의정부지방법원 2025타경73166. 포천시 관인면 중리 11-15의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 676.0㎡, 지목은 대, 생산관리지역이며 단독주택은 벽돌구조 판넬지붕 단층으로 2014.01.17 사용승인을 받았습니다. 등기상 소유자는 이대영이고, 2014.02.26 농협은행주식회사 근저당권 69,600,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 우리금융캐피탈의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 115,651,000원으로, 2회 유찰된 감정가의 49% 회차입니다. 하지만 이 사건에서 확인해야 할 핵심은 단순 할인율보다 점유·임대관계, 제시외 건물과 수목, 토지이용규제, 실제 환금성입니다. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 확인된 임차인 신고가 없다는 이유만으로 현장 점유관계까지 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73166 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 관인면 중리 11-15 · 경기도 포천시 관인면 신교동로 148-6 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물, 수목 포함 |
| 토지 | 676.0㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 완경사 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 벽돌구조 판넬지붕 단층 단독주택 · 사용승인일 2014.01.17 |
| 소유자 | 이대영 |
| 감정가 / 최저가 | 236,021,680원 / 115,651,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리금융캐피탈 주식회사 / 38,356,739원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2014.02.26 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 2025.05.28 우리금융캐피탈 주식회사 가압류와 2025.09.11 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차는 감정가 236,021,680원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 115,651,000원, 즉 감정가의 49%입니다. 다만 동일권역 단독주택·토지의 최근 실거래와 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않아, 이 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
특히 이 물건은 아파트처럼 동일 동·동일 평형의 반복 거래를 바로 비교하기 어려운 단독주택 + 토지입니다. 토지 676.0㎡의 형상·도로조건·용도지역과 단독주택 상태, 제시외 건물·수목, 각종 토지이용규제가 실제 가격과 환금성에 직접 영향을 줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,651,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,419,114원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 69,600,000원 | 69,600,000원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 36,839,409원 | 36,839,409원 |
| 3. 경매개시결정 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 38,356,739원 | 6,792,477원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 144,796,148원, 예상 배당액은 113,231,886원, 미배당은 31,564,262원입니다. 매수인 인수는 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 포천시 관인면 중리 소재 중리 저수지 동측 원거리에 위치하고, 주택·농경지·임야 등이 소재하는 장독대마을 내입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입은 가능하지만 북서측 원거리에 버스정류장이 있고, 운행대수와 배차간격을 고려할 때 대중교통상황은 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 벽돌구조 판넬지붕 단층 단독주택이며 외벽은 황토벽돌, 내벽은 황토·목재·타일, 창호는 하이섀시창호 등입니다.
- 설비. 상하수도·위생설비·전기설비·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 676.0㎡, 지목 대, 완경사·정방형, 도로접면 세로한면(가), 공시지가 66,500원/㎡입니다.
- 규제. 생산관리지역·자연취락지구·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역· 제한보호구역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 인접 규제. 계획관리지역과 경관녹지에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지·주택뿐 아니라 제시외 건물과 수목도 포함되므로 현장 위치와 실제 범위를 확인하세요.
- 매수신청보증금. 일반적인 10%가 아니라 이 사건은 최저매각가격의 20%입니다.
- 임대·점유관계. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 현황조사서·매각물건명세서와 실제 점유자를 확인하세요.
- 가압류·본압류 관계. 2025.09.22 경정등기의 “2번 가압류의 본압류로의 이행” 내용을 배당요구·채권계산서와 대조해 동일 채권 중복 여부를 확인하세요.
- 토지거래허가구역. 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부와 경매취득 시 적용되는 절차·이용계획 관련 사항을 관할기관에 확인하세요.
- 제한보호구역. 6사단 제한보호구역 관련 토지이용 제한을 실제 건축·증축·개발 계획과 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 숫자 대신 인근 단독주택·토지의 최근 거래, 도로조건·건물상태·제시외 물건을 현장에서 비교해 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 현장이 핵심”
등기 권리만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2014년 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 우리금융캐피탈의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수 추정액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 단독주택 + 토지이고, 임대관계가 미상이며 제시외 건물과 수목이 포함됩니다. 여기에 생산관리지역·자연취락지구· 제한보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등 여러 토지이용 조건도 겹칩니다.
현재 최저가는 115,651,000원으로 2회 유찰, 감정가의 49%이지만 최근 실거래 비교 없이 이 수치만으로 싸다고 결론내릴 수 없습니다. 권리상 인수는 0원이지만, 입찰 판단의 승부처는 현장 점유·제시외 물건·토지 규제와 실제 시세 검증입니다.
