인수 0원·최근 평균 아래, 다만 최신 거래보다 높다 — 구미 성원아파트 1706호 (대구 2025타경11269)

한 줄 평 현재 등기상 말소기준은 2016년 삼성생명보험 근저당이며, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 주세빈의 전입도 말소기준 이후라 대항력이 없고 매수인 인수는 0원입니다. 최저가 54,600,000원은 최근 12개월 평균 58,208,333원의 93.8%지만, 최신 거래 48,000,000원보다는 높아 가격을 무조건 싸다고 보기는 어렵습니다.

감정가 / 최저가

78,000,000원
54,600,000원

1회 유찰 · 감정가의 70%

최근 12개월 평균

58,208,333원

동일면적 최근 거래 12건

최저가 ÷ 최근 평균

93.8%

평균보다 3,608,333원 낮음

실질취득 / 인수

54,600,000원

매수인 인수 0원

대구지방법원 2025타경11269. 구미시 구포동 성원아파트 109동 17층 1706호, 전용 59.982㎡ 아파트입니다. 감정가 78,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 54,600,000원입니다. 소유자 남경민은 2016.07.01 거래가 85,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 삼성생명보험에 채권최고액 88,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

등기에는 2000년 설정된 한국주택은행 명의 근저당권 2건, 2005년 가등기, 2008년 전세권 등 오래된 기록이 보이지만 각각 후속 말소등기가 확인됩니다. 따라서 단순히 등기의 최초 설정일만 보고 선순위 권리 인수로 판단해서는 안 됩니다. 현재 권리분석의 기준은 말소되지 않고 남아 경매를 실행한 2016년 근저당이며, 그 이후 권리와 대항력 없는 임차관계는 매수인에게 승계되지 않는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2025타경11269
소재지	경상북도 구미시 구포동 528 성원아파트 109동 17층 1706호
물건종류 / 전용	집합건물(아파트) · 전용 59.982㎡ · 지하 1층/지상 18층 중 17층
소유자	남경민 (2016.07.01 거래가 85,000,000원에 취득)
감정가 / 최저가	78,000,000원 / 54,600,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구	한국자산관리공사 / 67,756,617원
매각기일	2026.07.22
단지	성원 · 1,280세대 · 1998.11.06 준공

① 권리 흐름 — 말소된 과거 권리와 현재 권리를 구분해야 한다

⚠️ 오래된 선순위 등기의 핵심 2000년 한국주택은행 근저당권 2건은 2005.12.12 일부포기를 원인으로 말소등기가 기재됐고, 2005년 엘지마이크론 가등기도 2005.10.12 해제로 말소됐습니다. 조광래의 전세권 55,000,000원 역시 2016.07.01 해지를 원인으로 말소됐습니다. 설정등기만 떼어 보지 말고 반드시 후속 말소등기까지 한 묶음으로 확인해야 합니다.

말소기준은 2016.07.01 삼성생명보험 근저당권으로, 2024.06.27 확정채권양도를 거쳐 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이후의 충북신용보증재단·신용보증기금·토스뱅크·오케이저축은행 가압류와 지방자치단체 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 삼성카드 가압류와 일부 압류는 이미 해제·말소된 기록도 함께 확인됩니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

임차인	점유	전입일	보증금	배당요구	대항력	우선변제	승계
주세빈	전부	2023.10.10	1,000원	2025.08.06 신고	없음	미상	없음

주세빈의 전입신고일은 2023.10.10으로 말소기준권리인 2016.07.01 근저당보다 늦습니다. 따라서 매각물건명세서상 대항력이 없고 보증금 승계도 없습니다. 배당요구는 2025.08.06 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 안전합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다.

✅ 매수인 인수액 0원 대항력 없는 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 승계하지 않습니다. 등기상 말소기준 이전에 설정됐던 가등기·근저당·전세권도 후속 말소등기가 확인되므로, 제공된 권리관계 기준 매수인 인수액은 0원입니다.

③ 시세 비교 — 평균 아래지만 최신 거래보다 높다

성원아파트 동일면적 59.98㎡의 최근 거래 12건 평균은 58,208,333원입니다. 현재 최저매각가 54,600,000원은 이 평균의 93.8%로 3,608,333원 낮습니다. 다만 가장 최근인 2026.07 거래 중 2층 거래가는 48,000,000원, 10층 거래가는 58,000,000원으로 가격 편차가 큽니다. 따라서 최근 평균 아래라는 사실만으로 저평가를 단정하기보다, 17층 본건과 같은 2026.06 17층 거래가 62,000,000원 등 층별 사례를 함께 비교해야 합니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.07	59.98㎡	2	48,000,000원
2026.07	59.98㎡	10	58,000,000원
2026.06	59.98㎡	13	74,500,000원
2026.06	59.98㎡	17	62,000,000원
2026.06	59.98㎡	16	62,000,000원
2026.06	59.98㎡	8	66,000,000원
2026.05	59.98㎡	14	66,000,000원
2026.05	59.98㎡	4	45,000,000원
2026.05	59.98㎡	18	45,000,000원
2026.05	59.98㎡	7	60,000,000원
2026.04	59.98㎡	7	55,000,000원
2026.04	59.98㎡	10	57,000,000원
최근 평균	59.98㎡	12건	58,208,333원

⚠️ 실거래 범위가 넓다 최근 거래 최저는 45,000,000원, 최고는 74,500,000원입니다. 현재 최저가 54,600,000원은 최근 평균보다 낮고 같은 17층 거래 62,000,000원보다도 낮지만, 최신 48,000,000원 거래보다는 높습니다. 내부 상태·향·수리비를 확인하지 않고 평균값만 기준으로 입찰가를 높이는 것은 피해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 54,600,000원 가정)

