부산지방법원 2024타경2141. 부산 연제구 연산동 소재 1층 103호 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 김동학이며, 2020.11.10. 안락새마을금고 근저당권 61,100,000원이 현재 말소기준권리입니다. 2024.04.16. 같은 안락새마을금고가 임의경매를 신청했고, 신청채권액은 7,421,433원입니다. 앞서 설정됐던 신한은행 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
등기 자체는 비교적 단순하지만, 이번 물건의 판단 포인트는 등기만으로 끝나지 않습니다. 감정평가서상 103호와 105호는 일용품점(상호 예인창호)으로 같이 이용되고 있고, 임대관계는 미상입니다. 따라서 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 현장 점유관계나 대항력 문제까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경2141 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 과정로191번가길 45, 1층103호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 일용품점(상호 예인창호) 이용 |
| 소유자 | 김동학 · 2020.11.10. 소유권이전 · 거래가액 43,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 56,938,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안락새마을금고 / 7,421,433원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 재개발 | 연산10 재개발사업 정비구역 · 2027. 6.경 사업시행인가 예정 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소기준은 명확
2020.11.10. 설정된 안락새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하고, 이후 2024.04.16. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 2020년 신한은행 근저당권 2건은 이미 2020.11.13. 말소돼 현재 인수대상 권리로 남아 있지 않습니다.
② 5회 유찰 — 감정가 34%지만 시세 판단은 별개
감정가 166,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 56,938,000원, 시나리오상 감정가의 34% 수준입니다. 추가 유찰 시 제시된 가격은 6회 유찰 45,550,400원, 7회 유찰 36,440,320원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 56,938,000원 | 5,586,884원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 45,550,400원 | 16,769,507원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 36,440,320원 | 25,715,606원 | 0원 |
다만 비교 가능한 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 단지 통계도 대상면적과 일치하지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 근거는 부족합니다. 특히 이 물건은 일반적인 주거용 아파트가 아니라 일용품점으로 이용 중이고 재개발 정비구역에 포함돼 있어, 재개발 권리관계가 가격 판단에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,938,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,424,884원 |
| 2. 근저당 · 안락새마을금고 | 61,100,000원 | 55,513,116원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가격에서는 안락새마을금고 채권최고액 기준 5,586,884원의 미배당이 발생하지만, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 연제구 연산동 연천초등학교 북동측 인근. 주위는 단독주택·공동주택·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 주위에 시내버스정류장이 소재하며 교통사정은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 본건은 일용품점(상호 예인창호)으로 이용 중이며, 매각물건명세서상 103호와 105호가 같이 이용되고 있습니다.
- 토지. 토지면적 390.9㎡, 지목 대, 제3종일반주거지역. 공시지가 1,100,000원/㎡입니다.
- 도로. 감정평가서상 북동측으로 노폭 약 2m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·상대보호구역·연산10 재개발사업 정비구역에 속하고, 중로2류(폭 15m~20m)에 저촉됩니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 1층 103호 외 1개호이며 사용승인일은 1986.12.12.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재개발 권리 확인. 조합원 분양권 승계인지 청산대상인지 연산10구역재개발정비사업조합 회신서와 조합 답변을 반드시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서상 일괄매각이고 103호와 105호가 같이 이용되고 있으므로 실제 매각대상과 사용관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 임대차계약, 보증금, 전입 또는 사업자등록 등 대항력 관련 사실을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 5회 유찰로 최저가가 56,938,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 않아야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 6회 유찰 시 45,550,400원, 7회 유찰 시 36,440,320원이며 근저당 미배당은 각각 16,769,507원, 25,715,606원으로 늘어납니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·조합 회신서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인”보다 재개발 권리 확인이 먼저
이 물건은 감정가 166,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 56,938,000원까지 내려왔습니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원이고 등기상 말소기준도 명확합니다. 그러나 임대관계 미상, 103호·105호 공동 이용, 일괄매각, 그리고 무엇보다 연산10구역 재개발에서 분양권을 승계하는지 청산대상인지가 확정적으로 제시되지 않은 점이 핵심 변수입니다. 비교 가능한 최근 실거래도 없으므로 감정가의 34%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 단정하기보다, 조합 권리와 실제 점유관계를 먼저 확정한 뒤 입찰가를 판단하는 물건입니다.
