대구지방법원 2025타경3125. 대구 서구 비산동 ‘삼성엘리트’ 제1동 4층 501호로, 전용면적 비교 대상은 58.95㎡이고 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 근린주택 물건입니다. 전체 12세대, 사용승인일은 2017.01.11.이며 소유자 김정희 씨가 2018.02.14. 거래가 185,000,000원에 취득했습니다. 등기상 먼저 설정됐던 2017년 비산새마을금고 근저당권 130,000,000원은 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 같은 날 설정된 채권최고액 26,000,000원의 근저당권입니다.
말소기준 이후 등기된 케이비국민카드 가압류 10,512,707원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 임차인 배당이나 미배당 인수액은 계산되지 않아, 현재 자료상 낙찰가 98,000,000원이 곧 실질취득금액입니다. 다만 감정평가서의 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 권리 인수 여부와 별개로 실제 점유자와 명도 난도는 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3125 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 비산동 171-8 제1동 4층501호 · 도로명주소 국채보상로88길 14-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택으로 이용 중 |
| 규모 / 전용 | 철근콘크리트조 5층 건물 내 4층 501호 · 비교 대상 전용 58.95㎡ · 전체 12세대 |
| 소유자 | 김정희 (2018.02.14. 매매, 거래가 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 98,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 으뜸새마을금고(변경전 비산새마을금고) / 76,540,760원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기상 핵심은 2018.02.14. 을구 2번 근저당권입니다. 비산새마을금고가 채권최고액 26,000,000원으로 설정한 이 권리가 말소기준이며, 뒤에 들어온 케이비국민카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2017.08.10. 설정된 채권최고액 130,000,000원의 선순위 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 낙찰자가 인수할 권리가 아닙니다.
② 점유·임차인 — 특정된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인은 없습니다. 예상배당에도 임차보증금, 최우선변제금 또는 미배당 보증금이 반영되어 있지 않고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 이를 곧바로 소유자 단독점유로 단정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 84.0%의 가격 여지와 -27.7%의 하락 추세
삼성엘리트 전용 58.68㎡~58.95㎡의 확인된 실거래는 6건입니다. 전체 평균은 139,000,000원이지만, 이 수치에는 2021년과 2022년의 165,000,000원·179,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 58.81㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2024.12 | 58.68㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2024.10 | 58.68㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2022.04 | 58.81㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2022.03 | 58.68㎡ | 4 | 179,000,000원 |
| 2021.11 | 58.95㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 116,666,666원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 139,000,000원 |
최신 거래는 2025.08.의 130,000,000원이고 최근 12개월 평균은 116,666,666원입니다. 현재 실질취득금액 98,000,000원은 최근 12개월 평균의 84.0%이며 최신 거래보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 가격 완충구간이 존재합니다. 그러나 최근 거래가격은 과거 거래보다 -27.7% 낮아진 흐름이므로, 전체 평균 대비 70.5%라는 수치만으로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 1. 근저당 · 비산새마을금고 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,512,707원 | 10,512,707원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 59,323,293원 |
현재 최저가 98,000,000원 가정 시 반영된 채권 36,512,707원은 전액 배당되고, 소유자에게 59,323,293원이 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 2회 유찰 시 68,600,000원, 3회 유찰 시 48,020,000원 시나리오에서도 반영된 채권은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구대성초등학교 남측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 501호입니다. 승강기, 도시가스, 개별난방, 위생·급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 도로·토지. 토지는 324.0㎡의 평탄한 부정형이고 연립주택 부지로 이용 중입니다. 동측과 서측 일부가 폭 약 4미터의 포장도로와 접하며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·주거환경개선지구·상대보호구역·가축사육제한구역에 포함되고 역사문화환경보존지역에 저촉됩니다. 공시지가는 663,800원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2017.01.11. 사용승인된 전체 12세대 규모입니다. 최근 12개월 실거래 3건은 확인되지만 가격 추세가 -27.7%여서 매도기간과 매도가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 특정된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 점유 관련 원본 자료로 실제 점유자를 확인하세요.
- 신청채권 확인. 으뜸새마을금고와 변경 전 비산새마을금고의 동일성, 청구액 76,540,760원과 등기상 채권최고액 26,000,000원의 관계를 채권계산서에서 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최저가가 최근 12개월 평균의 84.0%라도 최근 가격 추세가 -27.7%입니다. 과거 전체 평균만 근거로 응찰가를 높이지 마세요.
- 소규모 환금성. 전체 12세대 연립주택이므로 동일 단지 실거래 빈도, 대출 가능액, 매수 수요와 예상 매도기간을 확인하세요.
- 도로·규제 확인. 폭 약 4미터 도로, 세로한면(불), 주거환경개선지구와 역사문화환경보존지역 저촉이 이용·수선·재건축에 미치는 영향을 관할 부서에서 확인하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 도시가스·수도 등 체납 여부를 관리주체와 공급기관에서 확인하세요.
- 매각 진행 확인. 매각기일 2026.07.23의 변경·매각·불허가 여부와 이후 기일을 법원 원본 기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 최종 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격과 점유는 조건부
이 물건은 등기 권리만 놓고 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2017년 근저당권은 이미 말소됐고, 2018.02.14. 근저당권을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸해 예상 인수액은 0원입니다. 현재 실질취득금액 98,000,000원도 최근 12개월 평균 116,666,666원의 84.0%로 가격 여지가 있습니다.
그러나 최근 가격 추세가 -27.7%이고, 전체 12세대의 소규모 연립주택이며 임대관계가 미상입니다. 신청채권자 청구액과 등기상 채권최고액의 연결관계도 원본 확인이 필요합니다. 따라서 결론은 “등기 권리는 양호하지만, 점유 확인과 하락장 보정을 전제로 한 보수적 입찰”입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 기준으로 응찰 상한을 정하는 것이 적절합니다.