의정부지방법원 2024타경74440. 경기도 고양시 덕양구 원흥동 702 원흥줌하이필드지식산업센터 1층 119호 근린시설입니다. 감정평가 요항상 본건 #1~6은 지식산업센터 및 근린생활시설 건부지에 있는 1층 구분건물군이고, 주변은 지식산업센터, 물류창고, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 본건 #1~5는 근린생활시설 카페 “momo”로 이용 중이고, 본건 #6은 외부에 “(주)디앤와이개발” 명판이 부착되어 있으나 현황 이용 중인지는 미상으로 적혀 있습니다.
가격만 놓고 보면 2회 유찰 후 최저가가 감정가의 49%까지 낮아졌습니다. 하지만 이 사건의 본질은 저가 매수 기회가 아니라 권리 확인 비용이 큰 물건이라는 점입니다. 매각물건명세서 비고에는 119호와 제시외 114호, 115호, 116호, 117호, 118호에 대해 박봉식(카페모모)이 2026.02.04. 유치권신고를 했고, 공사대금 등 220,000,000원이라고 되어 있으나 성립 여부는 불분명하다고 적혀 있습니다. 또한 임차인 디앤와이는 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경74440 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 삼원로 51, 1층119호 (원흥동, 원흥줌하이필드지식산업센터(줌하이필드)) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 감정 이용상태상 근린생활시설 및 디앤와이 명판 관련 기재 있음 |
| 소유자 | 조윤희 (2021.03.19. 거래가액 282,750,000원 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 150,920,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구리농업협동조합 / 1,285,775,271원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.02.20. 구리농협 근저당
말소기준권리는 2023.02.20. 을구 4번 구리농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후의 압류, 임의경매개시결정, 국민은행 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 데이터상 을구 1번 하나은행 근저당권과 을구 2번 에이치앤알 근저당권은 말소기준 이전 권리로 “매수인 인수” 표시가 함께 존재합니다. 특히 을구 2번은 이후 말소 등기도 함께 기재되어 있어, 입찰 전 등기부 원본에서 실제 존속 여부와 매각조건을 반드시 대조해야 합니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 아님
매각물건명세서상 임차인은 디앤와이 1명으로 표시됩니다. tenants 데이터의 is_subrogation 및 is_guarantor 값은 모두 false이므로, 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보아야 합니다. 그러나 전입신고일, 확정일자, 보증금, 월세가 모두 미상입니다. 따라서 이 임차인을 두고 “대항력 있음”이라고 단정하면 안 되며, 대항력 가능·미상으로 처리해야 합니다.
| 임차인 | 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 디앤와이 | 주거 | 전입신고일 미상 / 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증금·전입·확정일자가 없으므로 보증금 합산도, 대항력 확정도 할 수 없습니다. 임차권 승계나 보증기관 대위변제 자료도 없습니다.
③ 가격 구조 — 최저가는 낮지만 ‘실질 리스크 비용’이 핵심
현재 회차 최저가는 150,920,000원으로 감정가 308,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 105,644,000원, 4회 유찰 시 73,950,800원으로 내려갑니다. 하지만 이 사건은 실거래 자료가 없고, 유치권 신고액 220,000,000원 및 미상 임차인 리스크가 있어 단순히 최저가만 보고 “싸다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,912,880원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 600,000,000원 | 148,007,120원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사에이치앤알 | 655,200,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 구리농업협동조합 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 33,370,812원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 2,788,570,812원 중 예상 배당은 148,007,120원, 미배당은 2,640,563,692원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 “달걀부리공원” 남서측 인근입니다. 주변은 지식산업센터, 물류창고, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입은 원활하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 3호선 원흥역이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 본건 #1~5는 근린생활시설 카페 “momo”로 이용 중이며, 본건 #6은 외부에 “(주)디앤와이개발” 명판이 부착되어 있으나 현황 이용 중인지는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 2020.07.21. 사용승인, 9층 건물 내 1층 구분건물군입니다. 기본적인 위생시설, 급배수시설, 소화전시설, 화재탐지설비, 승강기시설 등이 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 공공주택지구, 과밀억제권역 등으로 기재되어 있습니다. 공시지가는 2,275,000원/㎡입니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용 아파트보다 임차·업종·공실·관리비·유치권 이슈에 따라 매수층이 좁아질 수 있습니다. 특히 본건은 유치권 신고와 임대현황 미상이 환금성의 핵심 변수입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. 박봉식(카페모모)의 유치권신고서, 공사대금 220,000,000원 산출 근거, 점유관계, 공사 목적물과 본건의 견련성을 확인해야 합니다.
- 디앤와이 점유 확인. 전입신고일·보증금·확정일자 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하지 말고 현황조사서, 매각물건명세서 원본, 전입세대 열람 등을 대조해야 합니다.
- 말소기준 이전 근저당 대조. 데이터상 을구 1번·2번 권리는 말소기준 이전 권리로 매수인 인수 표시가 있습니다. 을구 2번은 말소기재도 있으므로 실제 존속 여부와 매각조건을 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 배제. 감정가의 49%라는 숫자보다 유치권, 미상 임차인, 선순위 표시의 해소 가능성이 먼저입니다.
- 관리비·영업시설 확인. 근린시설은 미납 관리비, 공용부분 부담, 영업시설 철거·원상회복 비용이 실질 취득가에 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 먼저 볼 것은 권리다
이 물건은 감정가 308,000,000원에서 최저가 150,920,000원까지 내려온 2회 유찰 근린시설입니다. 겉보기에는 감정가의 49%라 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 본건 119호와 제시외 114~118호에 대한 유치권 신고 220,000,000원, 디앤와이 임차인의 전입·보증금 미상, 말소기준 이전 근저당 표시가 함께 존재합니다. 따라서 결론은 단순합니다. 권리 확인 전에는 저가가 아닙니다. 이 사건은 가격으로 승부할 물건이 아니라, 유치권과 점유관계를 끝까지 확인할 수 있는 사람만 검토할 수 있는 고위험 근린시설입니다.