부산지방법원 2024타경60529. 부산 연제구 연산동 2122-22의 토지와 6층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사용승인일은 2010.08.06, 토지는 159.3㎡이며, 감정 이용상태상 1층은 계단실·엘리베이터실, 2·3층은 건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이지만 현황은 주택으로, 4·5·6층은 단독주택(다가구)으로 이용되고 있습니다.
권리분석의 출발점은 2010.09.29 설정된 광안1,3동새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 312,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 수영중앙새마을금고 근저당, 전세권, 임차권등기, 가압류, 경매개시결정과 압류가 이어졌지만 등기자료상 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경60529 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 2122-22 · 부산광역시 연제구 연수로213번길 6 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 2·3층 현황 주택 · 4·5·6층 단독주택(다가구) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 · 사용승인일 2010.08.06 |
| 토지 | 159.3㎡ · 대 · 준주거지역 · 평지 · 사다리형 · 공시지가 2,453,000원/㎡ |
| 소유자 | 정지현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,146,111,400원 / 561,595,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수영중앙새마을금고 / 286,790,470원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준일은 2010.09.29
말소기준보다 뒤에 설정된 권리들은 등기자료상 매각으로 소멸합니다. 특히 2022~2023년에 설정된 엄성환·김은량·박희근의 전세권과 2023~2025년에 등기된 안예지·천서형·이승진·차민경·김혜수·권호성·이미경의 주택임차권도 모두 2010.09.29 이후입니다. 따라서 등기 순위 자체로 매수인에게 승계되는 선순위 임차권은 확인되지 않습니다.
② 임차인·점유자 — 실명 확인 20명
실명으로 확인되는 점유·임차인은 20명입니다. 확인된 전입일은 모두 2010.09.29 말소기준보다 뒤에 있어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 보증금이나 확정일자가 특정되지 않은 사람은 우선변제 여부를 별도로 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 차성민 | 204호 | 2021.11.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조주열 | 301호 | 2020.02.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정임 | 304호 | 2022.09.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문성화 | 402호 | 2022.11.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태동 | 403호 | 2020.12.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄판출 | 404호 | 2022.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조지현 | 501호 | 2023.10.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조재원 | 502호 | 2023.02.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박신영 | 503호 | 2023.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정혁 | 504호 | 2022.06.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박문철 | 601호 | 2018.06.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한충남 | 603호 | 2023.02.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허남 | 604호 | 2017.09.12 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안예지 | 4층 72.63㎡ 중 남서쪽 14.526㎡ | 2021.02.26 | 42,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천서형 | 6층 72.63㎡ 중 서쪽 15㎡ | 2019.06.11 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승진 | 6층 72.63㎡ 중 북쪽 | 2019.10.08 | 40,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차민경 | 3층 93.77㎡ 중 서쪽 일부 | 2020.12.17 | 45,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜수 | 2층 93.77㎡ 중 서쪽 일부 | 2019.05.27 | 35,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권호성 | 302호 20㎡ | 2018.12.17 | 42,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이미경 | 203호 약 20㎡ | 2020.12.03 | 42,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 감정가 49%지만 실거래 검증은 별개
현재 최저매각가는 561,595,000원으로 감정가 1,146,111,400원의 49%입니다. 두 차례 유찰된 결과이고, 한 차례 더 유찰되면 393,116,500원, 네 차례 유찰 시 275,181,550원으로 제시됩니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 49%이므로 시세보다 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 특히 전체 건물과 토지의 일괄매각이고, 2·3층은 공부상 사무소에서 현황 주택으로 이용되는 위반건축물이며 다수 점유자가 있어 일반적인 개별 공동주택 거래와 동일하게 비교하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 561,595,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,015,950원 |
| 1. 근저당 · 광안1,3동새마을금고 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 2. 근저당 · 수영중앙새마을금고 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 3. 전세권 · 엄성환 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 4. 전세권 · 김은량 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 5. 전세권 · 박희근 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 6. 가압류 · 박종현 | 149,584,000원 | 87,579,050원 |
| 7. 가압류 · 신한자산신탁 주식회사 | 149,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 765,284,000원 중 553,579,050원이 배당되고 211,704,950원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 위반건축물·이용상태 — 권리보다 중요한 현장 변수
- 2·3층. 일반건축물대장에는 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나 현황은 주택으로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 2022.05.03자로 2·3층 철근콘크리트 사무소를 주택 93.77㎡로 용도변경한 내용이 위반건축물로 등재되어 있습니다.
- 낙찰자 확인사항. 위반건축물과 관련한 문제와 강제이행금 등을 낙찰자가 확인해야 한다는 비고가 있습니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 건물 이용. 4·5·6층은 각층 4개호의 단독주택(다가구)으로 이용 중입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 도시철도3호선 배산역 북서측 인근이며, 공동주택·단독주택·근린생활시설·시장 등이 형성된 주상혼용 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도3호선 배산역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 환금성. 개별 아파트 한 호가 아니라 다수 점유자가 있는 건물과 토지를 일괄 취득하는 형태이므로 매수 수요층과 관리 난도는 개별 공동주택과 다르게 접근해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 표기 2건. 전입일과 보증금이 특정되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 최종 매각물건명세서와 현황을 대조해야 합니다.
- 위반건축물. 2·3층 사무소의 주택 용도변경과 관련해 시정 여부, 강제이행금 문제를 확인해야 합니다.
- 다수 점유. 실명 확인 점유·임차인이 20명입니다. 인수 여부와 별개로 실제 인도·명도 과정은 개별 호실별로 확인할 필요가 있습니다.
- 안예지 관계. 주택임차권자이면서 강제경매 채권자로 나타나는 관계를 원문서로 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 211,704,950원이 미배당되고, 추가 유찰 시 미배당 규모가 더 커집니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 유형 전체 건물·토지 거래와 수익가치를 별도로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 위반건축물 관련 내용을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 물건의 복잡도
이 사건은 등기 순위만 보면 구조가 선명합니다. 2010.09.29 근저당이 말소기준이고, 확인되는 실명 점유·임차인의 전입은 모두 그 이후라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수를 0원으로 잡습니다.
하지만 이 물건의 난도는 등기보다 현황에서 올라갑니다. 실명 점유·임차인 20명, 대항력을 확정할 수 없는 점유 표기 2건, 2·3층 위반건축물, 제시외 건물 포함 일괄매각이 한 사건에 겹쳐 있습니다. 게다가 실거래 시세가 없어 561,595,000원이 시장가 대비 낮은지 높는지도 현재 자료만으로는 판단할 수 없습니다. 따라서 핵심은 “49%라서 싸다”가 아니라 “인수 0원 구조를 원본으로 확정하고, 위반건축물·점유·가격을 따로 검증할 수 있느냐”입니다.