배당 항목	채권액	자동 산정액
0. 집행비용	-	1,382,800원
을구 1번 근저당권 · 한국주택은행	미상	0원
을구 2번 근저당권 · 한국주택은행	미상	0원
을구 5번 전세권 · 조광래	55,000,000원	53,217,200원
을구 7번 근저당권 · 삼성생명보험	88,200,000원	0원
갑구 9번 가압류 · 삼성카드	15,079,183원	0원
갑구 11번 가압류 · 충북신용보증재단	39,748,006원	0원
갑구 12번 가압류 · 신용보증기금	19,000,000원	0원
갑구 13번 가압류 · 토스뱅크	13,045,899원	0원
갑구 14번 가압류 · 오케이저축은행	13,924,533원	0원
소유자 교부	-	0원

⛔ 자동 배당표는 등기 말소 기록과 반드시 대조 위 자동 산정에는 2016.07.01 해지를 원인으로 말소된 조광래 전세권에 53,217,200원이 배정돼 있습니다. 등기에는 해당 전세권 말소가 명시돼 있으므로 이 표를 현재 권리의 확정 배당표로 사용하면 안 됩니다. 말소된 과거 권리를 제외한 실제 배당순위와 당해세는 매각물건명세서·채권계산서·최신 등기사항증명서를 기준으로 다시 확인해야 합니다. 매수인 인수액 산정값은 0원입니다.

자동 산정상 총 채권액 243,997,621원, 배당액 53,217,200원, 미배당액 190,780,421원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.

매각대금 자동 배분 (54,600,000원)

집행비용 1,382,800원과 전세권 명목 배정액 53,217,200원으로 구성된 자동 산정값입니다.

감정가·실질취득 vs 최근 실거래

실질취득 54,600,000원은 최근 평균 58,208,333원보다 낮지만 최신 거래 48,000,000원보다 높습니다.

✅ 권리 관점 현재 권리관계만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고 임차인도 대항력이 없어, 매수인이 보증금이나 등기상 권리를 떠안을 구조는 아닙니다. 권리분석의 핵심은 오래된 설정등기 뒤에 붙은 말소등기를 빠뜨리지 않는 것입니다.

⚠️ 가격 관점 감정가 대비 30% 낮아졌지만 실거래 기준 할인 폭은 6.2% 수준입니다. 최근 평균보다 낮다는 장점은 있으나 최근 거래가 45,000,000원부터 74,500,000원까지 넓게 분포하고, 최신 거래 중 48,000,000원 사례도 있어 내부 상태 확인 전에는 공격적인 입찰가를 정당화하기 어렵습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

입지. LG이노텍 구미2공장 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·산업단지·근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 간선도로 접근성이 양호한 편입니다. 서측 약 15m, 북측·남동측·남측 약 8m 포장도로와 접합니다.
이용상태. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 18층 건물 중 17층으로, 아파트로 이용 중입니다.
설비. 공동 위생·급배수, 화재경보·옥내소화전, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
토지·규제. 10필지 일단의 평탄한 부정형 아파트부지이며 준공업지역입니다. 공시지가는 519,600원/㎡입니다.
공부상 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
환금성. 1,280세대 단지로 거래 표본은 있으나 1998.11.06 준공 단지이고 최근 동일면적 가격 편차가 커 개별 호수 상태에 따른 가격 차이가 큽니다.

⑥ 입찰 체크리스트

말소 원본 확인. 2000년 근저당권 2건, 2005년 가등기, 2008년 전세권의 말소 기재를 최신 등기사항증명서에서 다시 대조하세요.
배당표 재검증. 자동 산정표가 말소된 조광래 전세권을 포함하고 있으므로 실제 배당표로 사용하지 말고 매각물건명세서와 채권계산서를 확인하세요.
임차인 명도. 주세빈은 대항력이 없지만 전부 점유자로 조사됐으므로 인도명령과 명도 협의에 필요한 기간·비용을 반영하세요.
세금 압류. 지방자치단체 압류가 여러 건 기재돼 있습니다. 당해세 성립 여부와 배당 차감 가능성을 확인하세요.
실거래 편차. 동일면적 최근 거래가 45,000,000원부터 74,500,000원까지 분산돼 있으므로 17층의 향·수리상태·누수·공실 여부를 확인하세요.
관리비 체납. 장기 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성을 관리사무소에서 확인하세요.
매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.22이므로 유찰·변경·낙찰 여부와 차기 일정을 법원 공고에서 확인하세요.

맺으며 — 권리는 비교적 안전, 가격은 보수적으로

이 물건은 오래된 등기 기록이 많아 처음에는 복잡해 보이지만, 가등기·기존 근저당권·전세권에는 각각 말소 기록이 뒤따릅니다. 현재 말소기준인 2016년 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 주세빈도 대항력이 없어 실질취득은 최저가 54,600,000원, 매수인 인수는 0원입니다.

가격은 최근 12개월 평균 58,208,333원보다 낮아 일정한 여유가 있지만, 최신 거래 48,000,000원보다 높고 거래 범위도 매우 넓습니다. 같은 17층의 2026.06 거래가 62,000,000원이라는 비교점은 긍정적이지만, 수리비와 명도비용을 더하면 할인 폭이 빠르게 줄 수 있습니다. 결론은 권리 B, 가격도 B입니다. 오래된 말소등기와 실제 배당순위를 원본으로 재확인하고, 내부 상태를 반영한 보수적인 상한가 안에서 접근할 물건입니다.