광주지방법원 2024타경9608. 담양군 금성면 대성리 879-4 소재 토지와 건물 일괄매각 사건입니다. 토지는 8,071㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 감정 이용상태상 건물은 교육연구 및 복지시설, 주택 및 음식점 용도가 섞여 있습니다. 다만 현황은 기존 건물 일부가 멸실됐고, 주택 및 음식점 부분은 공실로 관리상태와 제 현상이 다소 불량한 것으로 평가됐습니다.
이 사건에서 최저가가 감정가보다 크게 내려온 사실만 보고 접근하면 위험합니다. 등기상 말소기준은 2023.03.24. 주식회사우리은행 근저당권 1,320,000,000원인데, 그보다 훨씬 앞선 1996.11.07. 갑구 가등기가 남아 있고, 제공된 권리판정상 매수인 인수로 분류돼 있습니다. 비고에도 이 권리를 ‘가등기(담보가등기) — 종류 확인 필요’라고 적고 있어, 실제 법적 성격과 본등기 가능성 확인 없이 응찰가를 정할 단계가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경9608 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 금성면 대성리 879-4 · 전라남도 담양군 금성면 금성산성길 282-45 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 교육연구 및 복지시설, 주택 및 음식점 |
| 토지 | 8,071㎡ · 대 · 상업용 · 완경사 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사새선 |
| 감정가 / 최저가 | 2,204,033,660원 / 987,408,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 1,119,156,170원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 27년 앞선 가등기
말소기준권리는 2023.03.24. 설정된 우리은행 근저당입니다. 이후의 성하스틸 근저당, 최민철 근저당, 동일산업 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 1996.11.07. 가등기는 말소기준권리보다 앞서며 권리판정상 매수인 인수입니다. 이 권리는 금액으로 단순 환산되는 임차보증금 인수와 달리 소유권 자체의 안정성에 영향을 줄 수 있는 비금전 권리위험이므로, 배당표상 ‘매수인 인수 0원’만 보고 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.
② 점유·유치권·멸실 — 등기 밖 현황도 가볍지 않다
임차인은 없습니다. 다만 현장에는 ‘레미콘대금 유치권행사중임’을 알리는 플랜카드가 게시돼 있고, 유치권 성립 여부는 불분명합니다. 신청채권자 승계인은 2026.06.12. 유치권 불성립을 이유로 한 유치권배제의견서를 제출했습니다. 의견서 제출은 중요한 반대자료이지만, 그것만으로 현장 유치권 주장이 자동 소멸했다고 단정할 수 있는 상태는 아닙니다.
| 현황 항목 | 확인 내용 |
|---|---|
| 제시외 건물·수목 | 매각 포함 · 일괄매각 |
| 1층 증축부분 | 180㎡ 멸실 |
| 2층 | 657.56㎡ 전부 멸실 |
| 부속건물 증축부분 | 76.19㎡ 멸실 |
| 구축물 건물 | 공부상 2층이나 현황은 일부 멸실로 단층 건물 |
| 매각 제외 | 이동가능한 컨테이너박스 1기 · 이동식화장실 1기 |
③ 예상배당표 (매각가 987,408,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,274,080원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,320,000,000원 | 975,133,920원 |
| 3. 근저당 · 주식회사성하스틸 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 최민철 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 동일산업주식회사 | 31,378,710원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,251,378,710원 중 예상배당은 975,133,920원이며, 미배당은 3,276,244,790원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 선순위 가등기의 비금전적 권리위험이 없다는 뜻이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 회차별 가격과 채권 미회수
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 45% | 987,408,000원 | 975,133,920원 | 3,276,244,790원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 36% | 789,926,400원 | 779,627,136원 | 3,471,751,574원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 29% | 631,941,120원 | 623,221,709원 | 3,628,157,001원 |
현재 회차는 3회 유찰돼 최저매각가가 987,408,000원입니다. 한 차례 더 유찰되면 789,926,400원, 두 차례 더 유찰되면 631,941,120원 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 이 사건은 가격이 내려가도 선순위 가등기 확인 필요성과 유치권·멸실 현황이 함께 사라지는 구조가 아닙니다. 따라서 유찰 자체를 가격 가점으로 연결하기 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 담양호 남동측 인근에 위치하며 상업용, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지방도변 상가 및 농경지대입니다. 일반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등을 감안한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 교육연구 및 복지시설 전시장 부분은 현황 노출 철골조 일부 슬래브지붕 무벽체이고, 주택 및 음식점 부분은 공실이며 관리상태와 제 현상이 다소 불량합니다.
- 토지. 계획관리지역 · 관광ㆍ휴양개발진흥지구 · 제2종지구단위계획구역이며, 경관녹지와 소로1류에 저촉되고 소로2류와 접합합니다. 공시지가는 113,800원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역이 포함되고, 임업용산지·준보전산지와 접합니다. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 주거 집합건물이 아니라 토지 8,071㎡와 특수 이용 건물이 결합된 물건이고, 일부 멸실·공실 상태여서 활용 목적에 따른 매수자 범위가 제한될 수 있는 유형입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인·종류 확인. 1996.11.07. 가등기의 실제 법적 성격, 피담보채권 유무, 본등기 가능성 및 인수 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 말소기준 선후관계 재확인. 우리은행 근저당은 2023.03.24.이고 가등기는 그보다 앞섭니다. 이 사건의 핵심은 후순위 근저당 소멸보다 선순위 가등기입니다.
- 유치권 주장 확인. 현장 플랜카드, 유치권 주장자, 공사·레미콘대금 발생 경위와 점유관계를 확인하고 2026.06.12. 제출된 유치권배제의견서 내용도 함께 검토해야 합니다.
- 멸실 부분 현장 대조. 1층 증축 180㎡, 2층 657.56㎡, 부속건물 증축 76.19㎡ 멸실 및 공부상 2층·현황 단층 차이를 직접 확인해야 합니다.
- 매각 제외 물건 구분. 이동가능한 컨테이너박스 1기와 이동식화장실 1기는 매각에서 제외됩니다.
- 활용계획 선행. 계획관리지역·관광ㆍ휴양개발진흥지구·제2종지구단위계획구역과 도로·경관녹지 저촉 조건을 실제 개발·운영 계획과 대조해야 합니다.
- 가격보다 권리 우선. 3회 유찰됐더라도 선순위 가등기와 유치권·멸실 위험이 해소되지 않았다면 단순 할인율을 응찰 근거로 삼기 어렵습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 관련 의견서 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰”보다 “무엇을 떠안을 수 있는가”가 먼저다
감정가 2,204,033,660원이 987,408,000원까지 내려왔다는 사실은 눈에 띕니다. 하지만 이 사건의 결론은 할인율이 아닙니다. 1996년 가등기가 2023년 말소기준권리보다 앞서고 매수인 인수로 판정돼 있으며, 그 종류도 추가 확인이 필요합니다. 여기에 현장의 유치권 주장, 일부 건물 멸실, 공실과 불량한 관리상태가 중첩돼 있습니다. 후순위 근저당과 가압류가 소멸하고 임차인이 없다는 장점만으로 이를 상쇄하기 어렵습니다.
따라서 이 물건은 “권리 확인이 끝난 뒤 가격을 보는 사건”입니다. 가등기 효력과 유치권 성립 여부가 명확하게 해소되지 않는 한, 현재 최저가도 시세보다 싸거나 매력적이라고 평가할 수 없습니다. 권리·점유·멸실 현황을 모두 원본과 현장에서 확인한 뒤에야 응찰 여부를 판단할 수 있는 고위험 유형입니다.
