의정부지방법원 2025타경73210. 양주시 덕정동 한국아파트 5동 307호입니다. 감정가는 116,000,000원인데 다섯 차례 유찰되면서 최저매각가가 19,496,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 약 16.81%라는 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰 이후에도 남는 임차보증금입니다.
임차인 윤미진은 2022년 4월 18일 주민등록을 마쳤고, 2022년 3월 13일 확정일자를 받았습니다. 이후 2024년 5월 17일 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 강제경매개시결정 등기일은 2025년 9월 18일로, 임차인의 대항력과 우선변제권에 관련된 날짜가 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않고 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73210 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕정동 221-1 한국아파트 제5동 제3층 제307호 도로명주소: 경기도 양주시 회정로109번길 35 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 약 53.77㎡ · 방 2·주방·거실·욕실 겸 화장실·발코니·현관 · 지상 6층 중 3층 |
| 건물사용승인일 | 1990.08.22 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 |
| 단지 규모 | 한국(105.106.107동) · 156세대 |
| 소유자 | 신상효 (2022.04.18 소유권이전등기 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 19,496,000원 (5회 유찰 · 감정가의 약 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 148,227,390원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 주요 인수권리 | 을구 7번 주택임차권등기 · 보증금 미변제 잔액 인수 |
| 기타 권리 쟁점 | 갑구 2번 가등기 및 그에 기한 본등기 이력 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차권이 핵심
을구에 과거 등기됐던 한국주택은행·회천농업협동조합의 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 과거 국민은행·대한생명보험·회천농업협동조합의 가압류 및 근로복지공단 압류, 2005년 임의경매개시결정 역시 말소 이력이 확인됩니다. 이들 과거 말소권리를 현재 남아 있는 채무로 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.4억을 누가 부담하는가
실제 임차인은 1명입니다. 윤미진의 주택임차권등기는 별도 보증기관의 중복 청구가 아니라 해당 임차인의 권리입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤미진 제307호 전부 |
점유개시 2022.04.16 전입 2022.04.18 |
2022.03.13 임차권등기 2024.05.17 |
140,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 잔액 인수 승계신고 아님 |
| 임대차계약일 | 2022.03.12 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2022.04.16 |
| 주민등록일 | 2022.04.18 |
| 확정일자 | 2022.03.13 |
| 임차권등기 | 2024.05.17 · 을구 7번 · 제307호 전부 |
| 배당요구 | 배당요구 있음 |
| 대항력 | 있음 경매개시결정에 앞선 점유·주민등록 |
| 우선변제권 | 있음 확정일자 및 배당요구 |
| 매수인 승계 | 미배당 보증금 인수 |
| 보증기관 대위신고 | 해당 없음 · 실제 임차인 1명 |
여기서 중요한 계산 원리가 있습니다. 보증금 140,000,000원보다 낮은 가격으로 낙찰되더라도 보증금이 사라지는 것은 아닙니다. 매각대금에서 집행비용 등을 먼저 공제하고 임차인에게 배당한 뒤, 부족분을 낙찰자가 부담하는 구조입니다. 따라서 집행비용 등을 제외하고 보면 실질취득 원가는 사실상 보증금 140,000,000원 부근에 고정됩니다. 현재 회차의 추정 집행비용 750,928원이 더해지면서 실질취득액은 140,750,928원으로 계산됩니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 약 1.41억 vs 최근 거래 1.10억
이 아파트의 전용 약 53.77㎡ 거래기록에는 2021~2022년의 높은 거래가격이 포함돼 있습니다. 전체 6건 평균은 151,500,000원이지만 이를 현재 시세의 기준으로 삼으면 판단이 왜곡될 수 있습니다. 가장 중요한 비교 대상은 최근 12개월 평균 110,000,000원과 2026년 2월 최신 거래 110,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 53.77㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2024.12 | 53.77㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2022.01 | 53.77㎡ | 1 | 206,000,000원 |
| 2021.12 | 53.77㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2021.12 | 53.77㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2021.07 | 53.77㎡ | 4 | 83,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.77㎡ | 1건 | 110,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | 53.77㎡ | 6건 | 151,500,000원 |
2021년 말에는 200,000,000~210,000,000원에 거래된 이력이 있지만, 2024년 12월 거래는 100,000,000원, 2026년 2월 최신 거래는 110,000,000원입니다. 제공된 가격 추세 지표도 -31.2%로 하락 방향을 가리킵니다. 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 시세 추정의 표본 한계는 있지만, 실질취득액 140,750,928원을 최근 거래 110,000,000원보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 19,496,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 750,928원 |
| 1. 임차인 · 윤미진 | 140,000,000원 | 18,745,072원 |
