98,000,000원
대구지방법원 2025타경3002. 대구 달성군 옥포읍 ‘대구옥포허브시티’ 103동 1층 104호 아파트입니다. 외형상으로는 감정가 140,000,000원에서 한 번 유찰돼 98,000,000원까지 내려온 물건이지만, 이 사건의 가격은 법원 최저가만 봐서는 안 됩니다. 을구 3번에 임차보증금 145,000,000원의 주택임차권등기가 있고, 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2018.03.12입니다. 말소기준인 2024.06.20 가압류보다 앞서므로 임차권자는 매수인에게 대항할 수 있습니다.
현재 최저가 98,000,000원에서 집행비용 2,164,000원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당되는 금액은 95,836,000원입니다. 보증금 145,000,000원과의 차액인 49,164,000원은 배당으로 소멸하지 않고 매수인 인수 위험으로 남습니다. 따라서 입찰자가 부담할 실질취득액은 98,000,000원 + 49,164,000원 = 147,164,000원입니다. 이는 감정가보다 7,164,000원 높은 금액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3002 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리 1099 대구옥포허브시티 제103동 제1층 제104호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 15층 건물 중 1층 104호 · 아파트로 이용 중 |
| 단지 | 대구옥포허브시티 · 815세대 · 2015.04.07 준공 |
| 소유자 | 정순애 (2023.09.12 소유권이전 · 거래가액 146,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 98,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박성욱 / 180,463,250원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권
2015년에 설정됐던 중소기업은행 근저당권 121,800,000원은 2018.03.12 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2024.06.20 접수된 박성욱의 가압류 145,000,000원이며, 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 박성욱의 주택임차권은 2023.06.08 등기됐고 전입·점유는 2018.03.12로 더 빠릅니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성욱 | 전유부분 전체 주거(임차권등기) | 2018.03.12 | 2022.01.14 | 145,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
박성욱은 보증기관이나 대위변제 신고자가 아닌 실제 임차인 1명으로 반영됩니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.01.14, 전입신고와 점유개시는 2018.03.12이며, 배당요구도 접수됐습니다. 대항력과 우선변제권을 모두 갖추고 있으므로 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 이어질 수 있습니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 총부담은 거의 줄지 않는다
이 사건에는 동일 단지 실거래 비교값이 없어 최저가를 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 오히려 확정적으로 확인되는 것은 임차보증금 인수 구조입니다. 현재 회차 실질취득액은 147,164,000원으로, 감정가 140,000,000원과 현 소유자의 2023년 취득가 146,000,000원을 모두 웃돕니다.
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·감정가 70%) | 98,000,000원 | 49,164,000원 | 147,164,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 68,600,000원 | 78,034,800원 | 146,634,800원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 48,020,000원 | 98,244,360원 | 146,264,360원 |
낙찰가가 98,000,000원에서 68,600,000원, 48,020,000원으로 내려가도 임차인의 미배당액은 49,164,000원에서 78,034,800원, 98,244,360원으로 증가합니다. 그 결과 실질취득액은 147,164,000원, 146,634,800원, 146,264,360원으로 거의 고정됩니다. 유찰이 곧 가격 할인으로 연결되지 않는 대항력 인수형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 1. 임차인 박성욱 보증금 | 145,000,000원 | 95,836,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 박성욱 | 145,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 박성욱 | 180,463,250원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 145,000,000원 중 95,836,000원이 배당되고 부족분 49,164,000원은 매수인 인수 가능액입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구강림초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·도로변 근린생활시설·기존 공장·주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 간선도로 접근성을 포함한 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경량철골경사지붕 15층 건물의 1층 104호입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 남서측으로 왕복 6~7차선, 남동측으로 왕복 8~9차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구이며, 완충녹지와 상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지 규모. 2015.04.07 준공된 815세대 아파트단지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 응찰 판단은 최저가 98,000,000원이 아니라 예상 인수액을 더한 147,164,000원을 기준으로 해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2022.01.14, 전입·점유 2018.03.12, 확정일자 2022.01.14, 임차권등기 2023.06.08의 원본을 대조해야 합니다.
- 동일인 채권관계. 임차권자·가압류채권자·경매신청채권자가 모두 박성욱이므로 각 청구의 법률상 원인과 중복 여부를 확인해야 합니다.
- 배당금 변동. 집행비용·당해세·최우선변제 여부가 달라지면 임차보증금 미배당액과 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 인도 여부를 현황조사서 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 아파트 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임대차계약서·집행권원을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 경매”
이 물건의 최저매각가는 98,000,000원이지만 실제 부담은 여기서 끝나지 않습니다. 대항력 있는 임차권자의 보증금 145,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않기 때문에, 현재 회차 기준 49,164,000원의 인수 위험이 남습니다. 실질취득액은 147,164,000원으로 감정가 140,000,000원보다 높습니다.
더 유찰돼 낙찰가가 68,600,000원이나 48,020,000원으로 내려가더라도 인수액이 78,034,800원, 98,244,360원으로 늘어 실질취득액은 각각 146,634,800원과 146,264,360원입니다. 표면 최저가는 내려가지만 총부담은 줄지 않는 구조입니다. 동일인 채권관계에 대한 원본 검증으로 임차권의 효력이나 채권 중복이 명확히 해소되지 않는 한, 최저가 할인만을 근거로 입찰하기 어려운 사건입니다.