대구지방법원 2025타경11231. 김천시 율곡동 김천파크드림시티써밋 101동 8층 802호입니다. 경매 분류는 아파트로 되어 있지만 감정평가상 공부 용도는 업무시설(오피스텔), 실제 이용상태는 주거용오피스텔입니다. 따라서 이 물건을 일반 아파트로 전제해 가격이나 환금성을 판단하면 안 됩니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 107,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리관계에서는 2021년 유한킴벌리주식회사 명의로 설정된 전세금 110,000,000원의 전세권이 가장 먼저 보입니다. 이후 2022년 구미세무서장 압류가 말소기준으로 잡혔고, 2024년 주식회사흥국저축은행의 500,000,000원 가압류와 2025년 경매개시결정은 그 뒤에 있습니다. 특히 경매신청 채권자 역시 유한킴벌리주식회사이고 청구금액도 110,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11231 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 율곡동 798 김천파크드림시티써밋 101동 8층 802호 |
| 용도 / 이용상태 | 경매 분류 아파트 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 실제 주거용오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 25층 건물 중 8층 802호 |
| 소유자 | 유한회사소영 |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 107,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유한킴벌리주식회사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 점유·임대관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 · 내부 폐문으로 구체적 내부상태 미확인 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권
2017년과 2018년의 신탁 관련 등기는 이미 말소됐고, 현재 소유자는 유한회사소영입니다. 문제는 2021.01.25 설정된 유한킴벌리주식회사의 전세권입니다. 전세금은 110,000,000원, 범위는 주거용 건물의 전부, 존속기간은 2021.01.25부터 2023.01.24까지로 등기돼 있습니다. 이 권리는 2022.05.11 압류보다 앞서며, 제공된 권리판정에는 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시돼 있습니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 이해관계인 부재와 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 ‘임차인이 없다’는 이유만으로 점유·명도 문제까지 없다고 단정할 수 있는 사건은 아닙니다.
② 현재 회차 배당 — 전세권 5,298,000원 미배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,298,000원 |
| 2. 전세권 · 유한킴벌리주식회사 | 110,000,000원 | 104,702,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사흥국저축은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
107,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,298,000원을 제하고 전세권자에게 104,702,000원이 배당됩니다. 전세금 110,000,000원에 비해 5,298,000원이 부족합니다. 흥국저축은행의 500,000,000원 가압류에는 배당 여력이 남지 않고 소유자 잔여도 0원입니다.
③ 유찰 시나리오 — 최저가 하락만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 107,000,000원 | 104,702,000원 | 505,298,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 85,600,000원 | 83,659,200원 | 526,340,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 68,480,000원 | 66,847,360원 | 543,152,640원 |
유찰되면 최저가는 85,600,000원, 68,480,000원으로 내려가지만 전세권자 배당액도 83,659,200원, 66,847,360원으로 함께 감소합니다. 선순위 전세권의 미배당 부분이 실제로 매수인에게 승계되는 구조라면 낙찰가가 내려가는 것만으로 안전한 할인이라고 볼 수 없습니다. 먼저 전세권 소멸 여부를 확정한 뒤 회차별 실질 부담을 다시 계산해야 합니다.
④ 등기상 추가 체크 — 민간임대주택 표시
갑구에는 2022.12.09 민간임대주택등기가 존재합니다. 내용상 이 주택은 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택으로 등기돼 있습니다. 이 표시의 현재 효력과 매각 후 말소·승계 관계는 입찰 전에 함께 확인할 필요가 있습니다.
한편 2024.04.24 주식회사흥국저축은행의 가압류 500,000,000원과 2025.07.11 유한킴벌리주식회사의 임의경매개시결정은 말소기준인 2022.05.11 압류 이후 권리로, 제공된 권리판정에서는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. KTX김천(구미)역 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·오피스텔·관공서·근린생활시설·농경지 등이 혼재하며 생활편의시설 접근성을 포함한 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 KTX김천(구미)역, 경부고속도로 동김천IC, 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 실제 이용. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 실제로는 주거용오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 중 8층이며 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 화재탐지, 도시가스, 개별난방 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구 등에 해당하며, 단지 남동측으로 왕복 4차로 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,803,000원/㎡입니다.
- 현장확인 한계. 이해관계인 부재와 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못해 유사 세대의 표준적 내부구조와 사용 자재 등을 기준으로 평가됐습니다.
- 위반건축물. 확인된 위반 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부. 2021.01.25 전세권 110,000,000원이 매각으로 소멸하는지, 미배당 5,298,000원이 매수인에게 남는지를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 배당표와 권리판정 대조. 배당 계산은 인수 0원이지만 등기 권리판정은 선순위 전세권 인수로 표시돼 있으므로 두 판단이 일치하는지 원문에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.09 등기의 현재 효력과 매각 이후 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이고 내부가 폐문 상태였으므로 실제 점유자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 업무시설(오피스텔), 실제 주거용오피스텔이라는 차이를 전제로 판단해야 합니다.
- 가격 판단. 최근 실거래 자료가 없으므로 107,000,000원을 시세보다 저렴하다고 평가하지 말고 별도의 시세 확인 후 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “1.07억 신건”보다 “1.10억 선순위 전세권”
이 사건에서 가장 위험한 접근은 최저가 107,000,000원만 보고 싸다고 판단하는 것입니다. 시세 실거래 자료가 없어 가격 메리트 자체를 입증할 수 없고, 그보다 앞서 110,000,000원의 선순위 전세권이 존재합니다. 현재 배당 가정에서는 104,702,000원이 전세권자에게 지급돼 5,298,000원이 남습니다.
배당 시뮬레이션의 인수액 0원 판단이 맞다면 취득 부담은 현재 낙찰가 107,000,000원에 머물지만, 등기 권리판정처럼 선순위 전세권의 미배당 부분이 인수된다면 112,298,000원까지 올라갑니다. 따라서 이 물건의 결론은 “전세권 처리 확인 전 입찰 판단 보류”입니다. 권리 소멸이 원문에서 명확하게 확인된 뒤에야 가격과 입지를 평가하는 순서가 맞습니다.
