102,214,000원
의정부지방법원 2025타경73120. 의정부시 호원동 이안팰리스 103동 6층 601호로, 감정평가상 욕실 2개·현관·다용도실 등을 갖춘 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 298,000,000원이 3회 유찰돼 최저가가 102,214,000원까지 낮아졌다는 사실이 아니라, 말소기준 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인의 보증금이 296,000,000원이라는 점입니다.
김진선은 2021.09.10. 확정일자를 받고 2021.10.13. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 2022.12.21. 압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구도 했습니다. 현재 회차에서는 집행비용 2,230,996원을 뺀 99,983,004원만 배당될 것으로 계산돼, 보증금 부족분 196,016,996원을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73120 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 226-2 이안팰리스 103동 6층 601호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 호암로 51 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔(욕실2, 현관, 다용도실 등)로 이용 중 |
| 거래 비교 면적 | 71.28㎡ · 8층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 김택현 (2021.10.13. 매매, 거래가액 296,000,000원 / 2021.11.04. 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 102,214,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 296,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 가격을 고정한다
2018.11.23. 설정된 농협은행 근저당권 192,000,000원은 2021.10.13. 해지로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.12.21. 포천세무서장 압류입니다. 이후 연천군·의정부세무서장의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 김진선의 대항력은 2023.10.20. 임차권등기일이 아니라, 말소기준보다 앞선 2021.10.13. 전입·점유와 2021.09.10. 확정일자에서 발생합니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 임차인 3명, 승계 신고 1건
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진선 | 제601호 전부 | 2021.10.13 2021.09.10 | 296,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 김동현 | 목적물 일부 | 2024.08.26 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민아 | 목적물 일부 | 2025.02.25 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 신고 | 2021.10.13 2021.09.10 | 별도 합산 0원 | 승계 기준 | 승계 기준 | 김동현 승계 |
김동현과 김민아는 전입일이 말소기준 2022.12.21. 이후라 대항력은 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 금전 인수와 별개로 실제 점유 범위·점유 원인·인도 가능 시점을 원본 서류와 현장조사로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 36.1%가 아니라 실질취득 105.4%
이안팰리스는 24세대, 2018.07.12. 사용승인된 집합건물입니다. 비교 가능한 거래는 2021.08.~2022.05.의 3건이며, 평균은 283,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 71.28㎡ | 7층 | 320,000,000원 |
| 2021.10 | 71.28㎡ | 6층 | 296,000,000원 |
| 2021.08 | 67.98㎡ | 6층 | 233,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 283,000,000원 |
최저가 102,214,000원은 실거래 평균의 36.1%이지만, 이 비율은 선순위 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 현재 회차 실질취득 298,230,996원은 실거래 평균 283,000,000원의 105.4%이며, 최신·최고 거래 320,000,000원의 93.2%입니다.
거래 표본이 3건에 불과하고 마지막 거래가 2022.05.이므로 320,000,000원을 현재 시세로 단정할 수 없습니다. 오히려 확인 가능한 평균보다 실질취득액이 높아, 현재 회차에서 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가
| 회차 | 예상 낙찰가 | 예상 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 102,214,000원 | 196,016,996원 | 298,230,996원 |
| 4회 유찰 시 | 71,549,800원 | 226,138,096원 | 297,687,896원 |
| 5회 유찰 시 | 50,084,860원 | 247,216,667원 | 297,301,527원 |
최저가가 102,214,000원에서 50,084,860원까지 내려가더라도 실질취득은 298,230,996원에서 297,301,527원으로 소폭만 낮아집니다. 낙찰가 하락이 곧 투자원가 하락으로 연결되지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 102,214,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,230,996원 |
| 1. 임차인 김진선 보증금 | 296,000,000원 | 99,983,004원 |
| 2. 농협은행 근저당권 | 192,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 청구 | 296,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김진선의 보증금 중 예상 미배당액 196,016,996원은 매수인 인수로 계산됩니다. 농협은행 근저당권은 2021.10.13. 말소등기가 확인되며 예상배당은 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 욕실 2개·현관·다용도실 등을 갖춘 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 8층이며 대상은 6층 601호입니다.
- 입지. 호암초등학교 북동측 인근으로, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 함께 있는 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통 편의는 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8m의 도로가 접하며, 토지는 대체로 평탄한 가로장방형입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·철도보호지구·학교 절대·상대보호구역 등에 해당합니다. 토지면적은 1,318.0㎡, 공시지가는 1,448,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 폐문부재로 내부구조와 이용상황이 실제와 다소 다를 수 있습니다.
- 환금성. 24세대 규모이고 확인되는 거래가 3건이며, 마지막 거래는 2022.05.입니다. 거래 표본이 적어 매도 시 가격 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가와 인수액을 반드시 합산. 최저가만으로 수익성을 계산하지 말고 김진선 보증금 미배당액까지 포함한 실질취득을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 배당기일까지 발생하는 집행비용과 세금 배당에 따라 김진선의 실제 미배당액이 달라질 수 있으므로 배당표 원본을 다시 계산해야 합니다.
- 압류 4건의 세목 확인. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 임차인 배당액이 감소하고 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.
- 김동현·김민아 점유 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유 원인이 확인되지 않았으므로 현장 점유와 인도 절차를 별도로 점검해야 합니다.
- 승계 신고 중복 합산 금지. 시보증의 신고는 김동현 보증금의 대위·승계로 분류되므로 별도의 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 시세 재조사. 확인되는 거래가 2021.08.~2022.05.에 집중돼 있으므로 현재 매매·임대 호가와 실제 계약 가능 가격을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 세금 교부청구를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인”이 아니라 “보증금 인수”가 본체
이 물건은 감정가 298,000,000원에서 최저가 102,214,000원까지 내려와 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 김진선의 대항력 있는 보증금 296,000,000원이 낙찰가를 초과해, 현재 회차 예상 인수액이 196,016,996원입니다. 총부담 298,230,996원은 실거래 평균 283,000,000원보다 높습니다.
4회·5회 유찰 시에도 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 늘어 실질취득은 약 297,000,000원대에 머뭅니다. 여기에 세금 압류 4건의 배당순서, 보증금이 확인되지 않은 점유자 2명, 24세대 소규모 단지와 오래된 거래 표본까지 겹칩니다. 최저가는 낮지만 실질가격은 낮지 않습니다. 권리와 가격을 함께 보면 현재 판단은 입찰 보류가 타당합니다.