| 2. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 148,227,390원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 · 매수인 인수 | 140,000,000원 | 121,254,928원 |
집행비용 750,928원을 먼저 공제한 후 잔여 매각대금 18,745,072원이 임차인에게 배당되는 추정입니다. 임차인의 보증금 부족분 121,254,928원은 배당금이 아니라 매수인 인수 예상액입니다. 서울보증보험의 청구채권 148,227,390원은 이 추정에서 전액 미배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 배당금은 법원 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 분석 — 유찰되어도 보증금 부담은 남는다
| 회차 | 예상 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 감정가의 약 16.81% |
19,496,000원 | 121,254,928원 | 140,750,928원 |
| 6회 유찰 가정 감정가의 약 11.76% |
13,647,200원 | 126,998,450원 | 140,645,650원 |
| 7회 유찰 가정 감정가의 약 8.24% |
9,553,040원 | 131,018,915원 | 140,571,955원 |
현재 회차에서의 실질취득 추정은 140,750,928원입니다. 6회 유찰 시에는 140,645,650원, 7회 유찰 시에는 140,571,955원으로 계산됩니다. 낙찰가는 크게 떨어지지만 실질취득액은 세 시나리오 모두 약 140,000,000원대에 머뭅니다. 집행비용 추정 방식에 따른 소폭의 차이가 있을 뿐, 보증금 미배당 잔액이 매수인에게 승계되는 기본 구조는 동일합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양주시 덕정동 덕정중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·단독주택·소규모 공동주택·공장이 혼재하며 각급 학교·생활편익시설·공공시설이 분포합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하며 인근 버스정류장과 북서측 인근 지하철 1호선 덕정역을 이용할 수 있습니다. 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 1990.08.22 사용승인된 철근콘크리트조 6층 건물의 3층 세대입니다. 방 2개와 주방·거실·욕실 겸 화장실·발코니·현관 구조로 조사됐습니다. 다만 소유자 및 이해관계인 부재와 건축물 현황도 미등재로 유사한 이웃 세대를 참고해 내부가 도시됐으므로 실제 내부구조와 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 설비. 급배수·상하수도·위생·도시가스·화재경보기·난방설비가 갖춰진 것으로 평가됐습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역입니다. 단지 주변은 소로2류·소로3류 도로에 접하며, 토지 공시지가 자료는 784,400원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가서상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 세대 내부 현장확인 한계는 별개입니다.
- 환금성. 156세대 규모의 노후 아파트로, 동일 면적 거래는 전체 6건이며 최근 12개월에는 1건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.0회이고 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 거래 표본이 적고 가격 추세가 하락해 단기 재매각 가정을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 있는 임차인 보증금 인수. 윤미진의 보증금 140,000,000원 중 배당으로 회수되지 않는 금액을 매수인이 부담하는 구조입니다. 19,496,000원 입찰가만을 취득원가로 계산해서는 안 됩니다.
- 매각물건명세서 원문 확인. 을구 7번 임차권등기가 전액 변제되지 않으면 말소되지 않고 잔액을 인수한다는 문구를 최종 매각조건과 대조해야 합니다.
- 임차인 권리관계. 전입신고·점유개시·확정일자·임차권등기의 연속성과 배당요구 상태를 확인하고, 실제 인도 협의 및 보증금 반환 절차를 검토해야 합니다.
- 가등기 확인. 2004년 갑구 2번 가등기와 2007년 본등기, 이후 소유권이전 관계를 원문으로 검토해 별도 존속 권리나 소송 가능성을 배제해야 합니다.
- 배당액 검증. 예상 집행비용 750,928원과 임차인 예상배당액 18,745,072원은 추정치입니다. 당해세 등 우선 공제 항목이 있다면 실제 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 착시 제거. 최근 12개월 평균 110,000,000원과 최신 거래 110,000,000원을 기준으로 실질취득액을 비교해야 합니다. 과거 200,000,000원대 거래만으로 현재 가격 메리트를 주장해서는 안 됩니다.
- 유찰 반복의 의미. 6회·7회 유찰에서도 실질취득액은 약 140,000,000원대로 추정됩니다. 최저매각가 추가 하락만으로 해결되는 문제가 아닙니다.
- 점유 및 내부 상태. 임차권등기 후 실제 점유상태, 인도 가능성, 내부 노후도와 수리 범위를 현장에서 확인해야 합니다. 감정평가 당시 내부조사에는 제한이 있었습니다.
- 관리비·세금·부대비용. 미납 공용관리비와 체납세금, 취득세·등기비용·명도비용 등을 별도로 확인해야 합니다. 실질취득액 140,750,928원에는 이러한 추가 비용이 포함되지 않았습니다.
- 입찰 전 최신 서류 재확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·최종 매각조건과 최신 실거래자료를 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1,949만원 ≠ 실제 취득가 1,949만원”
이 사건은 법원경매에서 낮은 최저가가 얼마나 큰 착시를 만들 수 있는지 보여주는 사례입니다. 감정가 116,000,000원의 아파트가 다섯 차례 유찰돼 19,496,000원에 나왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원을 함께 계산해야 합니다.
현재 회차 기준 예상 인수액은 121,254,928원, 실질취득액은 140,750,928원입니다. 이는 최신 거래가와 최근 12개월 평균인 110,000,000원을 약 28.0% 웃도는 수준입니다. 추가 유찰 시에도 인수 보증금이 증가하면서 취득원가가 거의 내려가지 않습니다. 게다가 시장 추세는 -31.2% 하락이고, 오래된 가등기 이력까지 확인해야 합니다.
결론은 명확합니다. 최저가만으로는 가격 메리트가 없습니다. 임차보증금 전액 변제 또는 적법한 권리해소 여부가 확인되지 않는 한, 현재의 인수조건 아래에서는 실질취득원가가 최근 거래가격보다 높아 입찰 보류가 합리적인 고위험 물건입니다. 이 물건의 핵심은 더 낮은 낙찰가가 아니라 누가 140,000,000원의 보증금 반환 부담을 최종적으로 지는가입니다.
