대구지방법원 2025타경11160. 김천시 남산동 13-3의 토지와 3층 건물로, 감정평가상 1층은 점포, 2층은 사무실, 3층은 주택으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2015.05.14. 설정된 대신동새마을금고 근저당권 78,000,000원입니다. 이후의 김동완 소유권이전청구권가등기, 주식회사 동인건설·포항수산업협동조합 가압류와 현재 임의경매개시결정은 등기 순위상 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다.
가격은 크게 내려왔습니다. 감정가 239,220,360원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 57,435,000원입니다. 하지만 이 사건은 아파트처럼 단순히 최저가와 실거래 평균만 비교할 수 있는 구조가 아닙니다. 2층 전체를 점유하는 김상길의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아, 대항력 가능성 및 낙찰자 실질취득액이 아직 확정되지 않았기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11160 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 남산동 13-3 · 경상북도 김천시 김천로 182-3 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 1층 점포 · 2층 사무실 · 3층 주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 세멘트벽돌조 스라브지붕 3층 |
| 토지 | 대 100.8㎡ · 상업용 · 평지 · 정방형 · 중로한면 |
| 소유자 | 전호상 |
| 감정가 / 최저가 | 239,220,360원 / 57,435,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 / 근저당 | 60,292,380원 / 대신동새마을금고 채권최고액 78,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸 구조
핵심은 2015.05.14. 대신동새마을금고 근저당입니다. 2020.10.22. 김동완 명의의 소유권이전청구권가등기는 이보다 뒤에 설정되었고, 등기자료상 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 2023.07.17. 주식회사 동인건설 가압류 150,000,000원, 2024.04.26. 포항수산업협동조합 가압류 120,788,411원, 2025.06.20. 대신동새마을금고의 임의경매개시결정 역시 기준권리보다 후순위입니다.
② 점유·임차 — 이 사건의 핵심 미확정 요소
| 점유자 | 점유 부분 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김상길 | 2층 전부 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김상길은 현황조사와 매각물건명세서에 2층 전부 점유자로 확인됩니다. 그러나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 有라고 단정할 수 없습니다. 우선변제 여부 역시 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 단계의 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,435,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,433,830원 |
| 을구 1번 근저당권 · 대신동새마을금고 | 78,000,000원 | 56,001,170원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사 동인건설 | 150,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 포항수산업협동조합 | 120,788,411원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 348,788,411원 중 채권자 예상배당은 56,001,170원, 미배당액은 292,787,241원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김상길의 보증금·대항력도 확정되지 않은 상태입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 57,435,000원 | 56,001,170원 | 292,787,241원 |
| 5회 유찰 · 감정가 17% | 40,204,500원 | 39,080,819원 | 309,707,592원 |
| 6회 유찰 · 감정가 12% | 28,143,150원 | 27,236,573원 | 321,551,838원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층 점포, 2층 사무실, 3층 주택으로 사용하는 3층 건물입니다.
- 입지. 김천초등학교 북서측 인근의 노선상가지대로, 주변은 소규모 점포와 음식점 등 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 토지. 100.8㎡, 지목 대, 상업용, 평지·정방형·중로한면이며 공시지가는 1,018,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 위생·급배수설비가 있으며 주택부분에는 난방설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 근린시설과 주택이 섞인 복합 이용 건물로, 입찰가는 단순 주거용 물건보다 점유관계와 실제 활용도를 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김상길 점유관계 확인. 2층 전부의 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 김상길에게 대항력이 인정되는 경우에는 낙찰가만이 아니라 인수될 미배당 보증금을 더해 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 가등기 원본 확인. 2020.10.22. 김동완 소유권이전청구권가등기는 후순위 소멸 표시이나, 가등기 종류 확인 필요 메모가 있으므로 성격을 반드시 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물은 일괄매각이고 제시외 건물이 포함되어 있으므로 매각대상 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도별 현황 확인. 감정평가상 1층 점포·2층 사무실·3층 주택이므로 실제 사용상태와 점유자를 층별로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
이 사건의 등기 순서는 비교적 명확합니다. 2015.05.14. 대신동새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 권리들은 매각 소멸 구조입니다. 현재 최저가도 57,435,000원으로 감정가의 24% 수준까지 내려와 있습니다.
하지만 결론을 가격에서 끝내면 안 됩니다. 2층 전부를 점유하는 김상길의 전입신고일과 보증금이 미상이고, 그래서 대항력과 실질취득액도 아직 미상입니다. 여기에 후순위 가등기의 성격 확인까지 남아 있습니다. 등기 순위는 정리돼 있지만 점유관계는 미완성. 이 물건은 57,435,000원이라는 최저가보다 먼저, 2층 점유자의 권리와 보증금을 확정해야 하는 사건입니다.
