대구지방법원 2025타경11203. 김천시 증산면 부항리 170-10의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 경매상 용도 분류는 ‘연립/다세대 + 토지’이나, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 476㎡이고 건물은 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층으로, 토지와 제시외 건물을 포함해 일괄매각됩니다.
등기부에는 근저당권이나 별도의 압류가 없고, 2025년 7월 4일 신한카드 주식회사의 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 신청채권액은 7,319,371원이며, 현재 최저가 37,686,000원을 기준으로 집행비용과 신청채권을 배당하고도 소유자에게 29,288,281원이 남는 구조입니다. 예상되는 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11203 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 증산면 부항리 170-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 / 건물 | 대 476㎡ · 평지·사다리형 · 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 |
| 소유자 | 오승준 (2023.08.28. 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 53,838,000원 / 37,686,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 7,319,371원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
2013년 김임중 명의로 소유권보존등기가 이뤄졌고, 2023년 협의분할에 의한 상속으로 오승준에게 소유권이 이전됐습니다. 이후 등기된 권리는 2025년 신한카드 주식회사의 강제경매개시결정뿐입니다. 근저당권은 0건, 별도 압류도 0건이며, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 37,686,000원으로 감정가 53,838,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 숫자상 가격은 내려왔지만, 동일 지역·유사 주택의 최근 거래와 비교할 수 있는 실거래 자료가 없어 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
특히 본건은 농경지·농가주택·임야가 형성된 지역에 위치한 단독주택입니다. 공동주택처럼 동일 단지·동일 평형의 반복 거래가 형성되는 유형이 아니므로, 감정가 대비 할인율보다 토지 입지, 건물 상태, 수선비와 실제 매수 수요를 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 37,686,000원 | 7,319,371원 | 0원 | 29,288,281원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 26,380,200원 | 7,319,371원 | 0원 | 18,185,985원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 18,466,140원 | 7,319,371원 | 0원 | 10,414,378원 |
③ 예상배당표 (매각가 37,686,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,078,348원 |
| 1. 경매신청채권 · 신한카드 주식회사 | 7,319,371원 | 7,319,371원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 29,288,281원 |
현재 최저가에서는 신청채권액이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 매수인이 인수할 것으로 계산된 금액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.9%를 적용한 추정치이며, 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 입지. 김천시 증산면 부항리 ‘이전마을회관’ 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지, 농가주택과 임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 통과해 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 476㎡입니다. 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 21,600원/㎡입니다.
- 건물. 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층으로, 외벽은 비닐 사이딩, 내벽은 벽지와 일부 타일, 바닥은 장판지와 일부 타일, 창호는 샷시입니다. 위생·급배수·난방설비가 돼 있습니다.
- 용도·규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 성장관리계획구역에 포함되고, 접도구역에 저촉되며 준보전산지와 도로구역에 접합니다.
- 공부 현황. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 매각조건상 제시외 건물이 포함되므로 실제 형태와 범위를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없으나 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 전입관계 확인을 통해 실제 점유 형태를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다. 감정평가 대상과 실제 현황, 이용 상태를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 70%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 단독주택·토지 거래와 실제 수선비를 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 접도·규제 확인. 접도구역 저촉과 성장관리계획구역·가축사육제한구역 등 토지 규제가 향후 증축이나 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 경량철골구조와 샌드위치판넬지붕의 노후·누수·단열·난방 상태를 현장에서 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 토지이용계획을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 현장은 별도 문제”
이 사건의 등기상 권리구조는 단순합니다. 근저당권과 별도 압류가 없고, 말소기준인 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 신청채권도 전액 변제되며 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실이 가격 경쟁력을 보장하지는 않습니다. 현재 최저가가 감정가의 70%이더라도 주변 실거래 비교가 없고, 농촌 단독주택은 매수 수요와 물건 상태에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다. 여기에 임대관계 미상, 제시외 건물 포함, 접도구역 저촉 등 현장 확인 요소도 남아 있습니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 현장조사 후 판단입니다.