대구지방법원 2025타경11203. 경상북도 김천시 증산면 부항리 170-10 소재 부동산으로, 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며 토지면적은 476.0㎡, 지목은 대입니다. 등기상 소유자는 오승준이며, 2023.08.28 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 이전받았습니다. 등기에는 근저당권이나 압류가 확인되지 않고, 말소기준으로 선언된 권리는 2025.07.04 신한카드 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 권리가 단순하다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 별개입니다. 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가 18,466,000원이 적정한지 시장가격과 직접 비교할 근거가 없습니다. 이미 3회 유찰됐다는 사실 자체는 응찰자가 가격·입지·건물상태·환금성 등을 보수적으로 보고 있을 가능성을 시사하므로, 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 가격 가점을 주면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11203 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 증산면 부항리 170-10 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 이용 |
| 소유자 | 오승준 · 단독소유 |
| 토지 | 476.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 21,600원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 53,838,000원 / 18,466,000원 (3회 유찰, 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 7,319,371원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 구조는 단순하다
등기에는 근저당권과 압류가 확인되지 않습니다. 2013.01.09 김임중의 소유권보존 후, 2023.08.28 오승준에게 협의분할에 의한 상속으로 소유권이 이전됐고, 2025.07.04 신한카드 주식회사가 강제경매개시결정을 받았습니다. 이 강제경매개시결정은 사건에서 말소기준으로 선언되어 있으며 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 — 감정가 34%지만 시세 판단은 별개
감정가는 53,838,000원, 현재 최저매각가는 18,466,000원입니다. 3회 유찰 후 감정가의 34% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 12,926,200원, 5회 유찰 시 9,048,340원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 18,466,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 12,926,200원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 9,048,340원 | 0원 | 0원 |
신청채권자 청구액 7,319,371원은 현재 회차뿐 아니라 제시된 4회·5회 유찰 시나리오에서도 전액 배당되는 구조입니다. 따라서 회차가 더 내려가더라도 이 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 실거래 자료가 없으므로 최저가가 감정가의 34%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 18,466,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 732,388원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 7,319,371원 | 7,319,371원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,414,241원 |
현재 최저가 18,466,000원을 가정한 배당 계산입니다. 신청채권자 청구액은 전액 배당되고 10,414,241원이 소유자 교부액으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 김천시 증산면 부항리 소재 “이전마을회관” 남동측 근거리에 위치하며, 부근은 농경지·농가주택·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 통과하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 1층 건물로, 외벽은 비닐 싸이딩 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 장판지 및 일부 타일, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 476.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형, 세로한면(가) 도로접면입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함되고, 준보전산지·도로구역에 접하며 접도구역에 저촉되고 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 자료가 없으므로 인근 단독주택·토지 거래와 현지 중개가격을 직접 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 포함 범위와 현황을 매각물건명세서·감정평가서 원문에서 대조해야 합니다.
- 접도·규제 확인. 접도구역 저촉 및 각종 토지이용 규제가 있으므로 향후 증·개축이나 이용계획이 있다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 경량철골구조 1층 건물의 지붕·외벽·난방·급배수 상태와 수선 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 3회 유찰된 물건인 만큼 매수 후 재매각 가능성과 수요층을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 확인 후”
이 사건은 등기상 근저당권이나 압류가 확인되지 않고, 현재 18,466,000원은 물론 4회·5회 유찰 시나리오에서도 계산상 매수인 인수액이 0원인 점이 가장 큰 장점입니다. 반면 감정가 53,838,000원에서 이미 3회 유찰돼 34%까지 내려왔음에도 실거래 자료가 없고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 주변이 농경지·농가주택·임야로 형성된 지역이고 일괄매각에 제시외 건물이 포함되는 만큼, 가격 할인율보다 실제 수요와 현장 상태를 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 결론은 권리는 단순하지만, 환금성과 현장 검증을 통과해야 입찰가를 정할 수 있는 사건입니다.
