 10 | 35,000,000원 |
| 2026.03 | 42.9㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2026.03 | 42.9㎡ | 14 | 45,000,000원 |
| 2026.03 | 42.9㎡ | 2 | 44,500,000원 |
| 2026.03 | 42.9㎡ | 4 | 41,000,000원 |
| 2026.02 | 42.9㎡ | 9 | 44,000,000원 |
| 2026.02 | 42.9㎡ | 14 | 45,500,000원 |
| 2026.02 | 42.9㎡ | 3 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 42.9㎡ | 6 | 42,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 42.9㎡ | 12건 | 43,416,666원 |
표면 최저가 30,800,000원은 최근 12개월 평균의 70.9%지만, 이 비율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 대항력 보증금까지 반영한 실질취득 약 37,000,000원은 최근 12개월 평균의 85.2%이며 평균보다 6,416,666원 낮습니다. 반면 최신 거래 38,000,000원과 비교하면 97.4%로, 차이는 1,000,000원에 불과합니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 954,400원 |
| 임차인 최향옥 보증금 | 37,000,000원 | 매수인 인수 가능 |
| 한국주택은행 근저당권 | 미상 | 0원 |
| 한국전력공사 전세권 | 미상 | 0원 |
| 주식회사피에이치와이 전세권 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 수협은행 가압류 | 44,893,364원 | 4,845,600원 |
| 한국주택금융공사 가압류 | 20,880,946원 | 0원 |
| 신청채권자 최향옥 | 42,874,230원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 133,648,540원 중 예상 배당액은 29,845,600원, 미배당액은 103,802,940원입니다. 소유자 잔여액은 0원이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김천고등학교 남서측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 단독주택과 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 간선도로 및 대중교통시설 접근성은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 15층 건물의 12층 복도식 아파트입니다. 도시가스, 개별난방, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 약 12m, 북측 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 427,600원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 922세대 단지이며 전용 42.9㎡ 실거래가 35,000,000원부터 53,000,000원까지 형성돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 30,800,000원을 시세와 직접 비교하지 말고 대항력 보증금을 반영한 실질취득 약 37,000,000원으로 비교해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 임대차계약서, 보증금 이체내역, 전입세대확인서, 주민등록 변동내역과 현재 점유 상태를 확인하세요.
- 동일인 관계 확인. 임차인 최향옥과 신청채권자 최향옥의 동일성 및 채권 발생 원인을 확인해야 합니다.
- 취득 전 전입 경위. 임차인의 전입일 2013.01.30.이 현 소유자의 취득일 2013.11.26.보다 앞선 이유와 임대차 승계 관계를 확인하세요.
- 과거 권리 말소 대조. 1996년 근저당권과 전세권, 2003년 전세권의 말소 여부를 등기 원문 및 매각물건명세서와 대조하세요.
- 배당표 검증. 2008년에 말소된 전세권의 25,000,000원이 예상배당에 반영된 사유를 확인하세요.
- 추가 유찰 착시. 2회 유찰 시 21,560,000원, 3회 유찰 시 15,091,999원으로 내려가도 대항력 보증금 인수액이 늘어 실질취득가가 같은 폭으로 내려가지는 않습니다.
- 관리비·조세. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당 외 부담을 관리사무소와 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 실거래 원본을 직접 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “3,080만원짜리 물건이 아니다”
이 물건의 표면 최저가는 30,800,000원이지만, 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인의 보증금이 37,000,000원입니다. 요청된 대항력 인수형 계산에 따르면 현재 회차의 실질취득가는 약 37,000,000원이며, 추가 유찰이 돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 총액은 보증금 부근에 머뭅니다.
실질취득 37,000,000원은 최근 12개월 평균 43,416,666원보다 낮지만, 최신 거래 38,000,000원과는 1,000,000원 차이에 불과합니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일하고, 임차인의 전입일이 현 소유자 취득일보다 앞서며, 과거 말소 전세권의 배당 반영 여부도 확인이 필요합니다. 결론은 표면 가격은 저렴하지만 실제 가격 여유는 얇고, 권리관계 검증이 먼저인 물건입니다. 최저가만 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.