부산지방법원 2023타경3767. 부산 서구 남부민동 마린포시즌2차 주건축물 제1동 6층 602호, 전용면적 61.27㎡의 아파트입니다. 소유자 전상철은 2019.06.12. 거래가 259,740,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 주식회사부산은행 명의로 채권최고액 191,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 선언된 말소기준권리는 이 부산은행 근저당이며, 이후 설정된 한국캐피탈 근저당과 압류·가압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 250,000,000원에서 한 차례 유찰돼 175,000,000원까지 내려왔습니다. 이는 최신 거래 247,500,000원의 70.7%, 최근 12개월 평균 243,750,000원의 71.8%입니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군보다 6.9% 하락한 흐름이므로, 전체 평균 252,810,000원만 보고 가격 차이를 과대평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경3767 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 충무대로241번길 5-28, 6층 602호 (남부민동, 마린포시즌2차 주건축물 제1동) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 61.27㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 전상철 · 2019.06.12. 거래가 259,740,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 175,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국캐피탈 주식회사 / 21,789,651원 |
| 말소기준권리 | 2019.06.12. 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 191,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 단지규모 / 사용승인 | 58세대 / 2018.06.07. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 부산은행, 선순위 기록은 재확인
등기 흐름상 2018.07.03. 재송동새마을금고의 채권최고액 2,388,000,000원 공동담보 근저당권이 먼저 설정됐으나, 2019.06.12. 해당 근저당권에 대해 일부포기 원인의 말소등기가 접수됐습니다. 같은 날 전상철에게 소유권이 이전되고 부산은행 근저당권이 설정됐으며, 선언된 말소기준권리는 부산은행 근저당입니다.
확인된 임차인은 없습니다. 매수인 인수액도 0원으로 산정됐습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계를 확인하지 못한 것으로 기재돼 있으므로, 현황조사서·매각물건명세서의 점유관계와 전입세대 열람 결과를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
② 압류·가압류와 파산선고
말소기준권리 이후 국민건강보험공단, 국가, 부산광역시 서구 등의 압류가 이어졌고, 국세·지방세 관련 압류는 총 6건입니다. 신용보증기금, 부산신용보증재단, 중소기업은행, 중소벤처기업진흥공단, 근로복지공단의 가압류도 다수 존재합니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으나, 당해세가 있으면 배당에서 먼저 공제돼 후순위 채권자의 미배당액이 더 커질 수 있습니다.
2026.01.26. 부산회생법원의 파산선고가 있었고 2026.01.28. 등기됐습니다. 경매개시결정은 2023.09.07.로 파산선고보다 앞서지만, 매각절차 진행 상태와 파산관재인 관련 서류는 사건기록에서 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 가격 차이는 크지만 시장은 하락 추세
마린포시즌2차 동일면적 실거래는 4건이며, 전체 평균은 252,810,000원입니다. 그러나 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 평균을 우선해야 합니다. 최신 거래는 2024.10. 247,500,000원, 최근 12개월 평균은 243,750,000원이며 최근 거래군은 이전 거래군보다 6.9% 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 61.27㎡ | 12 | 247,500,000원 |
| 2024.04 | 61.27㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2022.04 | 60.42㎡ | 4 | 258,000,000원 |
| 2021.07 | 61.27㎡ | 14 | 265,740,000원 |
| 최근 평균 | 61.27㎡ | 2건 | 243,750,000원 |
현재 최저가 175,000,000원은 최근 평균보다 68,750,000원 낮고, 최신 거래보다 72,500,000원 낮습니다. 확인된 인수액이 0원이므로 현재 기준 실질취득액도 175,000,000원입니다. 가격 자체는 최근 시세보다 낮지만, 거래 건수가 4건으로 많지 않고 최근 추세가 하락 중인 점은 보수적으로 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 재송동새마을금고 | 2,388,000,000원 | 171,750,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사부산은행 | 191,400,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 42,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 부산신용보증재단 | 41,208,332원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 중소기업은행 | 31,045,483원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 50,358,387원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 근로복지공단 | 4,018,050원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 중소기업은행 | 22,016,515원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,879,046,767원 중 예상배당액은 171,750,000원이며 미배당액은 2,707,296,767원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 175,000,000원 | 171,750,000원 | 2,707,296,767원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 122,499,999원 | 119,984,999원 | 2,759,061,768원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 85,749,999원 | 83,806,499원 | 2,795,240,268원 | 0원 |
어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 다만 매각가가 내려갈수록 신청채권자를 포함한 후순위 채권자의 미배당액만 증가합니다. 현재 회차에서도 신청채권자의 청구액 21,789,651원은 배당되지 않는 것으로 나타납니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 서구 남부민동 남부민초등학교 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·각종 근린생활시설·소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택인 아파트로 이용 중이며 급수·배수·위생·승강기·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 토지 동측으로 광대로, 서측으로 약 3미터 폭의 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·가축사육제한구역입니다.
- 토지. 토지면적 790.0㎡, 공시지가 3,395,000원/㎡이며 지형은 평지, 형상은 세로장방입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 58세대 규모이며 확인된 동일면적 실거래는 4건입니다. 거래 표본이 적고 최근 가격 추세가 -6.9%인 점을 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 원본 대조. 재송동새마을금고 근저당의 일부포기·말소 범위와 공동담보목록을 확인하세요. 선언된 말소기준권리와 예상배당표가 다르게 나타납니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 확인되지 않았습니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 열람을 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세 해당액과 배당 우선순위를 확인하세요.
- 파산절차 확인. 2026.01.26. 파산선고 이후의 경매 진행 상태와 파산관재인 관련 기록을 확인하세요.
- 하락장 보정. 최저가는 최근 시세의 71.8%지만 최근 거래 추세는 -6.9%입니다. 전체 평균 252,810,000원만 기준으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 관리비·인도 비용. 체납 관리비와 실제 점유자의 인도·명도 비용은 별도로 확인하세요.
- 매각기일 확인. 매각기일은 2026.07.22.이며, 등기사항전부증명서 발행일은 2026.07.27.입니다. 사건 진행 결과를 법원 기록에서 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적이지만, 등기 해석이 먼저다”
이 물건의 현재 실질취득액은 175,000,000원으로, 최근 12개월 평균 243,750,000원의 71.8%입니다. 최신 거래 247,500,000원과도 72,500,000원의 차이가 있어 표면적인 가격 경쟁력은 분명합니다. 확인된 임차인이 없고 예상 인수액도 0원이라는 점 역시 긍정적입니다.
그러나 권리분석의 결론은 가격표 하나로 끝나지 않습니다. 2018.07.03. 설정된 재송동새마을금고 근저당은 2019.06.12. 일부포기 원인의 말소기록이 있지만, 예상배당에서는 여전히 171,750,000원을 배당받는 것으로 계산돼 있습니다. 이 근저당의 말소 범위가 확정되지 않으면 말소기준과 배당 구조에 대한 판단도 흔들립니다. 가격은 합격권, 권리는 조건부 확인. 등기 원문·공동담보목록·매각물건명세서·점유관계를 모두 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 하는 물건입니다.
