부산지방법원 2024타경2141. 부산 연제구 연산동의 1층 103호로, 현황상 일용품점 ‘예인창호’로 이용 중입니다. 103호와 105호는 함께 사용되고 있으며 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있습니다. 등기 흐름은 현재 소유자 김동학이 2020.11.10. 거래가 43,000,000원에 취득한 날 안락새마을금고 앞으로 채권최고액 61,100,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 경매의 말소기준이 된 구조입니다.
등기부에는 말소기준보다 앞선 2020.04.22.과 2020.05.06. 신한은행 근저당권 각 12,000,000원이 보이지만, 두 권리는 2020.11.13. 해지를 원인으로 등기말소됐습니다. 따라서 단순히 설정일만 보고 선순위 인수권리로 판단하면 안 됩니다. 현재 등기 상태를 기준으로는 안락새마을금고 근저당권과 그 이후 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경2141 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 과정로191번가길 45, 1층103호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 일용품점(상호 예인창호) 이용 |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 103호와 105호를 같이 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 · 사용승인일 1986.12.12. |
| 소유자 | 김동학 (2020.11.10. 거래가 43,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 116,200,000원 (3회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안락새마을금고 / 7,421,433원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 선순위처럼 보이는 근저당 2건은 이미 말소
② 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘저렴’ 판정은 금물
현재 최저매각가는 116,200,000원으로 감정가 166,000,000원의 70%입니다. 그러나 비교 대상으로 제시된 ‘토곡’은 6세대 규모이고 분석 대상 면적과의 일치도 확인이 되지 않아, 동일 면적의 거래가를 기준으로 한 시세 비교는 어렵습니다. 최근 낙찰률은 25.0%, 평균 유찰 횟수는 3.0회로 나타나 거래·낙찰 환금성이 높다고 보기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰(감정가 70%) | 116,200,000원 | 0원 | 28,673,200원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(감정가 56%) | 92,960,000원 | 0원 | 5,786,720원 | 0원 |
| 5회 유찰 시(감정가 44.8%) | 74,368,000원 | 12,470,624원 | 0원 | 0원 |
5회 유찰 시에는 채권자 미배당이 12,470,624원 발생하지만, 이는 채권자 측의 배당 부족일 뿐 매수인이 그 채무를 인수한다는 뜻은 아닙니다. 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 시장 거래가와 직접 대조할 근거가 충분하지 않으므로, 116,200,000원이 싸다는 결론보다 재개발 권리가 포함되는지와 실제 점유·매각 범위를 먼저 확정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,426,800원 |
| 1. 신한은행 근저당권 1번 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 2. 신한은행 근저당권 2번 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 3. 안락새마을금고 근저당권 | 61,100,000원 | 61,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 28,673,200원 |
배당 시뮬레이션에는 신한은행 근저당권 2건이 포함되어 있으나, 등기부에는 두 권리가 2020.11.13. 해지를 원인으로 말소된 기록이 있습니다. 실제 배당대상 여부와 배당표는 법원 원본을 기준으로 다시 확인해야 합니다. 어느 경우에도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 재개발·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 재개발. 연산10구역 재개발사업 정비구역에 속하며 2027.06.경 사업시행인가가 예정돼 있습니다. 분양받을 권리 또는 청산대상 여부는 조합의 회신과 현재 진행상황을 기준으로 확인해야 합니다.
- 이용상태. 1층 103호와 105호가 일용품점 ‘예인창호’로 함께 사용되고 있습니다. 일괄매각 범위와 두 호실의 독립성·경계를 현장 대조해야 합니다.
- 입지. 연천초등학교 북동측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 2m 내외의 도로와 접합니다. 차량 진입·영업 활용성과 재개발 진행 시 도로 조건을 확인해야 합니다.
- 토지계획. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역에 속하고, 중로2류에 저촉되며 상대보호구역에 포함됩니다.
- 현황. 위생 및 급배수설비가 있고 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1986.12.12. 사용승인된 6세대 규모 건물이고 평균 유찰 3.0회·낙찰률 25.0%로 나타나, 일반 주거용 대단지보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 조합원 지위 확인. 매각으로 분양받을 권리가 승계되는지, 현금청산 대상인지, 추가분담금·미납금이 있는지를 연산10구역재개발정비사업조합에 확인하세요.
- 103호·105호 매각 범위. 일괄매각 대상의 등기·대지권·현황 경계를 법원 매각목록과 현장에서 대조하세요.
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이고 영업점이 이용 중이므로 점유자 신원, 사용권원, 사업자등록, 임대차계약 및 명도 대상을 확인하세요.
- 말소등기 재확인. 신한은행 근저당권 2건의 2020.11.13. 말소 사실과 안락새마을금고 근저당권이 말소기준이라는 점을 최신 등기부로 다시 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 동일 면적 거래금액과의 직접 비교가 어렵습니다. 재개발 권리와 점유관계가 확정되기 전에는 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 도로·영업성 확인. 폭 약 2m 내외 도로의 실제 차량 통행, 물품 반입, 소방·건축상 제약을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·조합 회신서 및 배당요구 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 등기만 보면 결론이 명확합니다. 신한은행 근저당권 2건은 이미 말소됐고, 안락새마을금고 근저당권과 경매개시결정도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 물건의 경제적 가치는 등기보다 복잡합니다. 103호와 105호가 함께 영업점으로 이용되고 있고, 임대관계는 미상이며, 연산10구역 재개발에서 분양권을 받을지 청산될지도 별도 확인이 필요합니다.
3회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만, 동일 면적의 신뢰할 만한 거래금액 없이 할인율만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 권리분석은 합격, 재개발 권리·점유·매각범위는 확인 전 보류. 이 물건은 낙찰가보다 조합원 지위와 현황조사가 승부를 가릅니다.