부산지방법원 2023타경3767. 부산 서구 남부민동 마린포시즌2차 주건축물 제1동 6층 602호 아파트입니다. 소유자 전상철은 2019년 6월 소유권을 취득했고 거래가액은 259,740,000원입니다. 같은 날 부산은행이 채권최고액 191,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 본건의 말소기준권리입니다. 이후 한국캐피탈 근저당, 다수의 압류·가압류, 경매개시결정이 이어졌으며 이들 등기상 후순위 권리는 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격은 권리보다 훨씬 눈에 띕니다. 감정가 250,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가가 122,500,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 확인된 인수액이 0원이므로 이 사건에서는 현재 회차 기준 실질취득액도 122,500,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 실거래 판단은 전체 평균 252,810,000원보다 최근 12개월 평균 243,750,000원, 최신 거래 247,500,000원, 그리고 -6.9%의 하락 추세를 우선해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경3767 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 충무대로241번길 5-28, 6층602호 (남부민동,마린포시즌2차주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트)으로 이용 중 · 14층 건물 내 6층 602호 |
| 실거래 비교면적 | 61.27㎡ · 면적 일치 |
| 소유자 | 전상철 · 2019.06.12 소유권이전 · 거래가액 259,740,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 122,500,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매신청채권자 | 한국캐피탈 주식회사 · 청구액 21,789,651원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 준공 / 세대수 | 2018.06.07 · 58세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 부산은행 근저당
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계나 실질취득액 가산 요소는 현재 자료상 존재하지 않습니다. 감정평가에서는 임대관계를 확인하지 못했다고 기재되어 있으므로 현황조사·매각물건명세서의 최종 상태는 입찰 전 다시 대조하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 50.3%
마린포시즌2차의 비교 실거래는 총 4건입니다. 전체 평균은 252,810,000원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 243,750,000원, 최신 거래는 2024.10의 247,500,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 -6.9% 낮습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 61.27㎡ | 12 | 247,500,000원 |
| 2024.04 | 61.27㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2022.04 | 60.42㎡ | 4 | 258,000,000원 |
| 2021.07 | 61.27㎡ | 14 | 265,740,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 243,750,000원 |
현재 최저가 122,500,000원은 최근 12개월 평균의 50.3%입니다. 즉 이 사건은 감정가만 내려간 것이 아니라, 제공된 최근 실거래 기준으로도 가격 간격이 상당합니다. 다만 최신 실거래월이 2024.10이고 매각기일은 2026.08.26이므로, 실제 입찰 시점에는 최근 현장 호가와 추가 거래 여부를 별도로 확인해야 합니다. 특히 -6.9% 하락 추세는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 과대평가하지 말아야 할 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,515,000원 |
| 2. 부산은행 근저당 | 191,400,000원 | 119,985,000원 |
| 3. 한국캐피탈 근저당 | 42,000,000원 | 0원 |
| 4. 신용보증기금 가압류 | 90,000,000원 | 0원 |
| 5. 부산신용보증재단 가압류 | 41,208,332원 | 0원 |
| 6. 중소기업은행 가압류 | 31,045,483원 | 0원 |
| 7. 중소벤처기업진흥공단 가압류 | 50,358,387원 | 0원 |
| 8. 근로복지공단 가압류 | 4,018,050원 | 0원 |
| 9. 신용보증기금 가압류 | 19,000,000원 | 0원 |
| 10. 중소기업은행 가압류 | 22,016,515원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 491,046,767원 중 예상배당은 119,985,000원이고, 미배당액은 371,061,767원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 122,500,000원 | 119,985,000원 | 371,061,767원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 85,750,000원 | 83,806,500원 | 407,240,267원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 60,024,999원 | 58,544,549원 | 432,502,218원 | 0원 |
경매신청채권자인 한국캐피탈의 청구액은 21,789,651원이지만, 현재 회차 배당 시나리오에서는 선순위 부산은행 배당으로 매각대금이 소진되어 신청채권자 예상배당은 0원입니다. 이는 채권자 사이의 배당 문제이며, 자료상 매수인이 후순위 채무를 승계하는 구조는 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남부민초등학교 북동측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·각종 근린생활시설·소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물의 6층 602호이며, 급·배수·위생·승강기·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지 동측은 광대로, 서측은 약 3미터 폭 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·가축사육제한구역이며 공시지가는 3,395,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 마린포시즌2차는 58세대이며, 비교 실거래는 4건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회로 집계돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가에서는 임대관계를 확인하지 못했습니다. 매각물건명세서와 현황조사의 최종 내용을 다시 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 관련 압류 6건이 있으므로 법정기일과 당해세 여부를 확인해 실제 배당구조를 점검해야 합니다.
- 파산절차 확인. 2026.01.26 파산선고 등기가 있으므로 경매기록과 파산사건 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 최근 시세 재점검. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 50.3%지만 실거래 추세가 -6.9%입니다. 과거 고가 거래보다 최신 현장가격을 우선 확인해야 합니다.
- 2회 유찰 원인 확인. 감정가 49%까지 내려왔음에도 이미 2회 유찰된 만큼 내부 상태·점유·관리비·수요 등을 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격 차이는 크지만, ‘왜 두 번 유찰됐는가’까지 확인해야 한다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 말소기준권리는 2019년 부산은행 근저당이고, 확인된 임차인이나 매수인 인수액은 없습니다. 현재 최저가 122,500,000원은 최근 12개월 실거래 평균 243,750,000원의 50.3%로, 제공된 실거래 기준에서는 가격 간격이 큽니다.
다만 시장 신호도 함께 봐야 합니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 -6.9% 낮고, 물건은 이미 2회 유찰됐습니다. 여기에 세금 압류 6건과 파산선고가 있어 배당·절차 원본 확인도 필수입니다. 따라서 이 물건은 “인수 위험 때문에 최저가가 왜곡된 사건”은 아니지만, “최저가가 낮으니 무조건 싸다”로 끝낼 사건도 아닙니다. 권리상 인수 0원이라는 장점과 최근 시장가격의 실제 현재성을 함께 확인하는 것이 승부처입니다.
