대구지방법원 김천지원 2025타경11160. 경상북도 김천시 남산동 13-3, 도로명 김천로 182-3의 근린시설 + 토지입니다. 감정평가상 1층은 점포, 2층은 사무실, 3층은 주택으로 이용 중인 철근콘크리트조 및 세멘트벽돌조 스라브지붕 3층 건물입니다. 토지는 100.8㎡, 지목은 대, 일반상업지역이며 토지이용상황은 상업용입니다.
이번 경매는 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 현재 소유자는 전호상이고, 2015.05.14 소유권을 취득한 같은 날 대신동새마을금고가 채권최고액 78,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 소유권이전청구권가등기와 가압류, 현재 임의경매개시결정은 등기순위상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 김천지원 2025타경11160 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 남산동 13-3 · 경상북도 김천시 김천로 182-3 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 1층 점포 · 2층 사무실 · 3층 주택 |
| 토지 | 100.8㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 중로한면 · 일반상업지역 |
| 소유자 | 전호상 (2015.05.14 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 239,220,360원 / 82,051,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대신동새마을금고 / 60,292,380원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 아직 미확정
말소기준은 2015.05.14 대신동새마을금고 근저당권입니다. 2020.10.22 김동완의 소유권이전청구권가등기, 2023.07.17 주식회사 동인건설 가압류 150,000,000원, 2024.04.26 포항수산업협동조합 가압류 120,788,411원, 2025.06.20 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 처리되어 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 점유부분 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상길 | 2층 전부 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 미확정 |
김상길은 2층 전부를 점유하고 있으나 전입신고일, 확정일자, 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 선순위 대항력이 확인되고 배당으로 반환되지 않는 보증금이 존재한다면 매수인의 실질취득가는 최저매각가보다 커질 수 있습니다. 현재로서는 보증금 자체가 미상이므로 그 금액을 계산할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 82,051,000원으로 감정가 239,220,360원의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균, 최근 12개월 평균, 최신 거래가격 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 82,051,000원 | 80,174,082원 | 268,614,329원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 57,435,700원 | 56,001,857원 | 292,786,554원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 40,204,990원 | 39,081,300원 | 309,707,111원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 채권자 미배당액은 커집니다. 현재 회차에서도 총 채권액 348,788,411원 중 268,614,329원이 미배당으로 남는 구조입니다. 이는 매수인이 그 채권 전부를 인수한다는 의미가 아니라, 매각대금만으로 후순위 채권을 모두 충족하지 못한다는 뜻입니다. 다만 임차인 보증금 문제는 이 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,051,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,876,918원 |
| 2. 근저당 · 대신동새마을금고 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 동인건설 | 150,000,000원 | 2,174,082원 |
| 4. 가압류 · 포항수산업협동조합 | 120,788,411원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 348,788,411원 중 채권자 예상배당은 80,174,082원, 미배당액은 268,614,329원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이며, 김상길의 보증금과 우선변제 여부가 미상이라 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김천초등학교 북서측 인근으로, 주변은 소규모 점포·음식점 등 근린생활시설이 형성된 노선상가지대입니다.
- 이용. 1층 점포, 2층 사무실, 3층 주택의 혼합용도 건물입니다. 단일 주거용 물건과 달리 층별 이용과 점유관계를 각각 확인해야 합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통인 편으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 100.8㎡의 대지로 평지·정방형·중로한면이며, 공시지가는 1,018,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 및 세멘트벽돌조 스라브지붕 3층 건물로, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 점포·사무실·주택이 결합된 물건이고 실거래 비교자료가 없어, 최저가만으로 시장 환금성과 적정가를 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2층 김상길 확인. 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 원문으로 확인해 대항력과 승계 위험을 확정해야 합니다.
- 가등기 원인 확인. 갑구 5번 소유권이전청구권가등기는 후순위 소멸 구조지만, 비고상 담보가등기 종류 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서와 현황을 대조해 실제 매각 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 실제 근린시설 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 층별 점유 확인. 1층 점포·2층 사무실·3층 주택으로 이용 중이므로 2층 외의 실제 점유자와 사용관계도 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당표 한계. 현재 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 매수인 부담이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%라는 숫자보다 임차인 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 239,220,360원에서 3회 유찰돼 최저가가 82,051,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준 이후 가등기와 가압류가 소멸하는 비교적 정리된 구조입니다. 그러나 경매의 핵심은 등기부에만 있지 않습니다. 2층 전부를 점유한 김상길의 전입신고일, 확정일자, 보증금이 모두 미상이어서 대항력과 미배당 보증금 승계 가능성을 아직 확정할 수 없습니다.
또한 실거래 비교자료가 없기 때문에 현재 최저가가 시장가보다 싼지도 검증되지 않았습니다. 1층 점포·2층 사무실·3층 주택이 결합된 근린시설이라는 특성과 3회 유찰 이력을 함께 보면, 이 사건은 “가격이 많이 내려온 물건”이지 아직 “싸다고 확인된 물건”은 아닙니다. 배당모형상 인수 0원이라는 숫자보다 먼저 임차인 권리와 실제 시장가를 확인하는 것이 입찰 판단의 선결조건입니다.
