대구지방법원 2025타경3187. 대구 달서구 유천동 대구월배아이파크 111동 3층 304호, 전용 84.9701㎡ 아파트입니다. 김호준·김선혜가 2016.12.29. 매매를 원인으로 2017.03.06. 각 2분의 1 지분을 취득했고, 당시 등기된 거래가액은 378,000,000원입니다. 이후 2020.11.16. 주식회사신한은행 앞으로 채권최고액 600,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
신한은행의 경매 청구액은 591,203,873원으로 근저당 채권최고액 범위 안에 있습니다. 말소기준권리 뒤에는 근로복지공단의 162,003,400원 가압류, 임의경매개시결정, 남대구세무서의 압류가 이어집니다. 등기상 이 권리들은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 추정에서도 낙찰자가 직접 떠안는 금액은 0원으로 계산됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3187 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 유천동 605 대구월배아이파크 제111동 제3층 제304호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9701㎡ · 철근콘크리트구조 30층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 김선혜 2분의 1 · 김호준 2분의 1 |
| 취득 | 2016.12.29. 매매 · 2017.03.06. 소유권이전 · 거래가액 378,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 476,000,000원 / 333,200,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 591,203,873원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.11.16. 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후 등기된 근로복지공단 가압류, 임의경매개시결정, 남대구세무서 압류는 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 앞서 존재했던 하나은행 근저당과 2018년 신한은행 근저당, 여러 압류·가압류·회생 관련 등기는 이미 말소됐거나 회생절차 종결에 따라 정리된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 평균의 68.3%
동일 면적대인 전용 84.97㎡~85.00㎡의 2026년 6~7월 실거래 12건입니다. 평균은 488,000,000원, 최저 거래는 458,000,000원, 최고 거래는 517,000,000원이며 최신 거래는 2026년 7월 505,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 85.00㎡ | 11층 | 505,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 6층 | 477,000,000원 |
| 2026.07 | 85.00㎡ | 13층 | 463,000,000원 |
| 2026.06 | 85.00㎡ | 13층 | 463,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 24층 | 498,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 16층 | 517,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 19층 | 498,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 17층 | 515,000,000원 |
| 2026.06 | 85.00㎡ | 7층 | 458,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 24층 | 498,000,000원 |
| 2026.06 | 85.00㎡ | 5층 | 465,000,000원 |
| 2026.06 | 85.00㎡ | 15층 | 499,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 488,000,000원 |
현재 최저가 333,200,000원은 최근 12개월 평균보다 154,800,000원 낮고, 평균의 68.3%입니다. 최신 거래 505,000,000원과 비교하면 171,800,000원 낮은 66.0% 수준이며, 표본 최저 거래 458,000,000원보다도 124,800,000원 낮습니다. 배당표상 인수액이 0원이므로 현재 기준 실질취득액도 333,200,000원으로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 333,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,464,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 600,000,000원 | 327,735,200원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 162,003,400원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 762,003,400원 중 327,735,200원이 배당되고, 미배당 합계는 434,268,200원입니다. 신청채권자인 신한은행도 전액을 충족하지 못하며, 근로복지공단과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 추정됩니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 위치. 한솔초등학교 남서측에 위치하며, 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장과 지하철 진천역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 30층 건물 중 3층으로, 위생·급배수·옥내소화전·승강기와 열병합 지역난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지 규모. 총 1,296세대이며 준공일은 2015.01.28.입니다. 2026년 6~7월 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 도로. 단지 정문 남동측은 왕복 5~6차선, 남서측은 왕복 5차선, 북동측과 북서측은 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역 등에 해당하며, 공시지가는 2,506,000원/㎡입니다.
- 하자 표시. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계. 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입일, 확정일자, 보증금과 배당요구 여부를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 내부상태. 감정평가상 내부구조가 동류형과 일반적인 상황을 기준으로 판단됐으므로 실제 내부 마감·수리상태를 별도로 확인하세요.
- 저층 보정. 대상은 3층이고 최근 거래 표본에는 3층 사례가 없습니다. 평균 거래가를 그대로 입찰 상한으로 사용하지 말고 저층 특성을 반영하세요.
- 배당 변동. 배당 추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 조세채권과 임차관계 확인 후 배당 순위를 다시 검토하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 제공된 시나리오상 2회 유찰 시 233,240,000원, 3회 유찰 시 163,268,000원입니다. 회차별 자금계획과 경쟁강도를 함께 판단하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격은 합격, 점유 확인은 필수”
이 물건은 1회 유찰로 최저가가 333,200,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 488,000,000원의 68.3%이고, 최신 거래 505,000,000원보다 171,800,000원 낮아 가격 경쟁력은 분명합니다. 신한은행 근저당 이후의 등기 권리도 매각으로 소멸하며 배당표상 인수액은 0원입니다.
다만 감정요항표가 임대관계를 미상으로 적고 있고, 내부구조 역시 동류형과 일반적인 상황을 기준으로 평가했습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 가격 계산보다 점유자와 임차관계 확인입니다. 실제 점유·보증금·전입·확정일자에 문제가 없다는 사실이 확인된다면 가격 메리트가 살아나지만, 확인 없이 “임차인 없음·인수 0원”으로 단정해 응찰하는 것은 피해야 합니다. 등기 권리는 합격, 가격도 합격권, 현황 확인은 보류.
