대구지방법원 2025타경2955. 유가읍 용리 테크노플라자3제1동 2층 203호입니다. 등기상 말소기준은 2017.03.02. 하나은행 근저당권 428,400,000원입니다. 그 뒤의 이서완 근저당, 교보생명보험·삼성카드 가압류, 달성군 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 권리만 보고 ‘인수 0원’으로 끝낼 수 있는 사건은 아닙니다. 현황조사에서 (주)아성다이소가 목적물 전부를 점유하는 사실이 확인됐지만 보증금과 대항요건이 확인되지 않았기 때문입니다.
감정가 645,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 221,235,000원입니다. 할인폭 자체는 크지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없으므로 이 금액을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 상업용 집합건물이고 201호부터 207호까지 일단으로 통합 사용 중이므로, 가격 판단보다 임차관계와 전유부분 경계의 확인이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경2955 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 유가읍 용리 886 테크노플라자3제1동 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 제2층 제203호 · 실제 근린생활시설(다이소매장) 이용 |
| 공부상 용도 | 일반음식점 |
| 소유자 | 이지미 · 2017.01.11. 매매 · 거래가액 580,357,610원 |
| 감정가 / 최저가 | 645,000,000원 / 221,235,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 347,583,269원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유관계는 미확정
말소기준은 2017.03.02. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 2022.10.20. 이서완 근저당권, 2025년의 교보생명보험·삼성카드 가압류, 달성군 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다. 등기부상 과거 대구은행 근저당 2건과 2022.09.06. 이서완 근저당 1건은 이미 말소되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계 모두 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| (주)아성다이소 | 전부 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
전입신고일이 확인되지 않아 대항력 발생시점을 판정할 수 없고, 보증금 역시 확인되지 않았습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 가능성 역시 현재 단계에서 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유 임차인 1명으로 조사된 사안입니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,235,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,897,290원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 428,400,000원 | 217,337,710원 |
| 2. 근저당 · 이서완 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 교보생명보험주식회사 | 26,485,551원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 21,951,299원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권 596,836,850원 중 217,337,710원만 배당되어 379,499,140원의 미배당이 발생합니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이나, 임차인의 보증금·대항력·우선변제 관계가 확인되지 않아 최종 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 유가읍 용리 ‘유가사입구사거리’ 북동측에 위치하며, 주변은 근린생활시설·연구원·아파트단지 등으로 형성되어 있습니다.
- 이용. 제2층 제203호는 201호·202호·204호·205호·206호·207호와 일단으로 근린생활시설인 다이소매장으로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로·대중교통 등 일반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 서측 폭 33m 6차로 아스팔트포장도로, 남측 폭 20m 4차로 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·일반산업단지·산업지원구역·연구개발특구(테크노폴리스지구) 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 토지면적 1,804.0㎡, 공시지가 1,179,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 근린생활시설 중 2층 203호이며 사용승인일은 2016.12.30.입니다.
- 공부 차이. 집합건축물대장상 전유부 용도는 일반음식점이나 실제로는 인접 호실들과 일단의 다이소매장으로 이용되고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. (주)아성다이소의 임대차계약서, 보증금, 점유 개시시점, 사업자등록·대항요건, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 203호 경계 특정. 201~207호 통합사용 상태이므로 집합건축물도면과 현황을 대조해 203호의 정확한 전유부분을 특정해야 합니다.
- 인도 가능성. 임차인이 전부 점유 중이므로 낙찰 후 203호만 독립적으로 인도받을 수 있는지, 경계 복원이나 내부 공사가 필요한지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 221,235,000원은 감정가의 34.3%이지만 최근 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 154,864,500원, 5회 유찰 시 108,405,150원으로 낮아지지만 임차·점유 리스크는 가격이 내려가도 별도로 남습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차자료·집합건축물도면을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건은 감정가 645,000,000원에서 세 번 유찰돼 최저가가 221,235,000원까지 내려온 물건입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 최근 거래 시세가 없어 실제 가격 메리트는 확인되지 않습니다. 더 중요한 것은 (주)아성다이소의 보증금·대항력·우선변제 여부가 미상이라는 점과, 201호부터 207호까지 물리적 경계 없이 통합 사용 중이라는 점입니다. 등기부상 후순위 권리는 소멸형이지만, 점유·임대차와 전유부분 특정 문제는 별도의 현장 리스크입니다. 따라서 이 물건은 ‘싸서 접근하는 경매’가 아니라 ‘임차관계와 경계를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 경매’로 보는 것이 맞습니다.
