451,500,000원
대구지방법원 2025타경2955. 사건상 용도 표기는 대지이지만, 경매 대상은 테크노플라자3제1동 2층 203호 집합건물이며 실제로는 인접한 201호·202호·204호·205호·206호·207호와 한 덩어리로 연결된 근린생활시설 다이소 매장으로 이용되고 있습니다. 소유자 이지미가 2017년 1월 11일 매매를 원인으로 거래가액 580,357,610원에 취득했고, 같은 해 3월 2일 하나은행이 채권최고액 428,400,000원의 근저당권을 설정했습니다.
등기만 보면 기준은 분명합니다. 2017년 3월 2일 하나은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 이서완 근저당·교보생명보험과 삼성카드 가압류·달성군 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖의 임차관계와 물리적 점유형태입니다. ㈜아성다이소가 전부를 점유하고 있지만 보증금과 전입 시점이 확인되지 않아, 배당표상 인수 0원만으로 실제 인수위험까지 0원이라고 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경2955 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 유가읍 용리 886 테크노플라자3제1동 2층 203호 도로명: 대구광역시 달성군 유가읍 테크노순환로12길 3 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 2층 203호 · 201호~207호와 일단의 근린생활시설(다이소매장) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 근린생활시설 중 2층 · 사용승인일 2016.12.30 |
| 소유자 | 이지미 · 거래가액 580,357,610원 |
| 감정가 / 최저가 | 645,000,000원 / 451,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 347,583,269원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 임차관계는 미확정
2016년 대구은행 근저당 2건은 2017년 3월 2일 일부포기로 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 하나은행 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 2022년 10월 20일 이서완 근저당과 2025년 이후의 경매개시결정·가압류·압류는 모두 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 1명, 통합매장 사용
| 임차인 | 점유부분 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| ㈜아성다이소 | 전부 · 201호~207호 통합매장 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 현황조사상 ㈜아성다이소가 전부를 점유하고 있으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 451,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,915,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 428,400,000원 | 428,400,000원 |
| 2. 근저당 · 이서완 | 120,000,000원 | 16,185,000원 |
| 3. 가압류 · 교보생명보험주식회사 | 26,485,551원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 21,951,299원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 채권 합계는 596,836,850원, 예상 배당액은 444,585,000원으로 152,251,850원의 미배당이 발생합니다. 이서완 근저당에는 16,185,000원만 배당되고 교보생명보험·삼성카드 가압류에는 배당이 돌아가지 않습니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
배당표는 채권최고액 기준의 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 미상인 임차보증금과 대항력은 별도로 확인해야 합니다.
④ 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 메리트는 아니다
현재 최저가는 감정가 645,000,000원의 70%인 451,500,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 이 금액이 현재 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 203호 단독 사용이 아니라 여러 호실과 통합된 매장이라는 점 때문에 일반적인 독립 상가와 같은 방식으로 가격을 비교하기도 어렵습니다.
2회 유찰 시 매각가는 316,050,000원, 3회 유찰 시 221,235,000원으로 낮아지지만, 임차보증금이 존재하고 대항력이 인정되는 경우에는 낙찰가와 별개로 인수 위험이 생길 수 있습니다. 따라서 가격 시나리오보다 먼저 임대차계약과 매각물건명세서의 보완 내용을 확인해야 합니다.
⑤ 입지·물리적 상태 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 203호 용도는 일반음식점이지만, 실제로는 201호~207호와 일단의 근린생활시설인 다이소 매장으로 이용되고 있습니다.
- 입지. 유가사입구사거리에 북동측으로 접하며, 주위는 근린생활시설·연구원·아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로와 대중교통 등 일반교통사정은 보통입니다.
- 도로. 서측 폭 33m의 6차로 도로와 남측 폭 20m의 4차로 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·일반산업단지·산업지원구역· 연구개발특구에 해당하며 공시지가는 1,179,000원/㎡입니다.
- 설비. 승강기설비·화재탐지 및 소방설비·공동위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반 여부. 위반사항은 확인되지 않았으나, 공부상 일반음식점과 실제 다이소 매장 사용 사이에는 차이가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본. ㈜아성다이소의 보증금·차임·계약기간·갱신·해지·원상복구 조항을 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 사업자등록 신청일·점유 개시일·확정일자·배당요구 여부를 대조해 대항력과 우선변제권을 확정해야 합니다.
- 경계특정. 203호의 도면상 위치와 실제 매장 내 경계를 확인하고, 201호~207호 사이 칸막이·전기·소방·공조·출입구 분리 가능성을 점검해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 달성군 압류액, 당해세, 임차인 최우선변제 해당 여부는 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 할인율이 아니라 테크노플라자3의 개별 호실 및 통합점포 거래·임대 사례를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸해도 점유관계는 남는다
이 사건은 등기부만 보면 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 모두 소멸하는 비교적 단순한 구조입니다. 현재 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 실제 투자 판단의 중심은 등기가 아니라 ㈜아성다이소의 임차조건과 201호~207호 통합점유에 있습니다.
보증금·전입·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상이고, 203호의 물리적 경계도 별도로 특정해야 합니다. 최근 비교 시세도 확인되지 않으므로 감정가의 70%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 등기상 권리는 정리되지만, 임차와 경계는 아직 정리되지 않은 물건입니다. 임대차 원본과 현장 경계가 확인되기 전까지는 보수적인 접근이 맞습니다.