의정부지방법원 2025타경73120. 의정부시 호원동 이안팰리스 103동 6층 601호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 김택현이며 2021.10.13 매매를 원인으로 거래가액 296,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 국세·지방세 관련 압류가 이어졌고, 2025.09.05 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
권리분석의 중심은 근저당이 아니라 2022.12.21 압류입니다. 이 압류가 선언된 말소기준권리이고, 이후 압류와 경매개시결정, 2023.10.20 등기된 김진선의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 김진선은 임차권등기보다 앞선 2021.10.13 전입·점유, 2021.09.10 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73120 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 226-2 이안팰리스 103동 6층 601호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 71.28㎡ · 지상 8층 중 6층 |
| 이용상태 | 오피스텔(욕실2, 현관, 다용도실 등) |
| 소유자 | 김택현 · 거래가액 296,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 208,600,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 296,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.12.21 압류
2018.11.23 설정된 농협은행 근저당권 192,000,000원은 2021.10.13 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석상 말소기준은 2022.12.21 국 압류이고, 2023.01.30 연천군 압류, 2024.04.29·2024.05.01 국 압류, 2025.09.05 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 3명, 보증기관 신고 1건
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동현 | 목적물 일부 | 2024-08-26 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 김민아 | 목적물 일부 | 2025-02-25 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 김진선 | 제601호 전부 | 2021-10-13 | 2021-09-10 | 296,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 | 2021-10-13 | 2021-09-10 | 0원 | 중복 신고 |
실제 임차인은 김동현·김민아·김진선 3명입니다. 별도로 기재된 ‘시보증’은 보증기관 대위·승계 신고로, 김동현 보증금과 관련된 중복 신고이며 별도 보증금을 합산하면 안 됩니다. 김동현과 김민아는 전입일이 말소기준권리인 2022.12.21보다 늦어 대항력이 없습니다.
반면 김진선은 2021.10.13 전입·점유, 2021.09.10 확정일자를 갖고 있으며 보증금은 296,000,000원입니다. 현재 최저가 208,600,000원보다 보증금이 크기 때문에 확약이 없다고 가정하면 배당 후 부족분이 매수인에게 이어질 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다.
③ 시세 비교 — 확약 적용 시 가격 메리트는 있다
이안팰리스 71.28㎡ 기준 제공된 실거래 표본은 3건이고 평균은 283,000,000원입니다. 현재 최저가는 208,600,000원으로 평균의 73.7%입니다. 최신 거래는 2022.05, 7층 320,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 71.28㎡ | 7 | 320,000,000원 |
| 2021.10 | 71.28㎡ | 6 | 296,000,000원 |
| 2021.08 | 67.98㎡ | 6 | 233,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 283,000,000원 |
배당표만 보면 김진선의 미배당액 91,120,400원이 남아 현재 회차의 실질취득비용이 보증금 296,000,000원 부근으로 고정되는 구조입니다. 그러나 명세서의 포기·말소 동의가 유효하게 적용되면 그 부족분을 매수인이 부담하지 않으므로 실질취득은 현재 최저가 208,600,000원 수준이 됩니다. 이 경우에는 제공된 최근 12개월 평균 283,000,000원보다 낮아 가격상 여지가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 208,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,720,400원 |
| 1. 임차인 김진선 보증금 | 296,000,000원 | 204,879,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 296,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김진선 보증금 부족분은 91,120,400원입니다. 다만 명세서 비고의 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 적용되는 범위에서는 이 금액을 매수인이 실질 부담하지 않는 것으로 봅니다. 국세·지방세 당해세는 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 총액이 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 208,600,000원 | 91,120,400원 | 299,720,400원 |
| 5회 유찰 시 | 166,880,000원 | 132,256,320원 | 299,136,320원 |
| 6회 유찰 시 | 133,504,000원 | 165,165,056원 | 298,669,056원 |
확약을 제외하고 계산하면 낙찰가가 내려갈수록 김진선의 미배당액이 늘어 매각가 + 인수액이 약 296,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다. 따라서 이 물건은 단순히 “4회 유찰돼 208,600,000원까지 내려왔다”는 이유만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다. 가격 메리트는 확약의 유효한 적용을 전제로 할 때만 성립합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호암초등학교 북동측 인근이며 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 욕실2·현관·다용도실 등이 확인됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 철도보호지구 및 교육환경 보호구역 등에 해당합니다.
- 토지. 1,318㎡, 평지의 가로장방형 토지이며 공시지가는 1,448,000원/㎡입니다.
- 단지. 이안팰리스는 24세대이고 사용승인일은 2018.07.12입니다.
- 내부상태. 이해관계인 폐문부재로 내부구조와 이용상황 일부는 외부관찰 및 집합건축물대장 도면 등을 기준으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 김진선 보증금 반환채권에 적용되는 범위를 확인해야 합니다.
- 김진선 임차권. 전입 2021.10.13, 확정일자 2021.09.10, 보증금 296,000,000원, 배당요구 사실을 다시 대조하세요.
- 다른 점유자. 김동현·김민아는 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금 액수가 확인되지 않았습니다.
- 보증기관 중복신고. ‘시보증’ 신고는 김동현 관련 대위·승계 중복신고로 별도 보증금을 더하지 않습니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 4회 유찰. 이미 4회 유찰된 물건이므로 할인율 자체보다 권리·점유·명도 원인을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 가격”은 확약이 유효할 때만 의미가 있다
현재 최저가 208,600,000원은 감정가 298,000,000원의 70%, 제공된 최근 12개월 평균 283,000,000원의 73.7%입니다. 숫자만 보면 분명 할인폭이 큽니다. 그러나 김진선의 보증금은 296,000,000원이고, 단순 배당계산으로는 91,120,400원의 미배당이 생깁니다. 대항력 인수형의 원칙대로라면 유찰돼 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 전체 취득부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
이 사건의 결정적인 변수는 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의입니다. 그 확약이 김진선 보증금 반환채권에 온전히 적용된다면 실질 인수는 0원이 되고, 현재 최저가에는 가격 메리트가 생깁니다. 반대로 적용 범위가 다르면 분석 결과가 완전히 바뀝니다. 결론은 가격은 매력적이지만, 확약 적용 범위를 확인한 뒤에만 입찰 가능한 권리확인형 물건입니다.
