27,852,000원
의정부지방법원 2025타경73210. 양주시 덕정동 한국아파트 5동 3층 307호, 전용 약 53.77㎡ 아파트입니다. 숫자만 보면 감정가 116,000,000원이 네 차례 유찰되어 최저가 27,852,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 이 사건은 최저가 할인율이 투자 매력을 결정하지 않습니다. 임차인 윤미진은 2022.04.18 전입했고, 확정일자는 2022.03.13이며 임차보증금은 140,000,000원입니다. 현재 매각가를 가정한 배당에서 26,950,664원만 배당되고 부족분 113,049,336원은 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.
따라서 이 사건의 시세 비교 기준은 최저가 27,852,000원이 아니라 실질취득 약 140,000,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 평균과 최신 거래는 모두 110,000,000원입니다. 과거 거래가 섞인 전체 평균 151,500,000원만 보면 오해하기 쉽지만, 최근 흐름은 -31.2%로 하락했고 최신 거래도 110,000,000원에 형성되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73210 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕정동 221-1 한국아파트 5동 3층 307호 · 경기도 양주시 회정로109번길 35 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 53.765㎡ · 방2·주방·거실·욕실 겸 화장실·발코니·현관 · 6층 중 3층 |
| 소유자 | 신상효 (2022.04.18 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 27,852,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 148,227,390원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 사용승인일 | 1990.08.22 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차보증금과 선순위 가등기 확인이 핵심
실제 임차인은 1명입니다. 윤미진은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 기록되어 있습니다. 전입일이 말소기준인 2025.09.18보다 앞서 있어 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤미진 | 제307호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.18 | 2022.03.13 | 140,000,000원 | 2024.05.17 | 대항력 有 우선변제 有 승계 113,049,336원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 약 1.4억’으로 봐야 한다
동일 면적 약 53.77㎡의 확인된 실거래는 6건입니다. 전체 평균은 151,500,000원이지만, 여기에 2021년과 2022년의 200,000,000원대 거래가 포함되어 있습니다. 가격 메리트를 판단할 때는 최근 12개월 평균 110,000,000원과 최신 거래 110,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 53.77㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2024.12 | 53.77㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2022.01 | 53.77㎡ | 1 | 206,000,000원 |
| 2021.12 | 53.77㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2021.12 | 53.77㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2021.07 | 53.77㎡ | 4 | 83,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 151,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 110,000,000원 |
표면 최저가는 최근 12개월 시세의 25.3% 수준이지만, 이 비율은 이 사건의 경제성을 설명하지 못합니다. 대항력 임차보증금 인수 때문에 실질취득 가격축은 약 140,000,000원으로 보아야 하고, 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래 110,000,000원을 상회합니다. 여기에 최근 거래 흐름도 기존 구간 대비 -31.2%이므로, “4회 유찰되어 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,852,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 901,336원 |
| 1. 임차인 윤미진 보증금 | 140,000,000원 | 26,950,664원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 148,227,390원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 113,049,336원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 청구액 148,227,390원은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 예상 인수액 | 실질취득 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 27,852,000원 | 113,049,336원 | 약 140,000,000원 가격축 |
| 5회 유찰 시 | 19,496,400원 | 121,254,535원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 6회 유찰 시 | 13,647,480원 | 126,998,175원 | 약 140,000,000원 가격축 유지 |
이 시나리오가 이 물건의 핵심을 가장 잘 보여줍니다. 5회, 6회 유찰로 최저가는 더 내려가지만 임차인 미배당액이 각각 121,254,535원, 126,998,175원으로 증가합니다. 따라서 낙찰가 하락 자체가 매수인의 실질 원가를 같은 폭으로 낮추지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 덕정중학교 남측 인근이며 아파트단지·단독주택·소규모 공동주택·공장 등이 혼재합니다. 각급 학교와 생활편익시설·공공시설이 인근에 있고 아파트 입지조건 및 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 북서측 인근에 지하철 1호선 덕정역이 있어 전반적인 교통상태는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물의 3층이며 사용승인일은 1990.08.22입니다. 급배수·상하수도·위생·도시가스·화재경보기·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역이며, 북측·북동측 약 8m 도로와 서측·남측 약 6m 도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 관련 단지는 156세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 6건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최신 거래는 110,000,000원이고 최근 가격 추세는 -31.2%입니다.
- 경매 이력. 단지 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.0회이며, 본건 역시 현재 4회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 최저가 27,852,000원에만 시선을 두지 말고 임차인 미배당 승계액 113,049,336원을 함께 보아야 합니다. 가격판단 축은 약 140,000,000원입니다.
- 임차권등기 원본 대조. 윤미진의 보증금 140,000,000원, 전입일 2022.04.18, 확정일자 2022.03.13, 배당요구 2024.05.17 및 매수인 인수 문구를 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 갑구 2번 가등기 확인. 2004.08.12 백승준 명의 가등기의 성격과 현재 효력, 이후 본등기 및 소유권 이전 관계를 등기 원본으로 확인해야 합니다.
- 하락장 시세 재점검. 전체 평균 151,500,000원보다 최신 거래 110,000,000원과 최근 12개월 평균 110,000,000원, 추세 -31.2%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 점유·인도 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유·퇴거 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,785만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 27,852,000원이라는 낮은 최저가입니다. 네 차례 유찰된 가격만 보면 감정가 116,000,000원의 일부에 불과하지만, 대항력 있는 윤미진의 보증금 140,000,000원이 선순위로 자리합니다. 현재 회차에서는 113,049,336원이 미배당되어 매수인이 인수할 것으로 계산되고, 유찰이 더 진행되면 낙찰가는 내려가도 인수액은 오릅니다.
따라서 이 물건의 경제적 비교 기준은 실질취득 약 140,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 110,000,000원이고 가격 추세도 -31.2%인 상황에서, 실질취득액은 최근 시세 이상입니다. 여기에 평균 4.0회의 단지 경매 유찰 특성과 갑구 2번 가등기 확인 과제까지 겹칩니다. 최저가는 싸지만, 취득구조는 싸지 않습니다. 이 사건은 가격할인보다 임차보증금 승계와 선순위 권리 확인을 먼저 보는 물건입니다.
