대구지방법원 2025타경11160. 김천초등학교 북서측 인근의 남산동 13-3 토지와 3층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층은 점포, 2층은 사무실, 3층은 주택으로 이용 중이며, 토지는 일반상업지역의 대지 100.8㎡입니다. 감정가 239,220,360원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 167,454,000원, 감정가의 70%입니다.
등기의 기준점은 2015년 5월 14일 설정된 대신동새마을금고 근저당권 78,000,000원입니다. 그 뒤의 가등기와 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 이 사건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 2층 전부의 임차인이 확인됐지만 보증금과 전입일이 밝혀지지 않았기 때문입니다. 따라서 현재 최저가를 실질취득액으로 단정할 수 없고, 임차인의 대항력이 확인되면 미배당 보증금이 별도 인수될 가능성을 열어둬야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11160 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 남산동 13-3 · 경상북도 김천시 김천로 182-3 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 1층 점포 · 2층 사무실 · 3층 주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 및 세멘트벽돌조 스라브지붕 3층 건물 |
| 소유자 | 전호상 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 239,220,360원 / 167,454,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구액 | 60,292,380원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸, 임차 위험은 별도
말소기준은 2015.05.14. 대신동새마을금고 근저당권 78,000,000원입니다. 2020년의 소유권이전청구권가등기, 2023년과 2024년의 가압류, 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리됩니다. 2024년 가등기 관련 가처분도 2025.07.11. 말소됐습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상길 | 2층 전부 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김상길은 현황조사와 매각물건명세서에서 2층 전부의 점유자로 확인됩니다. 다만 전입신고일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 알 수 없으므로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 예상배당표에는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있지만, 이는 확인되지 않은 임차보증금까지 해소됐다는 의미가 아닙니다.
② 가격 구조 — 감정가 70%, 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 167,454,000원으로 감정가 239,220,360원의 70%입니다. 2회 유찰 시 117,217,800원, 3회 유찰 시 82,052,460원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 근린시설과 주택이 혼재된 3층 건물과 토지의 가치는 임대현황, 건물 상태, 제시외 건물, 점포·사무실의 수익성에 크게 좌우됩니다.
실거래 비교가격을 근거로 현재 최저가가 최근 시세보다 낮다고 판정할 수 있는 상태는 아닙니다. 따라서 감정가 대비 할인율은 확인하되, 이를 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 특히 임차인의 보증금과 대항력에 따라 취득원가가 달라질 수 있으므로 가격 검토는 임차관계 확인 이후에 진행하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,454,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,144,356원 |
| 1. 근저당 · 대신동새마을금고 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김천농업협동조합 | 100,000,000원 | 86,309,644원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 동인건설 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 포항수산업협동조합 | 120,788,411원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 448,788,411원 중 채권자 예상배당은 164,309,644원이며, 예상 미배당은 284,478,767원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 임차보증금도 확인되지 않아 실제 배당과 인수금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·용도·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 점포, 2층은 사무실, 3층은 주택으로 이용 중인 근린시설·주거 혼합형 건물입니다.
- 입지. 김천초등학교 북서측 인근의 노선상가지대로, 주변은 소규모 점포와 음식점 등 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 대지 100.8㎡ · 일반상업지역 · 평지 · 정방형 · 중로 한 면 접면 · 공시지가 1,018,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 세멘트벽돌조 스라브지붕 3층 건물이며, 위생·급배수설비와 주택부분 난방설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 김상길 확인. 2층 전부의 보증금, 계약기간, 전입신고·사업자등록일, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 대항력 선후 확인. 말소기준일 2015.05.14.보다 먼저 대항요건을 갖췄는지가 실질취득액을 좌우합니다.
- 가등기 원본 확인. 갑구 5번 가등기의 성격과 담보가등기 여부, 매각으로 소멸하는 조건을 매각물건명세서 원문에서 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물의 위치·면적·소유관계와 감정평가 포함 범위를 현장에서 확인하세요.
- 배당표 불일치 확인. 2023.05.15. 말소된 김천농업협동조합 가압류가 예상배당표에 반영된 이유를 법원 기록으로 확인하세요.
- 수익성 검토. 1층 점포·2층 사무실·3층 주택의 실제 임대료와 공실, 수선비를 확인한 뒤 적정 입찰가를 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 점유관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 미상 권리가 먼저”
이 사건은 등기상으로는 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조지만, 실제 입찰 판단은 2층 임차인의 대항력과 보증금에서 갈립니다. 현재 예상배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 임차인의 보증금·전입일이 확인되지 않았으므로 이를 확정값으로 볼 수 없습니다.
또한 후순위 가등기의 종류 확인, 일괄매각과 제시외 건물, 말소된 가압류가 포함된 예상배당표의 불일치까지 점검해야 합니다. 감정가 239,220,360원에서 167,454,000원으로 내려왔다는 사실만으로 가격이 저렴하다고 판단하기보다, 임차관계와 매각범위를 확정한 뒤 실질취득액을 다시 계산하는 순서가 맞습니다. 등기상 소멸 구조는 양호하지만, 확인되지 않은 점유관계 때문에 보수적인 접근이 필요한 물건입니다.